10月26日晚間，由李嘉誠(chéng)掌控的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)發(fā)布公告，看完后總結(jié)一下，說(shuō)的就是，李嘉誠(chéng)又賣樓了，而且這次，又是上海陸家嘴的“稀缺貨”。
公告顯示，此次交易的是近27萬(wàn)方的上海陸家嘴世紀(jì)匯廣場(chǎng)，代價(jià)是人民幣200億元(約230億港元)，交易在2017/2018年前后就會(huì)完成。
要知道，這棟物業(yè)大概值7.4萬(wàn)/平米。今年夏天，中國(guó)人壽保險(xiǎn)從SOHO中國(guó)手中，花32.2億拿到的SOHO上海世紀(jì)廣場(chǎng)，也處在差不多位置，折合單價(jià)7.9萬(wàn)元/平。
李超人不僅拋了，而且和上次一樣，也是整棟出售。
所有相信他說(shuō)的，“投資房地產(chǎn)，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”這一理論的人們，有沒(méi)有覺(jué)得臉上辣辣的？
賣它，是因?yàn)樗牡囟魏茫?/span>
而李嘉誠(chéng)的每次出現(xiàn)總能引起騷動(dòng)，因?yàn)樵谏探纾偰鼙环顬閭髌妗＿@主要是因?yàn)槠錈o(wú)比較精準(zhǔn)的投資而被奉為天神。
讓我們來(lái)粗略算筆賬：目前，世紀(jì)匯廣場(chǎng)所在區(qū)域的租金差不多以10元/平米/天計(jì)，按照其面積計(jì)算，項(xiàng)目一年租金差不多10億，除去一些稅費(fèi)、物業(yè)管理等費(fèi)用，租金回報(bào)大概在5%左右，租金每年增長(zhǎng)率大概3%。
3%，這個(gè)數(shù)字對(duì)于李嘉誠(chéng)來(lái)說(shuō)，低了，而且他可能覺(jué)得，未來(lái)增長(zhǎng)空間是有限的(換句話說(shuō)，已經(jīng)差不多見(jiàn)頂了)，所以此時(shí)出手賣掉并非不是好選擇。
但對(duì)于接盤方“中國(guó)人壽保險(xiǎn)”來(lái)說(shuō)，由于項(xiàng)目所處區(qū)域是上海最成熟的商圈之一，因此未來(lái)收益相對(duì)穩(wěn)定，這樣的收益對(duì)于成本只有2%左右的險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)再合適不過(guò)。
所以從做生意角度，這是一個(gè)雙方都心悅誠(chéng)服的不錯(cuò)買賣。
但很多人可能不懂了，3%，還低？
這就是李超人的高妙之處，人家總是能看到未來(lái)十年，甚至五十年。
無(wú)法否認(rèn)，新商圈取代老商圈是規(guī)律，新興商圈的增值潛力或者說(shuō)速度，比起已經(jīng)很成熟(甚至熟透)的老商圈來(lái)說(shuō)，一定會(huì)更大更快，也就是說(shuō)成熟商圈的增值速度相對(duì)更慢。
參見(jiàn)標(biāo)的可見(jiàn)陸家嘴的世茂濱江，如今的均價(jià)差不多只有8萬(wàn)/平，而大寧金茂府的均價(jià)早已超過(guò)9萬(wàn)/平。
“也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)投資，成熟區(qū)域雖然流動(dòng)性好，但從投資角度來(lái)說(shuō)，并不合適。”資深房地產(chǎn)人士直言。
但李超人拋，絕對(duì)是虧不了的。
要知道，十多年前，長(zhǎng)和系中標(biāo)世紀(jì)匯廣場(chǎng)所在的世紀(jì)大道2-4地塊時(shí)，樓面價(jià)才1.2萬(wàn)元/平方米，而像長(zhǎng)實(shí)這樣的香港企業(yè)，資金成本最多就在3.5%左右。即使項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中的配套投資相當(dāng)大，但沉淀了這么多年，光靠土地增值也漲夠了。
好吧，這不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是，我們應(yīng)該學(xué)習(xí)李超人的眼光。判斷未來(lái)的眼光不易學(xué)，至少判斷投資標(biāo)的的眼力，要能GET到。
李超人永遠(yuǎn)不是沖著最好地段買！
既然李超人已經(jīng)做出了投資表率——太熟的地方小心，那么或許我們應(yīng)該關(guān)注一些目前不成熟，但規(guī)劃已開(kāi)始的區(qū)域。
但這之前還需要注意幾點(diǎn)：
首先，標(biāo)的所在地一定是有發(fā)展規(guī)劃的，如果該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是很快，則在這類土地上建設(shè)的房地產(chǎn)在中短期內(nèi)的增值幅度不會(huì)很大。
就拿佘山來(lái)說(shuō)，雖然地方遠(yuǎn)，但 《松江區(qū)佘山新市鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2015-2040)》讓這個(gè)有森林、有地鐵、有規(guī)劃，還緊靠大虹橋中央商務(wù)區(qū)的地方“劇情滿滿”。相信提前布局這一區(qū)域的開(kāi)發(fā)商會(huì)很興奮，比如在佘山有大量別墅項(xiàng)目的吉寶置業(yè)。畢竟它項(xiàng)目附近的大虹橋中央商務(wù)區(qū)，是納入了國(guó)家戰(zhàn)略版圖的，不僅擁有全市集中交通樞紐，更有數(shù)倍于陸家嘴的商務(wù)體量，未來(lái)升值潛力巨大。
第二，即便是市區(qū)鎮(zhèn)周邊的郊區(qū)或新開(kāi)發(fā)區(qū)，投資物業(yè)也要選有完善區(qū)域規(guī)劃、具備基本的交通條件，以及有供水、供電等保障的地區(qū)。
據(jù)說(shuō)很多開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在都很自覺(jué)得自造配套來(lái)提升潛力，比如上述吉寶項(xiàng)目都配備有五星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)、歡樂(lè)谷、大型購(gòu)物中心等偏高端的休閑、娛樂(lè)、商業(yè)配套。要說(shuō)“造城”的好處，世博前灘的迪士尼更有說(shuō)服力。迪士尼一帶的可售住宅2008年的單價(jià)只有1萬(wàn)/平米，現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)上升至7萬(wàn)/平米。
第三，要考慮城市規(guī)劃因素，包括土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、交通道路狀況等。土地用途的允許范圍越大，越便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，越利于獲取投資收益，投資回報(bào)率越高。
第四，站在城市規(guī)劃角度，再來(lái)選擇投資地段。房地產(chǎn)投資地段只是整個(gè)城市土地的一個(gè)組成部分，因此必須從整個(gè)城市規(guī)劃的角度來(lái)選擇投資地段。在選擇投資地段時(shí)，既要判斷近期的投資熱點(diǎn)地段，又要判斷中長(zhǎng)期的投資熱點(diǎn)地段，還要判斷隱蔽的投資地段。
綜合上面兩點(diǎn)，我們可以舉上海長(zhǎng)興島的例子來(lái)說(shuō)明。浦東新區(qū)核心地帶目前已經(jīng)很難進(jìn)去了，這就給了長(zhǎng)興島這種地方很大機(jī)遇，因?yàn)槭紫葟木嚯x上看，長(zhǎng)興島地塊距離浦東新區(qū)4大產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域的距離并不是很遠(yuǎn)，一旦客戶需求溢出，它或是最優(yōu)先的受益區(qū)域，所以具備很強(qiáng)的消費(fèi)潛力，而且這部分購(gòu)買力還都不低。
像泰禾這些前期已經(jīng)布局了長(zhǎng)興島的企業(yè)，其實(shí)算眼光不錯(cuò)的，比如泰禾在長(zhǎng)興島買地的花費(fèi)是47億，但在上海建設(shè)用地負(fù)增長(zhǎng)的背景下，外環(huán)內(nèi)宅地基本絕跡，供求關(guān)系非常緊張，長(zhǎng)興島這片區(qū)域的土地增值比例，可能不輸前灘。
所以，無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人，投資確實(shí)看眼光。而眼光基于專業(yè)的投資知識(shí)，更基于對(duì)城市的了解、對(duì)政策的判斷。
