房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)小事
每年的“3·15”，鋪天蓋地都強(qiáng)調(diào)“消費(fèi)者保護(hù)”，但今年本版希望“反彈琵琶”，分析一下消費(fèi)者本身應(yīng)該負(fù)的責(zé)任。以房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，涉及個(gè)人或家庭的支付能力、購(gòu)買(mǎi)資格以及房屋產(chǎn)權(quán)的明晰，這些都是購(gòu)房者和業(yè)主所應(yīng)該清楚的，有時(shí)候把糾紛怪罪到中介頭上，如果中介本身缺乏有關(guān)信息，他們又怎能為買(mǎi)賣(mài)雙方做好參謀呢？
為此，記者從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)了解到以下四個(gè)案例，“禍源”都是來(lái)自于買(mǎi)賣(mài)雙方，有的購(gòu)房者甚至以為撕毀買(mǎi)賣(mài)合同就不用支付中介費(fèi)，用“腦殘”來(lái)形容也不為過(guò)。如果大家不想買(mǎi)賣(mài)房屋鬧上行業(yè)協(xié)會(huì)，鬧上法院仲裁庭，各位在簽約前的確要謹(jǐn)慎判斷。
教訓(xùn)一：購(gòu)房要看政策 社保要連續(xù)繳
2012年9月7日，余某從外省到廣州某A公司工作，欲打拼一番事業(yè)。2015年9月8日，余某跳槽至收入豐厚的B公司，并決定在廣州購(gòu)房定居。余某經(jīng)某中介公司介紹，看中越秀區(qū)某物業(yè)，且得知外地人在廣州購(gòu)房需連續(xù)繳滿(mǎn)社保3年。余某從該中介公司得知限購(gòu)政策后，立即前往人社局核實(shí)自己社保繳納情況，并補(bǔ)繳因跳槽而斷繳的社保。余某認(rèn)為自身已具備購(gòu)房資格，遂通過(guò)該中介公司與業(yè)主周某就上述房屋簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并分別向周某與該中介公司支付定金2萬(wàn)元及中介服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元。但事后在遞件過(guò)戶(hù)時(shí)，房管部門(mén)工作人員經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)余某3年社保存在補(bǔ)繳情況，不具備購(gòu)房資格。最終，余某由于不具備購(gòu)房資格，導(dǎo)致交易不成，已支付的定金與中介服務(wù)費(fèi)因自身違約無(wú)法退還。
貼士：限購(gòu)細(xì)則要看清
《2011廣州限購(gòu)令細(xì)則》與《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定：“不能提供5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，不得購(gòu)買(mǎi)住房。”
余某非廣州市戶(hù)籍居民，亦未在購(gòu)房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅或社保，故在本市不具備購(gòu)房資格。根據(jù)《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知的實(shí)施意見(jiàn)》：“非本市戶(hù)籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買(mǎi)住房”的規(guī)定，余某不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社保的方式獲取購(gòu)房資格。
為此，房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)法律咨詢(xún)服務(wù)中心律師提醒廣大消費(fèi)者：在購(gòu)房前，應(yīng)注意核實(shí)自身的購(gòu)房資格，可通過(guò)前往房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)自身名下物業(yè)及前往稅務(wù)部門(mén)或人社局查詢(xún)個(gè)人所得稅或社保繳納的情況。特別是對(duì)于非本市戶(hù)籍居民，在跳槽至另一家公司前，應(yīng)及時(shí)與原公司及新公司協(xié)商社保的繳納，防止因跳槽出現(xiàn)社保的斷繳。在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，可約定若因購(gòu)房資格導(dǎo)致交易不能履行的處理方式，從而減少由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。
另外，通過(guò)中介方促成房屋交易的，中介公司及經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)向交易當(dāng)事人說(shuō)明“限購(gòu)政策，特別是提醒買(mǎi)家核實(shí)自身的購(gòu)房資格”。
記者留言：“自以為”害了自己
有能力月入數(shù)萬(wàn)元買(mǎi)房，卻沒(méi)有能力判斷自己是否符合購(gòu)房資格，這是購(gòu)房者的一個(gè)悲哀。一個(gè)房屋動(dòng)輒上百萬(wàn)元，一旦簽字成交就要負(fù)擔(dān)起上百萬(wàn)元的責(zé)任，這是購(gòu)房者必須清楚的。此外，有關(guān)限購(gòu)政策的條文以及解讀，在媒體等公開(kāi)信息渠道都可以查得到，購(gòu)房者過(guò)分自信“自以為”，真的是害到自己。
教訓(xùn)二：買(mǎi)房大事要商量 夫妻一方莫逞強(qiáng)
2015年7月15日，王某夫妻欲換購(gòu)新房，在某中介公司介紹下，前往實(shí)地查看位于黃埔區(qū)某物業(yè)。丈夫王某對(duì)該物業(yè)表示滿(mǎn)意，但其妻子許某認(rèn)為該物業(yè)無(wú)市一級(jí)學(xué)位，且離市區(qū)較遠(yuǎn)，不利于孩子上學(xué)，表示需再考慮。王某擔(dān)心該物業(yè)被他人購(gòu)買(mǎi)，私下單獨(dú)與業(yè)主吳某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并分別向業(yè)主與該中介公司支付定金3萬(wàn)元與中介服務(wù)費(fèi)2.5萬(wàn)元。事后，妻子許某得知丈夫背著其簽訂合同，非常生氣，拒絕協(xié)助支付房款及履行其他交易手續(xù)。
最終，丈夫王某因妻子許某拒絕協(xié)助支付房款，以及自身資金不足，與吳某取消交易，經(jīng)協(xié)會(huì)調(diào)解后，該中介公司同意減免王某部分中介服務(wù)費(fèi)。
貼士：共有資金買(mǎi)房要雙方同意
出售夫妻共有房屋或者以共有資金購(gòu)買(mǎi)房屋，涉及家庭主要財(cái)產(chǎn)且價(jià)值較大，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)共同、平等協(xié)商，考慮好各種因素（比如家人是否同意，購(gòu)買(mǎi)資金是否充足）后，再簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同或協(xié)議。否則，夫妻一方在未取得另一方同意的情況下擅自簽訂合同，如因另一方反對(duì)而導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，簽訂合同的一方仍須承擔(dān)法律責(zé)任。
記者留言：別“剃頭擔(dān)子一頭熱”
看到這宗夫婦買(mǎi)房不成的個(gè)案，記者不禁擔(dān)心他們的婚姻前景。選擇一處住所居住或是投資，是夫婦兩人的共同決定，如果兩人對(duì)此沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，那么共同購(gòu)房是沒(méi)有意義的。買(mǎi)房也是一面鏡子，丈夫“剃頭擔(dān)子一頭熱”簽約，也反映了個(gè)人性格上的缺陷。希望他們兩人這次買(mǎi)房不成，付出小小代價(jià)，能夠發(fā)現(xiàn)各自的缺點(diǎn)而盡力修補(bǔ)。
此外，記者見(jiàn)過(guò)不少夫婦兩人因房產(chǎn)投資產(chǎn)生分歧的個(gè)案，都是批評(píng)保守判斷的一方錯(cuò)過(guò)入市時(shí)機(jī)，“如果當(dāng)時(shí)買(mǎi)了××房，我們現(xiàn)在就不用背這么重的月供了”，每每遇到這種案例，記者都希望夫婦以?xún)扇烁星闉閮?yōu)先考慮，房子是身外物，如果兩人感情因此受損，那買(mǎi)來(lái)多好的房屋也是枉然。
教訓(xùn)三：撕毀買(mǎi)賣(mài)合同 中介費(fèi)仍需付
家住廣州的楊某，看中本地房產(chǎn)的升值潛力，欲再購(gòu)房以保值。2015年4月17日，買(mǎi)家楊某通過(guò)某中介公司與業(yè)主溫某就位于海珠區(qū)某物業(yè)簽訂三方《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定楊某需分別向溫某及該中介公司支付定金20000元及中介服務(wù)費(fèi)30000元。
合同簽署后，楊某依約向溫某支付了定金20000元，但其因無(wú)足額現(xiàn)金，當(dāng)日未支付中介服務(wù)費(fèi)。在辦理貸款手續(xù)時(shí)，銀行發(fā)現(xiàn)楊某的個(gè)人征信有問(wèn)題，不同意審批貸款。于是，楊某與溫某協(xié)商決定，定金20000元賠償給溫某，雙方當(dāng)場(chǎng)撕毀合同以解除交易。
事后，該中介公司多次催促楊某支付中介服務(wù)費(fèi)，但楊某以合同已撕毀，交易取消為由拒絕支付。無(wú)奈之下，該中介公司持自己手頭上的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，向仲裁委員會(huì)提起仲裁，申請(qǐng)裁決楊某支付中介服務(wù)費(fèi)30000元。
仲裁庭經(jīng)審查，該中介公司已促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，雖買(mǎi)賣(mài)雙方各執(zhí)的合同已撕毀，但并不影響該中介公司與楊某的居間關(guān)系，且本次交易不成是因楊某貸款不成所致。最終，仲裁庭裁決楊某向該中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)30000元。
貼士：找中介買(mǎi)房要交傭
通過(guò)中介公司辦理房屋交易（買(mǎi)賣(mài)/租賃）手續(xù)時(shí)，中介公司一旦促成交易雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)/租賃合同，即有權(quán)利向當(dāng)事人收取中介服務(wù)費(fèi)；若當(dāng)事人需解除交易，除需與另一方當(dāng)事人協(xié)商解除買(mǎi)賣(mài)/租賃關(guān)系，還需與中介公司協(xié)商解除居間關(guān)系，即解決中介服務(wù)費(fèi)的支付問(wèn)題。買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的解除，不等于居間關(guān)系的解除。并且，合同關(guān)系的解除，不能以撕毀合同的方式，而應(yīng)在協(xié)商一致后簽訂解除關(guān)系的書(shū)面協(xié)議，或者在協(xié)商不成時(shí)通過(guò)司法途徑處理。
另外，買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人若要保障中介服務(wù)費(fèi)的合理支付，可與中介公司協(xié)商采用分項(xiàng)支付的方式，如將全部中介服務(wù)費(fèi)分為促成簽訂買(mǎi)賣(mài)/租賃合同服務(wù)費(fèi)、房屋過(guò)戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)、房屋交付服務(wù)費(fèi)等，或是按交易步驟支付費(fèi)用。
記者留言：“一拍兩散”事仍在
兩個(gè)人在房屋交易登記中心撕毀合同，以為一拍兩散就可以把這件不愉快的事情忘掉，兩人真的是“很傻很天真”。在當(dāng)今商業(yè)社會(huì)，且不說(shuō)買(mǎi)賣(mài)合同上面有中介公司的簽字，同時(shí)中介公司也有留底存檔。如果兩人是手拉手的交易，不涉及中介公司的服務(wù)，他們當(dāng)然可以這樣做，但是一旦涉及中介公司，他們必須解決與中介公司的服務(wù)關(guān)系才能真正把這個(gè)事情處理好。
教訓(xùn)四：繼承手續(xù)未辦完 著急賣(mài)房空喜歡
2015年5月2日，白某父母在一起交通事故中去世，留下一套位于荔灣區(qū)的房屋。白某避免睹物思人，乘樓市回暖，欲辦理繼承公證，將該房屋過(guò)戶(hù)到自己名下后出售。在辦理繼承手續(xù)時(shí)，白某在朋友介紹下，與買(mǎi)家李某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，保證該房屋僅有其一人繼承及愿承擔(dān)由此產(chǎn)生的違約責(zé)任。買(mǎi)家李某依約向白某支付定金3萬(wàn)元。之后，白某取得繼承公證書(shū)，發(fā)現(xiàn)載有另一繼承人何某。白某疑惑萬(wàn)分，經(jīng)調(diào)查得知何某為白某父親與前妻所生，且雙方多次溝通，均達(dá)不成一致出售意向。最終，因何某拒絕出售房屋，導(dǎo)致交易不成，白某返還雙倍定金給買(mǎi)家李某。
貼士：繼承公證存在不確定性
本案例的交易房屋發(fā)生繼承，需辦理繼承公證及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后才能進(jìn)行交易。而在辦理繼承公證手續(xù)時(shí)，除了繼承人的范圍之外，還可能涉及遺產(chǎn)范圍、遺囑效力等爭(zhēng)議；有的雖然各方當(dāng)事人之間沒(méi)有爭(zhēng)議，但因年代久遠(yuǎn)，相關(guān)證明身份關(guān)系的證據(jù)材料不齊全，也會(huì)影響繼承公證的辦理，所以存在一定的不確定性。
在此，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)法律咨詢(xún)服務(wù)中心律師提醒廣大的消費(fèi)者：遺產(chǎn)繼承既涉及證據(jù)的收集審查和事實(shí)的認(rèn)定，又涉及法律的適用和權(quán)利義務(wù)關(guān)系分析，當(dāng)事人一般難以自行做出準(zhǔn)確判斷，故在出售繼承的房屋前，應(yīng)當(dāng)先辦妥繼承手續(xù)，確認(rèn)繼承份額，并在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，再上市交易，避免交易糾紛。
記者留言：買(mǎi)房暴露各種隱私
每一個(gè)家庭都有這樣那樣的隱私，有時(shí)候這些隱私會(huì)體現(xiàn)在房本上。本案的業(yè)主甚至連自己有個(gè)同父異母兄弟都不清楚，這也是夠奇怪的。當(dāng)然，這種隱私也不是什么丑事，按照正常的繼承程序，做好遺產(chǎn)分割，出新的房產(chǎn)證即可進(jìn)行交易。
