長期以來，二手房交易一直是賣方市場，稅金多由買入方承擔，新政后隨著納稅額的增加，這種由買方獨自承擔稅賦模式或將得以改變。二手房交易若按差額20%征收個稅，交易成本無疑會增加，由于擔心稅收成本轉嫁給自己，二手房主購買意向將因此下降。

　　市民密切關注中介房屋信息

　　3月1日，國務院辦公廳發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，即業界所稱的“新國五條細則”。其中“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”的要求一出，意味著今后繳納個稅將按照差額的20%來征收，“一刀切”的征收方式勢必將對二手房市場帶來不小的變數，而與此同時也可能給傳統二手房交易模式帶來一次革新。   

　　長期以來，二手房交易一直是賣方市場，稅金多由買入方承擔，新政后隨著納稅額的增加，這種由買方獨自承擔稅賦模式或將得以改變。二手房交易若按差額20%征收個稅，交易成本無疑會增加，由于擔心稅收成本轉嫁給自己，二手房主購買意向將因此下降。而為促成交易，對于賣方而言，可能會做出讓步，有可能產生議價的空間。“從本質上來說，稅收的模式是沒有改變的。目前，昆明市場的‘潛規則’是由買方來承擔二手房交易稅費，其實，這是因為采取一些不規范的手段造成的。不過從市場操作來說，‘新國五條’細則實施之后，買賣雙方可能會有一定的協商余地。”云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪表示。   

　　“盡管因為‘新國五條’的出臺，眼下昆明二手房過戶量出現激增，但從中長期來看，二手房交易下滑在所難免。”云南財經大學經濟發展研究中心研究員王詠雪認為，在調控政策繼續加碼的情況下，中介運營壓力將進一步加大，以“售房、租房”業務實現企業贏利的中介運作模式也將受到打壓。在此種情況下，中介公司必須調整自己的企業戰略。   

　　目前，不少品牌中介正積極尋求對策、拓展業務范圍，采取“一二手聯動”經營模式，并且調整服務結構，由粗放型向精細化轉變。“我們也在準備涉足一手房代理，這種變通的經營策略會讓中介為上門來看房的客戶提供更多的選擇，對中介來說，這是對自身服務品質的一種完善和提高。”富邦地產負責人說道，今年預計市場競爭會更加激烈，客源會繼續向一手房市場集中，因此對于中介來說，只有不斷“求變”才能繼續生存下去。與此同時，我們還將提高業務員的素質、更緊地追蹤客戶需求，并嘗試往一手商鋪、一手寫字樓等商業地產代理銷售等方面發展。

　　本次是以往政策的收緊和完善，除了信貸和稅收政策外，在強化二手房市場監管和預期管理方面，也給予地方政府的更多的管控空間。細則稱，“對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令其停業整頓，并嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，要追究當事人的法律責任……”這些條例的出臺或將規避傳統的“銀貨兩訖”交易模式弊端予以規避，而且“陰陽合同”現象也將得到較大程度遏制。張洪告訴記者，根據傳統的交易模式，存量房買賣當事人通過房地產中介或者自行交易后到房地產登記部門辦理過戶登記手續即完成一次交易，在交易歷程中容易發生買賣雙方虛報成交價以偷稅漏稅、房地產中介違規操作、提供虛偽交易以欺騙房款等違法違規行為，政府部門對存量房交易行為的管理往往在交易糾紛或者違法違規行為發生后才能介入，管理比較被動。而通過房產交易稅收征管系統等監管措施，可有效防止和制止二手房交易環節中買賣雙方為逃避稅負而有意低報、瞞報成交價格，導致少繳應納稅額等問題。（劉婷婷）

　　房租漲落暫不明朗

　　今年2月底、3月初相繼出臺的樓市“新國五條”及其細則，無疑給持續處于調控下的樓市更添震動。政策出臺一周內，昆明房產交易中心，咨詢新政何時落地的市民劇增，前往辦理二手房過戶手續的市民更是較平日增多一半左右，預計還將持續增加；街頭房屋中介鋪內也圍滿了咨詢新國五條政策的市民，不少手持投資類二手房源的業主更是急于出手，甚至不惜降價萬元以促成交易。

　　新政下房租或猛漲、二手房繳稅或推高一手房價等說法一時間使得買房者、買房者都慌了神，后繼市場到底是漲是跌暫時誰也說不好，市場在經歷初期火熱咨詢后，逐漸陷入濃厚的觀望狀態。

　　根據國家統計局云南調查總隊近日公布數據，2月份昆明市居住類價格同比上漲3.1%，春節后租房需求的集中等相關因素被認為是此番上漲的主要推手。而有關樓市“新國五條”對昆明租房市場的影響，業內人士則認為暫未能下定論。

　　昨日，記者在走訪城內多家中介時也發現，目前二環附近成熟小區60—70平米的房租基本在每月1700元左右，中介工作人員介紹，這一價格比去年提了100元左右，主要是由于春節后續租、轉租、新租情況集中導致的，而樓市“新國五條”暫未形成直接影響。

　　“之后房租搞不好會降，但我賣不出去也沒辦法。”陳阿姨家有兩套房子，一套是二十多年前買下的單位房，近來又買了電梯房想改善一下生活條件。“老房子之前是兒子住的，不過他去年開始準備結婚，已經貸款買房了。”陳阿姨現在名下有兩套房，雖然第一套房購買至今已超過5年，但因非家庭唯一住房，如果新政落實后交易還是需要繳稅。“房子也不是一下子說賣就能賣的，之后就先出租吧。”陳阿姨相信和自己情況類似的家庭也不在少數，到時要繳稅房子不好賣了的話只能轉租，她認為可租的房源增加了租金自然會回落。

　　對于陳阿姨的看法，業內人士認為不無可能卻也不盡然，從市場的動態性來看，供應增加引起價格回落是在總供應大于需求的前提下，而隨著昆明外來人員的日漸增多，房源的增量是否過剩還不好下結論。該業內人士還指出，由于繳稅等影響，買房受阻的人群也會轉變為租房需求的客群，而且在本地細則為出臺的情況下，房租的漲落其實也無從說起。也有投資者，一切還有待于觀察之后政策的嚴厲程度。    （嚴天秀）

　　細則落地后二手房交易或降溫

　　新“國五條”細則出臺后，迅速催熱了二手房市場，掛牌量增加、議價空間加大、加快過戶等一系列連鎖反應，各中介機構也積極調整策略，應對突然爆發的交易高峰。

　　富邦房產總經理卞東曉告訴記者，從這幾天門店的情況來看，買賣雙方都比較積極，大部分是前來咨詢“新國五條”的落地情況。和以往交易明顯不同的是，目前的買賣雙方都急于成交，只要買賣雙方對成交達成共識，都會選擇立刻過戶，可以預計的是短期內，二手房成交量會放大，有可能翻一番。

　　相比而言，中介的壓力反而更大些，“一方面是在賣家不停催促，短時間內工作突然加大，時間精力花費更是不用說，我們只能給有意向的買賣雙方提供建議，給客戶一個合理的分析，促進雙方盡快交易。另一方面，由于政策實施時間不明確，市場的切實走向還仍難以判斷，中介商還需要擔心收入降低的問題。”

　　另一連鎖中介機構負責人稱，最近都在培訓店面人員，研究政策走向，引導業主調整收益預期，促進買賣雙方盡快交易。上述負責人表示，在政策還未落地實施之前，都是買房的最佳時期，有些房東為了盡快出手，可以接受議價，而且議價的空間正逐漸加大，買家則有可能挑選到相對便宜的房子。

　　該負責人預測，對于二手房交易熱門的單位房和房改房包括一些購買較早房價較低的房源來說，將在差額20%稅收中失去優勢。他告訴記者，差額計算一般是以房源主上次購買記錄和證明等為根據的，由于單價和居住面積差異等原因，按照嚴格的20%差額納稅，這類房源成本差異最為懸殊。

　　業內人士認為，國五條執行細則在各地落地之前，受搶搭政策末班車效應影響，二手房交易勢必將迎來一波高峰。在各地執行細則正式出臺后，二手房交易量才可能進入低谷。

　　據上述人士分析，隨著二手房交易成本的增加，購房需求的萎縮，將緩解二手房業主的漲價沖動，議價空間也將逐步增大，房價整體上將進入滯漲期。由于新房交易環節稅較少，部分購房者可能要回歸到新房市場，將會進一步推高新房的價格。

　　有業界人士預測，隨著昆明細則的出臺實施，未來的二手房市場將會出現成交萎縮的局面，部分房主也將會把房屋轉售為租。有關專家稱，未來一段時間，昆明租賃市場交易活躍，租金也將會呈現大幅度的增長。（朱周）
成交加速增大議價空間

　　雖然國五條細則已經出臺10多天，但是20%個稅的影響還在發酵，二手房交易迅速升溫，中介機構掛牌量猛增，一些已經辦理過戶和打算出手的剛需客戶加快購房節奏，趕在新國五條落地之前過戶。

　　近期，二手房交易量激增

　　掛牌量增加 但未現拋售

　　“聽說昆明的細則正在制定，但還不清楚具體什么時候落地實施。”高新區某二手房中介門店負責人說，自從國五條細則出臺后，來電和上門咨詢的客戶比之前多了好幾倍，買賣雙方都對差額20%的納稅和何時落地實施比較關心，中介門店掛牌量也有所增加，有的中介門店甚至每天新增7、8個房源，是原來的6倍多。

　　白馬附近某連鎖中介置業顧問李先生說，最近一段時間進店咨詢的客戶比較多，客戶來訪和來點量明顯增加。政策具體什么時間開始執行、差額20%稅收、首付比例需要提高到多少和貸款利率上浮多少都是客戶比較關心的問題。購房者大多比較關心20%的個稅會轉嫁到自己頭上，房東則擔心利潤減少。

　　雖然掛牌量有所增加，但還沒有發現拋售的情況。北市區某中介負責人坦言，經過多輪的房產調控，昆明樓市的泡沫已經被擠出，投資和投機者已經退出樓市，此次新政也旨在防止房價過快上漲，雖說掛牌量有所增加，但還沒有發現有拋售情況。“在前幾輪調控中，投機和投資者已經被擠出，所以并沒有發現大量拋售房源的情況。”

　　成交速度加快

　　與掛牌量增加相呼應的是，買家加快出手的速度。

　　在經開區有套住房的吳先生為了方便孩子上學，打算賣掉房子換一套市區的房子，在年后就將自己的房子掛牌出售，由于未滿五年，需要繳約3萬多元的稅，吳先生將掛牌價定在總價120萬元，略低于市場價。然而，差額20%個稅政策讓吳先生十分著急，擔心因為稅費大漲房子難賣，同時也擔心看好的那套房子讓自己的交易成本大漲。而讓吳先生沒有想到的是，之前來看過房、正在猶豫的一位客戶也因為擔心20%的所得稅，不再猶豫，雙方迅速簽訂了合同。而這位客戶打算買房作為婚房，屬于剛需客戶。正是細則的出臺加快了這筆交易。

　　實際上，對于一些剛需客戶和已經達成購買意向的客戶來說，現在可謂是以“速戰速決”的心態在買房。本土某連鎖中介負責人表示：“我們接待的一些剛需客戶心急如焚，有不少人請假來看房，以便早點定下來。而且自從國五條細則出臺以后，成交速度明顯加快，有中介一上午就成交了兩單。”

　　上述負責人表示，在細則出臺之前，業主與購房者已經達成意向的，擔心可能會生變數，都在抓緊辦理網簽。另有一部分打算換房或急用錢的業主，則非常著急，催中介加快帶人來看房。而只是有賣房意向的業主中，一部分業主對于20%的征稅并無明顯的反應。

　　議價空間擴大

　　而20%的個稅政策讓二手房議價空間加大。某連鎖中介負責人稱，最近的掛牌價有所松動，賣家議價空間有所加大，不再像之前死守價格，有些議價空間可以達到5%，賣家接受議價的意愿更加明顯。

　　近期想買房的朱先生告訴記者，國五條細則出來之前，他就已經跑了好幾家中介，看中的幾套房子都很難講價，房東都很不松口，有愿意降價的也僅僅只是幾千塊而已。國五條細則出臺后，他發現有的房東開始愿意降價，表示可以再談談。近幾天中介機構也不停給他打電話，請他有時間再去看看房子。朱先生隨口問了能不能再降點價，中介馬上答應如果想要可以降價，價格好商量。

　　體育城某中介顧問表示， 房東報價不再堅持一口價，議價空間逐漸加大，大部分房源多少都可以議價，有些房東想盡快賣出房源的也更愿意議價。“越是面積大的房子，議價空間越大。相對單價也較低。”（朱周）

　　觀點

　　今年房價繼續震蕩

　　——訪昆明風之鈴市場調查與研究咨詢機構總經理石遠

　　“新國五條出臺的目的是抑制房價過快增長，調控一直都在，但新國五條來得有點快、有點猛、有點著急，對2013年昆明房地產市場注入了很多不確定性，使得開發商的熱情和購房者的需求兩個方面都受到較大的影響，二者觀望氣息加重。2013年樓市大勢看空，原希望度過2012年會是一個新的氣象，現在看來，樓市的糾結還要延續。今年的房價會呈現比較明顯的波動和震蕩行情，這種狀況可能會比2012年還要強烈些。昆明2013年房價上漲困難，能夠穩住就是正常的結果！” 昆明風之鈴市場調查與研究咨詢機構總經理石遠，分析了新國條對樓市尤其是昆明樓市中長期的影響。

　　依據新國條要求，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。也就是說，今后二手房交易繳納個稅將按照差額的20%來征收，“一刀切”的征收方式是否會對二手房市場帶來不小的變數？

　　石遠對此表示：“二手房市場主力投資投機性群體在推動，重稅無疑會讓投資者、投機者、多套購房者的投資熱情受到較大影響。二手房市場交易量下降，成交價格下降，加之房產稅的稅改加快，全民炒房現象會有明顯改觀，不動產的投資熱情將受到長期打壓，二手房市場將會受到重創。個人認為，成交量與成交價格的雙回落是大勢所趨。”

　　那么，既然二手房市場面臨著成交量與成交價格的雙回落，石遠認為中介公司欲突破發展瓶頸，到目前沒有更好的辦法，轉型升級和壓縮開店規模是他們必須要面對的兩個問題。記者采訪中發現，部分大型中介公司已謀劃著或者正在介入期房銷售領域，他們希望通過為部分新開發樓盤銷售房源以提高業績與利潤；而某些小型或私人中介機構，則盤算著在新國條實施之前多賣幾套房、多收幾筆傭金，就關門大吉了。

　　而對于購房者，尤其是剛性需求一族，石遠則建議他們根據自身的購房能力，買合適自己面積和地段的房子，如果支付能力有問題，相信先租房后買房也逐漸會成為年輕人買房的方式。（彭詩淇）

　　部分買家

　　或棄二手房轉向新房

　　——訪云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪

　　“按照‘新國五條’細則，二手房交易若按差額20%征收個稅，交易成本無疑會增加，這將倒逼房東提價將轉嫁至二手房交易價格中。”云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪表示，由于擔心房東將陡增的個稅轉嫁到自己頭上，以及政策對房價預期帶來的諸多不確定影響，部分購房者或選擇離開二手市場進入受政策影響相對較小的新房市場。     

　　新政的實施使部分購房者涌入一手房地產市場將會增加新房市場成交的熱度，不過對于是否會因此抬高商品房價格，張洪則表示可能性不大。“首先我們要明白，房價漲跌的基礎是供求關系，一手市場的供求關系決定了開發商不可能像二手市場的業主一樣‘惜售’。”張洪告訴記者，回顧去年的市場走勢，得益于“以價換量”的銷售策略，2012年房地產市場全面回暖。在眼下開發商資金到位和土地儲備相對充足的情況下，今年開發商的開工熱情顯然會有所提高，市場供應較為充足。“目前，一手市場基本以買方為主導，在這樣的供求關系下，即使有一批新的剛需客加入，對房價的影響也很有限。并且去年昆明二手房市場的交易量本身并不大，因此，即便是新的政策細則會將一部分購房需求擠壓進新房市場，但是因為二手房交易額本身基數較小，所以它部分需求量的轉移并不會對新房市場產生大的影響。”    

　　另外，“國五條”中明確指出將增加住房用地的供應，原則上2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。而昆明也將繼續重視多年來推行的保障房建設，計劃在今年續建保障性住房13.45萬套，新建4.26萬套，基本建成4.5萬套。“若保障房做得基本到位的話，那么商品房的房價問題，就不會有那么大的殺傷力。”同時張洪認為，如果所有低收入階層都“住有所居”，那么其他人就可以從容行使消費者主權，對應開發商的生產經營權，大家就可以在公平合理的情況下自由選擇了。（劉婷婷）