當(dāng)“逆按揭”一詞經(jīng)由國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》出現(xiàn)在公眾視野引發(fā)眾人驚訝的討論時(shí)，這一場(chǎng)景同樣出現(xiàn)在2年前的香港。
2011年由香港政府全資控股的香港按揭證券公司提出了這個(gè)名為“安老按揭”實(shí)際是老年人住房反向抵押的保險(xiǎn)計(jì)劃，它鼓勵(lì)銀行向55歲或以上的人士提供按揭貸款的計(jì)劃，而這些55歲或以上并持有有效香港身份證的人士，可以利用在香港的自主物業(yè)作為抵押品，向參與銀行申請(qǐng)安老按揭貸款。借款人可以在固定年期內(nèi)(10年、15年或20年)或終身每月取得年金作為生活費(fèi)。如果有急需，借款人還可以提取一筆過(guò)貸款，以應(yīng)付醫(yī)療費(fèi)用等特別情況。
這個(gè)已經(jīng)在歐美風(fēng)靡許久的逆按揭方式在香港并未得到意料中的熱捧，至今為止僅僅有400多香港老年人申請(qǐng)了該計(jì)劃，只不過(guò)它的出現(xiàn)還是讓香港老年人多了一個(gè)以房養(yǎng)老的選擇，更何況這個(gè)選擇完全不強(qiáng)制。
在香港，如果老人的房子租不到高價(jià)，可逆按揭
香港并不是個(gè)適合養(yǎng)老的城市，它生活成本高，生活節(jié)奏快，但不能否認(rèn)的事實(shí)是這座城市急劇老化，老年人士大幅增加。據(jù)調(diào)查，在2011年的香港長(zhǎng)者中，65至69歲的人士占24 .9%，70至79歲的則占4 6 .3 %，而8 0歲 及 以 上 人 士 占28.8%，在過(guò)去10年，年老長(zhǎng)者(80歲及以上人士)所占比例不斷上升。但是，在這些老年人當(dāng)中，除了公務(wù)員有退休金之外，其他退休老人幾乎沒(méi)有固定收入。
盡管香港針對(duì)長(zhǎng)者的保障制度包括“綜援”和“生果金”，可這兩個(gè)制度都對(duì)資產(chǎn)和收入有一定限制，那些擁有一定資產(chǎn)卻收入一般的香港長(zhǎng)者無(wú)疑成為其中尷尬人群。他們窮其一身或許搏得了一套房，但可能擁有的房屋價(jià)值不高，租金并不足以維持好的生活，這種情況下如果把房子進(jìn)行安老按揭，每個(gè)月收取固定年金，不失為一項(xiàng)很好的養(yǎng)老選擇。正如香港城市大學(xué)博士生溫卓毅所說(shuō)：“大部分進(jìn)行逆按揭的物業(yè)，房子都比較老舊，其價(jià)值都不是太高。因此，逆按揭中可以收取的錢是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)的。而且不管將來(lái)利率怎么提升，仍然是按照簽約時(shí)的利率來(lái)計(jì)算保費(fèi)。”
由香港政府通過(guò)外匯基金全資擁有的按揭證券公司推出的按揭計(jì)劃具有一定的福利補(bǔ)貼性質(zhì)是不能否認(rèn)的事實(shí)，它使得持有物業(yè)又沒(méi)有收入的年長(zhǎng)者，可以不依賴政府和子女，同時(shí)提高老年的生活水準(zhǔn)，而且把固定物業(yè)轉(zhuǎn)化成流動(dòng)資金，有能力應(yīng)對(duì)醫(yī)療事故等突發(fā)事件。
可逆按揭的福利補(bǔ)貼卻往往只是一定程度上的補(bǔ)貼，雖然這項(xiàng)計(jì)劃具有福利補(bǔ)貼性質(zhì)，但不得不強(qiáng)調(diào)，它本質(zhì)上仍是一個(gè)商業(yè)行為。逆按揭的受惠人群早就確定為擁有房產(chǎn)的“中產(chǎn)老人”，而不是過(guò)著拮據(jù)貧困生活的老年人，而在香港，掙扎在貧困線上的老人并不在少數(shù)。香港中文大學(xué)文化研究專業(yè)博士李瀟雨就強(qiáng)調(diào)：“從聯(lián)合國(guó)住區(qū)規(guī)劃署發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，我們可以看到，在香港有相當(dāng)大數(shù)量的老年人其實(shí)是過(guò)著非常拮據(jù)的貧困生活的，而這部分貧窮人口也根本不可能擁有自己的房產(chǎn)，他們可能住在政府提供的公屋，甚至一部分人只能在各類‘劏房’度過(guò)余生。或者我們可以這樣說(shuō)，這項(xiàng)按揭是面向中產(chǎn)老人提供的保險(xiǎn)服務(wù)，但絕不是一種社會(huì)保障制度。”
不同于內(nèi)地提出逆按揭全民嘩然，香港社會(huì)雖然對(duì)這一措施的提出有所討論，但也在小范圍內(nèi)，只因?yàn)樗⒎鞘钦畯?qiáng)制的行為，逆按揭在香港從來(lái)都只是一個(gè)商業(yè)保險(xiǎn)，其商業(yè)性質(zhì)的突出，從香港政府在“逆按揭”計(jì)劃中承擔(dān)的角色可見(jiàn)一斑。
香港從來(lái)不是一個(gè)福利社會(huì)，盡管推出逆按揭計(jì)劃的按揭證券公司有香港政府的投入，可“逆按揭”本是一種商業(yè)行為，到底做不做逆按揭完全是個(gè)人的選擇，和買保險(xiǎn)或存銀行之類的行為類似。“既然是商業(yè)行為，就應(yīng)該交由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，政府不應(yīng)以行政力量積極推廣或介入，而應(yīng)該扮演立法者和規(guī)則制定者的角色，幫助其完善權(quán)責(zé)分割，保護(hù)借款人的利益。”李瀟雨說(shuō)道。在“逆按揭”計(jì)劃中，香港政府更多只是扮演引導(dǎo)人的作用，它傳播以房養(yǎng)老的一種可能性———逆按揭，至于選擇與否，決定權(quán)從來(lái)都在市民自己手中。
目前僅有400多人參與，香港子女在論壇大罵逆按揭
或許因?yàn)槟姘唇业纳虡I(yè)性質(zhì)，也意味著它背后的風(fēng)險(xiǎn)，香港按揭證券有限公司數(shù)據(jù)顯示，從2011年7月實(shí)施逆按揭計(jì)劃至今年8月為止，申請(qǐng)這項(xiàng)計(jì)劃的只有459宗。在2012年期間，平均每月只有12.16宗申請(qǐng)。而香港政府統(tǒng)計(jì)處的數(shù)據(jù)顯示，在2011年香港65歲以上的長(zhǎng)者就有941，312名，占全港人口的13.3%。老年人口多與申請(qǐng)宗數(shù)少的強(qiáng)烈對(duì)比，表明了不少長(zhǎng)者對(duì)逆按揭仍然存在著很多顧慮。在采訪過(guò)程中，大部分老年人或家中有老年人的家庭也坦承并不了解這項(xiàng)計(jì)劃。
在2011年香港剛推出“逆按揭”計(jì)劃的時(shí)候，不少市民亦反應(yīng)激烈，認(rèn)為這無(wú)論如何都是占便宜的計(jì)劃。因?yàn)椋粊?lái)申請(qǐng)安老按揭需要交納利息、按揭保費(fèi)、輔導(dǎo)費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用，開(kāi)支不少，手續(xù)繁瑣，不少媒體認(rèn)為這是向老人開(kāi)刀。二來(lái)，這也是由文化方面的因素決定的。年長(zhǎng)者一輩子勞勞碌碌，好不容易才存夠積蓄買到了房子。而逆按揭，則要把這套充滿著血汗的房子抵押出去，這無(wú)疑是與他們的傳統(tǒng)思維習(xí)慣相違背的。另一方面，在華人傳統(tǒng)中，房子往往是留給后人的最大遺產(chǎn)，多少父母窮其一生，只為買一套房子給子孫后代。“我覺(jué)得對(duì)于部分年輕人而言，‘以房養(yǎng)老’的出現(xiàn)可能對(duì)他們繼承房產(chǎn)造成威脅。財(cái)新網(wǎng)上曾有訪談寫著有位老人說(shuō)如果將來(lái)銀行來(lái)收走了自己的房子，兒女肯定要埋怨他，因?yàn)?lsquo;他們都眼巴巴等著我這房子呢’。而在房?jī)r(jià)高企的地區(qū)，這種矛盾也會(huì)更加突出。”李瀟雨說(shuō)道。
也許引用香港高登論壇的一個(gè)帖子能更好地說(shuō)明兒女的這種心態(tài)：“家里人竟然想退休后逆按揭，做子女的真是傷心。這件事不管怎么看都是虧的。”更有言辭激烈者直言等了那么久就等父母一套房，現(xiàn)在抵押出去，希望全部落空，所以即便是在強(qiáng)調(diào)獨(dú)立的香港，依舊有大部分長(zhǎng)者或自己舍不得或被親情綁架，難以跳出傳統(tǒng)申請(qǐng)逆按揭。
除了文化因素之外，還有經(jīng)濟(jì)方面的擔(dān)憂。已經(jīng)53歲面臨退休的香港教師ST E V E就說(shuō)擔(dān)憂如果在安老按揭期間通貨膨脹的話，那么就有可能導(dǎo)致每個(gè)月領(lǐng)取的年金入不敷出，生活堪憂。“如果能夠自己賣掉層樓套現(xiàn)感覺(jué)更保險(xiǎn)，而且做逆按揭真的很擔(dān)心犧牲掉物業(yè)升值的機(jī)會(huì)。而且那個(gè)機(jī)構(gòu)是不是真的很保證持續(xù)給養(yǎng)老金，我都好擔(dān)心。”
雖然坦承是商業(yè)行為，卻怎么也抹不去福利味道的安老按揭自然無(wú)法與市面上的養(yǎng)老保險(xiǎn)抗衡，除了長(zhǎng)者有憂慮，銀行亦有自己的考慮。在香港按揭證券有限公司的網(wǎng)站上，清楚顯示著參與安老按揭計(jì)劃的只有中國(guó)銀行、交通銀行等6間銀行而已。一般來(lái)說(shuō)，會(huì)把房子拿去按揭的一般都不是太新的樓宇，而按揭期限一般都十年以上，甚至是終生按揭，因此到銀行收樓的時(shí)候房子已經(jīng)比較破舊，難易脫手了。而且，銀行還必須考慮樓價(jià)下跌的情況，因?yàn)榧词箻莾r(jià)跌至低于當(dāng)初的估值，銀行也不能減少每個(gè)月支付給長(zhǎng)者的年金，這就必然導(dǎo)致銀行的虧損。
不過(guò)，對(duì)于這些憂慮，“逆按揭”計(jì)劃也強(qiáng)調(diào)證券公司會(huì)為銀行“包底”，如果銀行出現(xiàn)虧損，按揭證券保險(xiǎn)公司會(huì)根據(jù)二者之間的保險(xiǎn)協(xié)議進(jìn)行承擔(dān)。事實(shí)上，銀行也愿意承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，香港銀行家吳子威就表示“逆按揭”長(zhǎng)者數(shù)目有限，如果銀行以純粹商業(yè)角度去考慮的話，不會(huì)主動(dòng)推銷產(chǎn)品，如果銀行把產(chǎn)品作為一項(xiàng)對(duì)少數(shù)有需要人士的服務(wù)，當(dāng)做是社會(huì)的回饋，依舊值得考慮的。
“逆按揭”也挺人性化，按揭貸款拿完還能繼續(xù)居住
盡管港人對(duì)安老按揭存在這樣或那樣的顧慮，但在安老按揭指導(dǎo)網(wǎng)站上也貼心強(qiáng)調(diào)安老按揭還具有“反悔期”，借款人在簽訂合同的首六個(gè)月內(nèi)可以隨時(shí)終止這項(xiàng)安老按揭，只要償還安老按揭貸款，銀行會(huì)把相關(guān)的按揭保費(fèi)全數(shù)退還和豁免。
而很多長(zhǎng)者考慮得更多的是樓市價(jià)格變化，擔(dān)心把房子按揭出去之后房子卻增值。香港社聯(lián)報(bào)告卻稱逆按揭計(jì)劃實(shí)際能為老年人解決這一擔(dān)憂，其工作人員表示當(dāng)物業(yè)的當(dāng)年期到了之后，如果出售物業(yè)所得的款項(xiàng)超過(guò)了安老按揭貸款，銀行將會(huì)把全數(shù)償還安老按揭貸款之后的余額歸還給借款人或其繼承人。相反，如果出售物業(yè)之后所得的錢不足以償還安老按揭的貸款，差額會(huì)由按揭證券公司承擔(dān)，借款人終身無(wú)需還款。值得一提的是，雖然把房子抵押出去了，即安老按揭的錢已經(jīng)全部返還給老人后，可借款人仍然會(huì)是物業(yè)的業(yè)主，他可以繼續(xù)安居在房子里直到百年歸老，那種想象里的老年人拿完租金就會(huì)流離失所的場(chǎng)景在香港應(yīng)該不會(huì)發(fā)生。
通過(guò)按揭證券公司網(wǎng)站頁(yè)面上的安老按揭計(jì)算器可了解，房屋年金一般來(lái)說(shuō)是根據(jù)借款人的年齡和選擇的年金年期來(lái)計(jì)算的，年齡越高或者選擇的年期越短，每月的年金金額越高。如果一個(gè)55歲的長(zhǎng)者持有價(jià)值100萬(wàn)港元的物業(yè)，而他選擇年金年期為10年，那他每個(gè)月可以領(lǐng)到3200港元，而他如果選擇終身的話，則只能領(lǐng)到1650港元。但是如果借款人是70歲的長(zhǎng)者，同樣選擇10年期按揭，他每個(gè)月則可以領(lǐng)到5100港元，比55歲的長(zhǎng)者每月多領(lǐng)取1900港元。
當(dāng)然，最后每月能領(lǐng)取多少年金，還取決于借款人所持物業(yè)的價(jià)值。比如上述55歲的長(zhǎng)者，假如他持有的物業(yè)為250萬(wàn)港元，那選擇年金10年期的情況下，他每月可以收取8000(3200×2.5=8000)港元。對(duì)于無(wú)依無(wú)靠的老年人來(lái)說(shuō)，這樣一筆通過(guò)物業(yè)逆抵押所得到的錢顯然比一個(gè)或許孝順的子女讓其晚年生活質(zhì)量能夠得到更有利保障。
花31萬(wàn)-62萬(wàn)港元，能買到老年屋的終身居住權(quán)
當(dāng)逆按揭顯得太不符合中國(guó)倫理，但自己的舊樓又租不出高價(jià)且居住不便利時(shí)，香港房屋協(xié)會(huì)針對(duì)這批尷尬的中產(chǎn)老人還修建了可以購(gòu)買終身居住權(quán)的長(zhǎng)者安居樂(lè)樓盤。
來(lái)自香港房屋協(xié)會(huì)的工作人員介紹，區(qū)別于普通樓盤，特地為老年人打造的長(zhǎng)者樓盤不僅有全套無(wú)障礙設(shè)施、理療師，還有閱讀室等老年康樂(lè)機(jī)構(gòu)，“60歲以上的香港永久居民或者夫婦申請(qǐng)人中有一位是香港永久居民就能申請(qǐng)了”。
對(duì)比香港普通一居室房屋的租金至少月租8000港元的情況，這些定義為長(zhǎng)者安居樂(lè)的樓盤奉行的是出租終身居住權(quán)的模式，“目前60歲至64歲老人來(lái)租住的話需繳納31萬(wàn)至62萬(wàn)(不同面積的房屋租金不同)港幣就能獲得終身居住權(quán)，但如果是75歲老人來(lái)住，可能就只要付25萬(wàn)至50萬(wàn)港幣即可，如果長(zhǎng)者暫時(shí)無(wú)法一次性繳納租金，都可以分三期給長(zhǎng)期租金”。
有著完整康樂(lè)設(shè)施、打造得如高級(jí)賓館般的香港長(zhǎng)者安居樂(lè)樓盤目前成為香港中產(chǎn)老人的首選。從加拿大移民回香港、在深圳有親戚的粵劇演員張翠芬就更愿意在這樣的房屋居住，不愿意麻煩家人。“有人和我一起玩，而且居住環(huán)境都不錯(cuò)，付了30來(lái)萬(wàn)就住到掛，挺好的呀。”她不介意談到死亡，覺(jué)得這個(gè)租金在香港來(lái)講已經(jīng)夠“抵”，“更何況我要是想搬走，租金還是能拿回來(lái)一部分。”
長(zhǎng)者安居樂(lè)樓盤計(jì)劃的計(jì)算器顯示，若老年租客一次性付清32萬(wàn)租金，當(dāng)其租住一年就想搬走時(shí)可拿走224000元的租金，這其中還不包括租金所產(chǎn)出的利息，而這一年不足10萬(wàn)的房屋租金對(duì)于港人來(lái)說(shuō)不算高，如果老年人在該物業(yè)持續(xù)居住15年以上，此刻搬出也能拿到32000元的租金，以租房來(lái)養(yǎng)老在香港顯然相當(dāng)可行，何況這租住的房屋有完善的康樂(lè)設(shè)施，是套專為老年人設(shè)計(jì)的老年屋。
只是想申請(qǐng)這樣的長(zhǎng)者安居樂(lè)樓盤同樣亦有資產(chǎn)要求，只有資產(chǎn)在300萬(wàn)以下的老年人才能申請(qǐng)，它確是個(gè)不折不扣的中產(chǎn)老人養(yǎng)老計(jì)劃。
如今在寸土寸金的香港，老年“房事”已然成為政府最關(guān)注的目標(biāo)之一，不少房地產(chǎn)商們開(kāi)始構(gòu)想著打造老幼共融屋，下層可開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期租約的老年屋，上層物業(yè)則如商品房般售賣，如今成型的是香港房屋協(xié)會(huì)主導(dǎo)的香港南安街項(xiàng)目，當(dāng)福利養(yǎng)老搭配著商品房似乎為社會(huì)養(yǎng)老提供了一種新的可能性。
