國五條細則，無疑是當下最熱門的話題之一。之所以如此，恐怕還是因為細則似乎將使原來的房價體系發生巨大的變化，而一個樓市中的房價漲跌，向來是人們最為關心的一個因素。

　　接下來，房價將何去何從？

　　現狀>>>

　　2月房價環比漲5.23%

　　最近，據一份調查顯示，2月份杭州樓市價格環比微漲，在調查的熱門樓盤中，主城區共有23個樓盤價格有所上調，平均上漲幅度為5.23%。

　　其中，上漲幅度超過10%的樓盤有兩個。其中，文一西路邊上的保億麗景山房價從1月的8000元/平方米，漲至2月的9200元/平方米，漲幅高達15%。

　　從2013年第二個月的杭州樓市銷售價格變動情況來看，杭州樓市的整體情況比較平穩，沒有呈現出大幅度的漲幅與下跌。

　　從整體來看，從去年下半年開始，杭州樓市的房價就一直從底部開始回升，整體上漲幅度比較明顯。體現在一些個盤上，更是已經漲了30％甚至更多。而從去年年底以來，土地價格也節節提高，甚至創出新高，這些也為商品房價格上漲提供了基礎。而春節之后，購房需求更是出現大爆發，如果沒有新政，今年杭州樓市房價繼續上漲的概率，無疑是非常大的。

　　新開盤基本保持原有定價

　　國五條細則出爐的這個周末，正好遇上杭州樓市迎來蛇年后首個開盤潮。共有7個樓盤新推房源，所處地段則包括西溪、良渚、橋西、下沙、閑林、濱江、蕭山等幾乎東南西北各個區域。

　　從這些樓盤推出時的價格來看，它們基本都沿襲了之前開發商對外的報價，似乎還沒有受到新政的直接影響。

　　如下沙的東郡國際，此次新推出的100多套房源，均價約12500元/平方米，與春節后樓盤對外蓄客時的報價基本相符。這一價格比之前該樓盤11000元/平方米的定價，明顯要高了一些，但因為是小高層，得房率要高一些，所以還是取得了開盤當天就售罄的成績。

　　橋西的順發吉祥半島，周末推出了小區里最后兩幢中小戶型房源，約182套，此次推出的均價是24000元/平方米，與之前一批房源價格相比上漲幅度比較大，顯然并沒有因為新政的原因而往下調整價格。

　　而西溪海小海上周末也推出了一批小戶型，約1萬元/平方米的均價，也相比之前的價格，微漲了一些。

　　“之前樓市比較火爆，這些在上周末確定要開盤的樓盤，大多蓄客已經達到了一定的量，選擇此時開盤是水到渠成的事情。所以臨時調價的可能性確實不會很大。”一位業內專家表示。

　　預測>>>

　　剛需小戶型或將延續上漲趨勢

　　那么，在國五條細則影響之下，接下來要開的樓盤，房價會有大的調整嗎？

　　開發商們對此的回答，大多比較謹慎，很多人都用諸如“會根據原有的定價策略”、“會隨行就市”等含糊其詞的說法來應對。一位不愿意透露姓名的開發商表示：這個時候來談漲還是跌，都不是很合適，還是要看具體的客戶量來定。而相對來說，一些面向首次置業者的純剛需樓盤開發商，給出的答案更為清晰一些。

　　一位城西的開發商表示，細則出臺后，人氣并沒有受到什么影響，買新房的客戶們似乎對新政都比較淡定。特別是90平方米以下小戶型的客戶，更是不會有什么影響。所以接下來公司要開的這批房源，價格會在前一批基礎上，上調500-1000元/平方米。

　　而下沙某樓盤，預計會在3月份推出一批新房源，根據春節后該樓盤售樓處的消息，這批房源肯定要在原來基礎上上漲，并且上漲的幅度還不小。昨天，當記者再次致電該樓盤售樓處，銷售人員表示，即將新推的這批房源價格肯定還是要漲，不過漲多少，還沒有最后確定。

　　種種跡象表明，剛需小戶型接下來房價下調的可能性還不是很大，甚至有開發商認為，上漲的可能性更大。

　　事實上，在新國五條細則出臺后不久，就有不少人表示，新政強調了二手房轉讓要繳納20%的個人所得稅，這不利于二手房市場的交易，但是對于新房市場來說，可能還是個利好。因為二手房本來就有營業稅等高額稅費，現在又加上要繳納個所稅，但新房除了契稅之外，這些占了購房成本大頭的稅費都不用交，所以會把不少原本要購買二手房的客戶吸引過來，增加新房市場的需求量，而長此以往，新房市場的價格也會被推高。

　　改善型房源要漲可能性不大

　　不過，在金地天逸助理總經理汪淵看來，上述說法從理論上都是成立的，但是事實究竟如何，還要看后續地方的細則真正出臺后市場的反應。而之前的這段時間，開發商們雖然可能有心漲價，但是漲價的幅度不可能很大。采訪過程中，一些開發商對于漲價的態度，確實也已經從之前的“理直氣壯”到現在的“猶豫謹慎”。

　　“新政影響的是大家的心態。不排除地方細則出來后，購房者都進入持幣待購的觀望狀態，這些心態，肯定也會影響到商品房市場。”汪淵說。

　　事實上，在一些剛需盤開發商心態還尚算輕松的同時，另一些改善型樓盤的開發商心里卻更加忐忑。因為對于改善型樓盤來說，本來就承受著“限購、限貸”兩座大山，現在不僅沒有取消。另外，新國五條細則還要求“對房價上漲過快的城市”，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，這就讓不少擔心政策會有所變化的購房者們，暫時放緩了購房腳步。

　　“很多人都是要賣掉手中的房子，才有購房資金或者購房資格，但是現在，20%個稅一出，房子要賣掉會更加困難，很多人會放棄購房計劃。”一位開發商表示，今年樓盤的銷售壓力很重，因為容易賣的房源基本上賣完了，剩余的都是大戶型和排屋等去化沒那么快的房源。

　　對此，郡原地產營銷總監趙春蕾表示，接下來開發商肯定會對自己的樓盤，根據不同類型，對房價作不同調整。比如郡原旗下的樓盤中，主要面向首次置業者的九潤公寓，價格將會在原來特價房的基礎上略微上調，而剩余房源大多為改善型大戶型的相江公寓，目前在價格上就不會有什么變化。

　　區域>>>

　　哪些板塊將迎來激烈拼殺

　　根據不完全統計，3月杭州樓市將有50多個樓盤新推房源。這么多樓盤密集上市，會否引發激烈拼殺，又會否對于新政后的樓市房價產生一定影響？

　　從目前來看，比較容易形成激烈競爭的是兩類板塊。一是供應量比較大的板塊，如下沙，3月份，金沙湖板塊的德信中外公寓、東海檸檬郡、和達御觀邸，沿江板塊的宋都晨光國際，大學城北板塊的保利城市果嶺、杭州碧桂園、宋都東郡國際，都有新房源推出，屆時競爭應該會比較激烈。

　　如金沙湖板塊，東海檸檬郡作為一個已經沉寂許久的老盤，此次推出的房價將在13000-15000元/平方米左右，這個價格比當下金沙湖區域16000-17000元/平方米的價格要低不少，到時候，它又會否因此分流其他樓盤的客戶，還不得而知。而在下沙大學城板塊，一位開發商坦言，新推房源的定價，肯定要參考競爭對手的定價和他們的銷售情況，不然，很容易出現價格上去了，而成交下來了的情況。

　　而另一類板塊，則是受新政影響最大的改善盤集聚的區域。典型的如橋西板塊。這個板塊3月份開盤的樓盤，就有順發吉祥半島、九龍倉碧璽、德信臻園等多個樓盤，而在售樓盤則還包括遠洋公館、遠洋大河宸章、凱德龍灣等，剩余房源基本上都是大戶型的改善型房源。而這批房源的客戶，可能受新政影響最大，動彈不易。此外，類似區域的樓盤價格在樓市回暖之后，又再次有所提升，所以接下來市場對于這類房源房價堅挺度的考驗，確實比較大。