今年上半年，佛山住宅成交面積達(dá)到686.27萬(wàn)平方米，這一數(shù)字達(dá)到2003年以來(lái)佛山住宅成交半年度數(shù)據(jù)紀(jì)錄新的高度，差不多相當(dāng)于以往佛山一整年住宅成交。
成交均價(jià)約為8400元/平方米，僅次于去年上半年，為半年度均價(jià)數(shù)據(jù)的歷史第二高。其中，解限后5月份賣樓最火，剛剛過(guò)去的6月整體成交均價(jià)最貴。
上半年佛山樓市不僅僅表現(xiàn)在成交火熱，據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前6個(gè)月新增住宅供應(yīng)僅為517 .86萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體表現(xiàn)為新增供應(yīng)小于成交。
此外，值得注意的是，今年上半年佛山五區(qū)無(wú)論是住宅成交、新增供應(yīng)還是土地交易都表現(xiàn)出明顯的差異化。南海區(qū)新增供應(yīng)和成交都占全區(qū)主力，占比均達(dá)到44%以上；順德區(qū)成交依舊位居全市第二，但是新增供應(yīng)明顯乏力，賣地也并不積極；三水區(qū)則表現(xiàn)為供應(yīng)小幅放量，同時(shí)成為了上半年土地市場(chǎng)的“最大地主”。
●上半年住宅成交量：打敗了2003年以來(lái)的半年
今年上半年，佛山住宅成交面積達(dá)到686.27萬(wàn)平方米，根據(jù)住建局2009年以來(lái)的月度數(shù)據(jù)計(jì)算，今年上半年的成交面積已經(jīng)超越了去年下半年633.17萬(wàn)平方米的規(guī)模，達(dá)到近年最高。同時(shí)，南都記者翻閱了2003年到2008年的年度數(shù)據(jù)，這6年的全年住宅成交規(guī)模也僅在500萬(wàn)平方米至754萬(wàn)平方米。
也就是說(shuō)，今年上半年佛山住宅成交不但刷新歷史紀(jì)錄，而且差不多相當(dāng)于以往佛山一整年住宅成交量。
成交量表現(xiàn)彪悍的同時(shí)，成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。約為8400元/平方米，高于去年下半年，僅次于去年上半年，為半年度均價(jià)數(shù)據(jù)的歷史第二高。
●月度表現(xiàn)：5月最火、6月最貴、4月最多新貨
盡管上半年整體樓價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，但是從月度表現(xiàn)來(lái)看，整體均價(jià)水平從3月份就開始“跳躍式”上升。3月至5月份，均價(jià)上漲了約800元/平方米，6月份均價(jià)達(dá)到8817.68元/平方米。
就在樓價(jià)達(dá)到上半年內(nèi)最高峰的前一個(gè)月，成交量則出現(xiàn)了峰值，達(dá)到171.27萬(wàn)平方米。這正是佛山解限后的首月，同時(shí)也是上半年的第一個(gè)樓市小高峰五一黃金周期間。
“5月份的成交中疊加了一部分限購(gòu)期間被資格‘卡’住的購(gòu)買力，但更多的確實(shí)是新入市客戶的成交。”有業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。
有趣的是，在成交量大漲的前一個(gè)月，也是住宅新增供應(yīng)最多的一個(gè)月。今年4月份有137.37萬(wàn)平方米的住宅獲得預(yù)售證。這一新增貨量規(guī)模幾乎是限購(gòu)期間2-3個(gè)月的消化量，但是在解限后尚不及5、6月份單月消化量。
●五區(qū)對(duì)比：南海賣樓最“兇”順德新增供應(yīng)少 三水略顯供大于求
往年南海區(qū)和順德區(qū)輪流做“老大”的局面，在近一兩年已經(jīng)徹底被改變，南海區(qū)在成交規(guī)模上穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)了主力。今年上半年成交面積占全市近45%。但與南海區(qū)一區(qū)獨(dú)大的成交份額相比，更值得關(guān)注的是，五區(qū)上半年各自的供需格局也出現(xiàn)一定分化。
在全市整體表現(xiàn)為上半年新增預(yù)售低于成交規(guī)模的同時(shí)，南海區(qū)、禪城區(qū)和高明區(qū)的成交和新增預(yù)售分別占全市的比重基本相同，分別均在近45%、逾12%和約5%的比重。但是順德上半年新增預(yù)售進(jìn)展全區(qū)不到20%，成交額超過(guò)30%，新增面積僅為101萬(wàn)平方米，是成交面積的二分之一，盡管順德區(qū)目前市場(chǎng)存量仍舊不容小覷，但是由此可見新貨入市的步伐在放緩。
相反，三水區(qū)的供應(yīng)小幅放量，略顯供大于求。而且，在后續(xù)關(guān)注土地的同時(shí)，仍舊可以看出三水區(qū)未來(lái)供應(yīng)還將繼續(xù)膨脹。
●南海區(qū)：桂城收金超四成 里水供應(yīng)大于成交
作為全市的成交大區(qū)，南海區(qū)的成交量也并不是一片普漲，事實(shí)上，成交比較熱鬧的區(qū)域仍舊集中在東部鎮(zhèn)街。南海房協(xié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全市商品房成交金額中，桂城占了逾四成的比例，里水位居其后，為22.68%，其次是大瀝為15.38%。
東部三個(gè)鎮(zhèn)街成交占全區(qū)的近八成比例。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上半年南海區(qū)前20名項(xiàng)目排行中，全部位于東部三個(gè)鎮(zhèn)街。
南海區(qū)房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，佛山住宅從“松限”到今年“解限”后南海東部樓盤廣泛吸納廣州的購(gòu)買力導(dǎo)致成交的劇增。此外，還有相當(dāng)部分2014年已經(jīng)銷售但因?yàn)橄拶?gòu)政策實(shí)施下要進(jìn)行購(gòu)買資格認(rèn)定從而未能備案的銷售合同也在2015年實(shí)現(xiàn)備案而體現(xiàn)出來(lái)。
此外，南海區(qū)不同鎮(zhèn)街的新增預(yù)售和成交量，也反映出不同板塊的供求關(guān)系。南海房協(xié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各個(gè)鎮(zhèn)街除了里水外，其余各鎮(zhèn)街的實(shí)際銷售數(shù)據(jù)均大大高于預(yù)售數(shù)據(jù)，尤其羅村區(qū)域成交達(dá)到1707套，是上半年預(yù)售量的4倍。南海區(qū)房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，丹灶區(qū)域由于過(guò)去四年都沒(méi)有推出過(guò)住宅項(xiàng)目用地，整個(gè)區(qū)域的供應(yīng)有可能會(huì)在今年年底或者年初出現(xiàn)斷層，不排除因?yàn)楣┎粦?yīng)求而出現(xiàn)價(jià)格上漲。“個(gè)別鎮(zhèn)街開發(fā)商因?yàn)閾?dān)心庫(kù)存量過(guò)多所造成的價(jià)格戰(zhàn)有望在下半年結(jié)束，從而進(jìn)入銷售平穩(wěn)階段。”
綜合成交量、供應(yīng)量和土地成交三個(gè)方面，佛山五區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)在整體“普漲”下，各自呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。
南海區(qū)成交和供應(yīng)都占據(jù)全市絕對(duì)主力，但上半年成交量大于新增預(yù)售量，整體市場(chǎng)消化力度較強(qiáng)。其中細(xì)化到各個(gè)鎮(zhèn)街中，東部三個(gè)鎮(zhèn)街占據(jù)成交主力，但中西部鎮(zhèn)街盡管成交占比較低，新增供應(yīng)也并不算多，從南海房協(xié)數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年南海區(qū)各鎮(zhèn)街中僅有里水鎮(zhèn)新增供應(yīng)大于成交量。除此之外，南海區(qū)上半年新入市的商住用地也屈指可數(shù)。
禪城區(qū)的成交量規(guī)模不大，但是供需表現(xiàn)和南海區(qū)較為類似，上半年新增供應(yīng)和成交量占比相當(dāng)，土地成交規(guī)模也有限。值得注意的是，三水區(qū)今年上半年成交量穩(wěn)定，但是新增供應(yīng)無(wú)論是全區(qū)的占比還是絕對(duì)值都有所放量，同時(shí)還成為土地供應(yīng)最“大戶”，后期供應(yīng)或?qū)㈩I(lǐng)跑于現(xiàn)有成交規(guī)模。
反之，順德區(qū)上半年成交位居全市第二，但是新增供應(yīng)量出現(xiàn)驟減，土地供應(yīng)也并不積極，在現(xiàn)有市場(chǎng)存量下，后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)有所放緩。
PART2 二手房成交量水漲船高 占比一般
與一手房市場(chǎng)表現(xiàn)相類似的是，上半年二手房市場(chǎng)的成交也達(dá)到限購(gòu)以來(lái)的新高，為248.17萬(wàn)平方米，尤其是今年?duì)I業(yè)稅“5變2”的政策落地，也為限購(gòu)以來(lái)整體低迷的二手市場(chǎng)再添了一把柴。6月份二手住宅成交面積突破50萬(wàn)平方米。
不過(guò)，盡管二手房成交量已經(jīng)回到限購(gòu)前水平，但從一二手整體成交規(guī)模中可以看到，二手房在整體市場(chǎng)中的占比仍舊較低，今年上半年二手房成交占一二手房整體的26.56%，遠(yuǎn)低于2011年全年在30%左右的比例。
合富置業(yè)市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中心區(qū)一手房供應(yīng)量增加，以及價(jià)格優(yōu)惠頻出，也是不少二手準(zhǔn)買家流入一手市場(chǎng)的原因。根據(jù)二手中介統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前二手房市場(chǎng)中有七八成為首次置業(yè)的剛需買家。
PART3 土地成交量相當(dāng)于賣樓面積的一半
●月度賣地?cái)?shù)量2月最火●各區(qū)賣地?cái)?shù)量 三水最多
和住宅成交表現(xiàn)相反的是，今年上半年住宅賣得越火的月份，土地市場(chǎng)越冷。反而住宅成交較低迷的月份，土地成交十分活躍。
今年上半年全市商住用地成交僅為116.82萬(wàn)平方米，即使以普遍在2.0至3.0的最高容積率折算，面積仍舊僅相當(dāng)于甚至住宅成交的一半。尤其是5月份土地成交面積僅為1.5萬(wàn)平方米。反而上半年的土地成交小高峰在2月份，商住用地成交面積超過(guò)50萬(wàn)平方米。
此外，同樣與住宅表現(xiàn)相反的是，上半年的賣地大戶是三水區(qū)，土地成交面積達(dá)到68.34萬(wàn)平方米，占全市的近六成比例，在這一土地成交規(guī)模下，三水區(qū)商住地成交金額也達(dá)到全市最高，為27.11億元。
上半年商住用地市場(chǎng)最冷清的是順德區(qū)和高明區(qū)，分別賣地不到10萬(wàn)平方米，順德區(qū)在新增供應(yīng)減少的同時(shí)，土地供應(yīng)也在放緩。而住宅成交大區(qū)南海區(qū)，在上半年的土地市場(chǎng)中表現(xiàn)也比較低調(diào)，成交不到12萬(wàn)平方米商住用地。
從房企表現(xiàn)來(lái)看，目前在佛山在售項(xiàng)目最多的房企保利華南公司仍舊在不斷地?cái)U(kuò)張項(xiàng)目規(guī)模，上半年無(wú)論是從拿地規(guī)模還是投入金額都位居房企之首。拿地面積超過(guò)38萬(wàn)平方米，投入逾21億元，3次拿下的5宗地塊分別位于禪城、南海桂城和三水，其中禪城地塊則是保利首進(jìn)綠島湖片區(qū)。
其中，3月份保利在三水拿下的3宗地塊，以單宗占地面積超過(guò)15萬(wàn)平方米，合計(jì)25萬(wàn)平方米成為上半年成交的商住用地中最具規(guī)模的地塊。
而去年以來(lái)在土地市場(chǎng)上出手就十分頻繁的時(shí)代地產(chǎn)，在今年上半年也拿下了雙料地王，今年3月份時(shí)代地產(chǎn)以總價(jià)超過(guò)18.55億元的價(jià)格拿下大瀝一宗商住用地，成交樓面地價(jià)達(dá)到7548元/平方米。這塊地也是今年上半年的總價(jià)、單價(jià)地王。
廣東西南投資控股有限公司也是今年上半年的“大地主”之一，先后5次拿下三水7宗商住用地，總規(guī)模達(dá)到32.33萬(wàn)平方米，總金額15.76億元，從拿地規(guī)模和拿地金額表現(xiàn)上，僅次于保利華南公司。
越秀地產(chǎn)、碧桂園、招商地產(chǎn)和長(zhǎng)信地產(chǎn)在今年上半年也均有土地?cái)孬@，但是總規(guī)模都并不算大。其中，碧桂園首進(jìn)三水，招商則再度進(jìn)軍禪城城南板塊，長(zhǎng)信地產(chǎn)則繼續(xù)在里水拿地。
半年政策大事記
2月5日：下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
3月1日：下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。
3月30日：央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》個(gè)人住房貸款政策和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整，其中二套房貸首付比例降至四成，二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由五年改成兩年。
4月20日：對(duì)農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，并統(tǒng)一下調(diào)農(nóng)村合作銀行存款準(zhǔn)備金率至農(nóng)信社水平；對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)等。
5月1日：不再對(duì)在佛山行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山戶籍居民和非佛山戶籍居民進(jìn)行購(gòu)房資格審查。至此，佛山全面取消住房限購(gòu)政策。
5月11日：下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。
6月1日：佛山市發(fā)展和改革局發(fā)布公告稱：擬暫停暫降包括新建商品房銷售在內(nèi)的價(jià)格調(diào)節(jié)基金，新建商品房銷售，向銷售商按銷售額0.2%征收暫降為按0.1%征收。
6月28日：有針對(duì)性地對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施定向降準(zhǔn)，以進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
