春節(jié)過后，北京、上海、深圳三地樓市迎來火爆開局，而這些城市的房?jī)r(jià)異動(dòng)也受到?jīng)Q策層密切關(guān)注，適時(shí)出臺(tái)更嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎箭在弦上。
我們先看領(lǐng)導(dǎo)們的表態(tài)。李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中說，化解房地產(chǎn)庫存要“因城施策”；住建部部長(zhǎng)陳政高說正在與北上廣深四城市保持密切溝通，將用五大措施想方設(shè)法穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明說將實(shí)行穩(wěn)打穩(wěn)扎分類調(diào)控的政策，房?jī)r(jià)一定會(huì)穩(wěn)住；央行副行長(zhǎng)潘功勝正與相關(guān)部委商量，準(zhǔn)備開始對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理。
同時(shí)，近期包括市委書記在內(nèi)的多位深圳政府官員已經(jīng)表態(tài)，深圳正在研究新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以確保房?jī)r(jià)在合理區(qū)間。上海市委書記也表態(tài)將采取調(diào)控應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)。北京市常務(wù)副市長(zhǎng)則表示，房地產(chǎn)限購(gòu)在一段時(shí)間內(nèi)要堅(jiān)持。
從這些密集的表態(tài)來看，政府的政策已經(jīng)準(zhǔn)備得差不多了，一線城市調(diào)控升級(jí)已經(jīng)是呼之欲出。不出意外的話，新政出臺(tái)很可能將在兩會(huì)過后、三月底之前，特別是價(jià)格漲幅較大的京滬深三市。那么，未來最可能出臺(tái)的政策會(huì)有哪些呢？讓我們來大膽猜想一下。
遏制交易杠桿 ★★★★★
點(diǎn)評(píng)：今年以來，首付貸、信用貸、白領(lǐng)貸等已成為房地產(chǎn)行業(yè)熱詞之一。隨著越來越多的場(chǎng)外配資案例的曝光，已經(jīng)引起了監(jiān)管層的足夠重視。從近期各種猛烈的輿論來看，去杠桿政策的出臺(tái)已經(jīng)是板上釘釘，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性健康發(fā)展，對(duì)該類金融衍生品進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范已經(jīng)是必然之事。
調(diào)整房產(chǎn)評(píng)估價(jià) ★★★★★
點(diǎn)評(píng)：房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的上調(diào)，最直接影響的就是今后在購(gòu)房交易環(huán)節(jié)中成本將大大增加，這也是政策間接調(diào)控房地產(chǎn)的一種手段。目前深圳已經(jīng)明確將于4月1日調(diào)整房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，由此看來，北京、上海也極有可能進(jìn)行調(diào)整。
加強(qiáng)中介行業(yè)監(jiān)管 ★★★★★
點(diǎn)評(píng)：“上海鏈家事件”的曝光，讓人們?cè)俅伟涯抗饩奂搅朔康禺a(chǎn)中介行業(yè)，虛假房源、變相收費(fèi)、壟斷房源、哄抬房?jī)r(jià)、過多收費(fèi)、胡亂承諾等等，這些不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)問題已經(jīng)被詬病多年但都沒有得到太好的解決。對(duì)于一線城市來說，基本不存在去庫存問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)很大一部分是存量二手房市場(chǎng)，而作為在其中扮演重要角色的中介，一定是未來相關(guān)主管部門的重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，未來基本可以肯定將進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，從而維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展。
首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整 ★★★★☆
點(diǎn)評(píng)：以商業(yè)貸款為例，目前執(zhí)行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。在目前房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”的背景下，該政策在這三個(gè)城市也極有可能調(diào)整。比如按照一定的人均居住面積來認(rèn)定二套是否屬于改善型。
提高二套房首付比例和利率 ★★★★
點(diǎn)評(píng)：這項(xiàng)政策是很有可能實(shí)現(xiàn)的。盡管有可能誤傷改善型需求，但京滬深這三個(gè)城市未來極有可能調(diào)整二套房首付政策，將二套房首付比例調(diào)整到更多。如果一旦政策調(diào)整，那么與之相對(duì)應(yīng)的二套房貸利率也會(huì)做出較大的調(diào)整。
限購(gòu)政策升級(jí) ★★★☆
點(diǎn)評(píng)：對(duì)于京滬深這些房?jī)r(jià)上漲過快的城市，限購(gòu)政策升級(jí)的風(fēng)聲很多。比如上海購(gòu)房社保繳存年限從2年調(diào)整到5年，深圳購(gòu)房社保繳存年限從1年調(diào)整到3年。不過，從目前業(yè)內(nèi)的分析來看，京滬深對(duì)外來人口的限購(gòu)政策再升級(jí)的可能性和必要性都不是太大。不過，有可能在資料審核上會(huì)更加嚴(yán)格，或者在執(zhí)行上更加嚴(yán)格，比如社保和個(gè)稅的繳存必須連續(xù)不斷檔。
提高二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅 ★★★
點(diǎn)評(píng)：目前一線城市二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅執(zhí)行的政策是滿兩年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅，未滿兩年的全額征收。如果一線城市的調(diào)控政策升級(jí)，可以再調(diào)整到原來執(zhí)行過的滿五年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅，或者對(duì)二套或多套單獨(dú)加稅。此政策若能出臺(tái)將進(jìn)一步提升炒房成本，但也將同時(shí)嚴(yán)重抑制交易。
增加中小套型土地配比與供應(yīng) ★★★★☆
點(diǎn)評(píng)：上海已經(jīng)明確發(fā)文執(zhí)行此項(xiàng)政策，預(yù)計(jì)其他一線城市也將跟進(jìn)。在未來一線城市新增用地遞減的前提下，通過控制戶型來增加住宅供應(yīng)套數(shù)，該政策將滿足基本住房需求，緩解供需矛盾，保持樓市平穩(wěn)運(yùn)行。
收緊高端樓盤預(yù)售許可的審批備案 ★★★★
點(diǎn)評(píng)：收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案，將有助于調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)，避免對(duì)樓市的進(jìn)一步刺激。同時(shí)，更可以讓房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字比較好看。事實(shí)上，近期上海、北京的通州都在事實(shí)上停止了高價(jià)新盤的預(yù)售審批。在未來一段時(shí)間，這個(gè)趨勢(shì)或許還會(huì)延續(xù)。不過，持續(xù)時(shí)間估計(jì)不會(huì)太長(zhǎng)，畢竟這也是影響供應(yīng)的做法。
限價(jià)政策 ★★
點(diǎn)評(píng)：北京是較早明確限價(jià)政策的城市，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格、且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。這項(xiàng)政策其他城市也可效仿。
房地產(chǎn)稅率先在一線城市試點(diǎn) ★
點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)稅是近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)注的兩會(huì)議題之一，從本次兩會(huì)上傳來的消息來看，房地產(chǎn)稅目前還在配合有關(guān)部門在立法階段，因此，距該政策最終落地還有一段時(shí)間。
