世聯地產(002285,股吧)研究數據顯示，由于開業面積遠遠大于零售商開店速度以及國內零售消費額的增長，商業地產尤其是購物中心面臨空置率高企、租金下滑的困境。商業地產的項目投資回報周期也被迫拉長至8-10年。
世聯地產商業部總經理宋春生說，突破困境的最佳路徑是，商業地產要重新回歸到最基本的定位與經營上來，充分挖掘項目周邊消費者需求，以打造匹配消費者的商業物業。而不是好高騖遠，一味追求“地標”和高端。
多元力量下的供應洪峰
世聯地產數據監測顯示，購物中心在近幾年受到追捧，中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，達到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。
2013年，上述商業地產計劃開業量是2012年開業量的2.9倍，遠遠超過了零售品牌商開店速度以及零售銷售額增速，這必然導致空置率上升。
分析2013年商業地產放量原因，宋春生認為，2009年后商業地產開發逆市崛起，2－4年的開發期將使得大量項目于2013年竣工開業；此外，原計劃2012年開業的項目由于宏觀經濟形勢不好，被迫推遲至2013年開業。
從開發商方面來看，國內零售商如茂業、金鷹等，鑒于租金上漲壓力以及零售擴張的需求，大力推動項目擴張；住宅開發商如萬科、保利、中海外、佳兆業，主動加大了商業配比，或者由于取地被迫增加商業數量；商業地產開發商如萬達、凱德、華潤和陽光新業，近兩年擴張的速度也明顯加快。
各個地方政府也是推動商業地產放量的主要力量。基于對城市發展的需求，政府主導城市規劃，其中包括大量商業用地的規劃及推出，對于開發商而言，商業開發能力成為其拿地的競爭籌碼之一。
但商業地產的另一面，則是消費增長乏力。2012年，在宏觀經濟增速趨緩以及零售企業銷售額下降的環境下，連鎖零售企業以商業物業的需求縮減，拓展謹慎，全年開店完成率普遍低于70%。
大部分零售品類在2012年同比降低，特別是電器類同比下降更快，同比增長僅僅1.79%；但是，也有些抵抗力相對較強，如日用品和食品類等，同比增長超過12%，高于平均值。
只有通訊器材消費是2012年的消費亮點，2012年前10月同比增長24.2%。
此外，商業地產還面臨電商的競爭壓力。2012年四季度，淘寶天貓電商零售銷售額首次突破1萬億元，增幅驚人，而當年來自于購物中心的零售銷售額為2萬億-3萬億元，電商對購物中心尤其是二三線城市的購物中心替代效應明顯。
空置率敲響警鐘
陽光新業副總裁沈葵說，從現實來看，我國很多城市的商業地產，這兩年其實是在補課。中國的國情是，有些領域的投資往往都是一涌而上，然后再進行整合。有些城市出現的商業地產熱，是商業地產發展過程中必經的階段。激進的擴張之后，必然要進行調整，也就是洗牌或者說并購、重組，這個過程正在加快到來。
宋春生指出，一些二三線城市商業供應遠超過需求。零售與商業面積增長速度是否匹配，是衡量商業面積是否供應過快的最重要指標，從商業地產投資額與零售額數值來看，過去5年（2007－2012年平均值），二、三線城市的商業地產投資速度遠遠超過零售額增長，風險激增。
其次則是經營風險，由于商業面積供應過量以及消費支撐力的限制，部分城市的商業市場已經出現風險，空置率敲響警鐘、租金收益不容樂觀。
一般而言，商業地產的空置率警戒值在6%左右，但目前一些城市遠超此數值。如北京、上海、廣州都在8%以上；而沈陽、天津的空置率已經超過15%。連恒隆等知名發展商在沈陽都出現不同程度的開業難。
宋春生表示，綜合商業物業供應過快、零售品牌壓縮開店計劃、GDP增速下降、商業地產競爭加劇這幾方面的因素，使得招商周期延長、與租戶的租金議價能力下降、空置率上升，最終導致商業地產項目投資回報周期延長，由之前樂觀的5－6年普遍延長至8－10年。
他透露，一些開發商的資金實力和租金收益水平，根本無法覆蓋前期的綜合投資成本。以商業地產運營成功的樣本凱德為例，凱德旗下商業項目地價+造價的綜合成本約為5000-8000元/平方米之間，這是在二三線核心城市開發商業物業的合理水平，但其他很多開發商的項目綜合成本已高達15000-30000元/平方米之間，后續經營將備感吃力。
此外，國內商業地產目前的租金收益非常不樂觀。以萬達為例，它通過與地方政府的土地高議價能力、住宅先售的資金滾動模式以及商戶捆綁式開發，很快實現了資金自平衡。但是，萬達2011年商業平均租金只有32元/月/平方米，除去2011年新增面積免租的影響，也僅僅46.5元/月，這也僅僅是大賣場或大型超市的租金水平。
沈葵認為，兩三年后，人們就會發現，將有一批項目無法經營下去，要么關閉、轉讓，要么請更專業的公司或團隊來打理，我們叫它輕資產管理，也有人稱它是委托管理，我國商業地產要從數量多向高品質升級，這也是不可避免的階段
