在重拳調(diào)控下，北京樓市熱度得到了有效控制。即使是被房地產(chǎn)行業(yè)譽(yù)為“金九銀十”的9、10月份，成交較往年也有著明顯下降。而進(jìn)入2017年最后一個(gè)月，冷淡的市場行情仍將持續(xù)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在今年的市場環(huán)境下，很難出現(xiàn)年底“翹尾”的情況。
117-646平方米大戶型成供應(yīng)主流
受到預(yù)售價(jià)格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場的供應(yīng)熱點(diǎn)降入年度新低。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京樓市月度開盤項(xiàng)目數(shù)量僅在10個(gè)左右，最少的10月份僅5個(gè)項(xiàng)目入市，而到了年底這一情況也并未改善。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年12月，北京商品住宅市場預(yù)計(jì)將有10個(gè)項(xiàng)目入市銷售。其中僅華瞰·墨園一個(gè)項(xiàng)目為純新盤，其余包括華潤·萬橡府、珠光御景西園、遠(yuǎn)洋天著春秋等在內(nèi)的9個(gè)入市項(xiàng)目，均為老項(xiàng)目后期。
不過值得注意的是，在12月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目中，仍以大戶型產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位。全部為中小戶型的僅中海國際城一個(gè)項(xiàng)目，另外除華瞰·墨園、京投發(fā)展·公園悅府兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中有部分中小戶型產(chǎn)品外，其他項(xiàng)目均僅提供117-646平方米的大戶型產(chǎn)品。
“目前市場當(dāng)中在售的商品住宅項(xiàng)目多為改善型產(chǎn)品，因此以中大戶型為主，這也是今年整體住宅供應(yīng)當(dāng)中最為突出的結(jié)構(gòu)性特征。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析指出。
事實(shí)上，這樣的供應(yīng)結(jié)構(gòu)同北京近年來土地市場的供應(yīng)不無關(guān)系。眾所周知，最近幾年，北京土地市場供應(yīng)的不斷縮緊，房地產(chǎn)企業(yè)在招拍掛市場上的競爭也愈發(fā)激烈。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰就曾指出北京土地市場“狼多肉少”，從客觀上也推升了地價(jià)。而為了追求利潤率的關(guān)系，有些房企也不得不將高價(jià)摘得的土地打造成高端住宅，這是市場選擇的結(jié)果。
明年限價(jià)商品房將大量入市
隨著土地供應(yīng)的放開，北京土地市場也逐漸回歸理性。今年以來，土地市場供應(yīng)了大量的限價(jià)商品房地塊，在有效平抑房價(jià)的同時(shí)，也解決了開發(fā)商的“土地饑渴”問題。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來看，明年，隨著土地出讓環(huán)節(jié)便已限定“9070”戶型產(chǎn)品的商品房大量上市，新房市場產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象就此打破，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將因此發(fā)生逆轉(zhuǎn)，中小戶型再度成為市場主力。而大戶型的高端改善產(chǎn)品則因后續(xù)供給乏力，將在市場上逐漸成為稀缺產(chǎn)品。
郭毅指出，今年截至目前出讓的住宅用地當(dāng)中，含有可售純商品住宅的地塊多達(dá)42宗，且均設(shè)定限售價(jià)格，使得這些地塊項(xiàng)目必須通過加快周轉(zhuǎn)的方式，才能更好地控制財(cái)務(wù)成本，提高利潤水平。這將對(duì)明年的樓市供應(yīng)產(chǎn)生明顯影響。“從趨勢上看，明年項(xiàng)目上市速度普遍有所提升，自明年年初開始限房價(jià)商品房將陸續(xù)入市，并且逐漸成為新房市場增量供應(yīng)的中堅(jiān)力量。”
此外，郭毅還稱，由于限房價(jià)商品房的單套面積較小，總價(jià)偏低，使得新房市場覆蓋的消費(fèi)客群由今年單一的高端改善擴(kuò)展為剛需及首改客群，客群基數(shù)的大幅上升，讓明年新房市場的供需狀況有望雙雙回暖。
