175次!這是今年9月,全國單月房地產調控政策的次數,刷新了歷史紀錄。而核心政策就是8月底9月初各地開始井噴的“認房不認貸”。
然而這一輪新政的效力,在不同城市身上出現了明顯的分化,一線城市單月漲勢領跑。但相比京廣超過4成的環比漲幅,上海的數據稍顯失色。與此同時,上海二手房成交仍不足2w套,屬于榮枯線以下。
圖源克而瑞上海
因此,在廣州打響一線城市放松限購“第一槍”后,上海是否會跟進,成為業內外關注的焦點。
猜想一:預期限購政策會做定向放松
從同策上海新房統計的訪客指數來看,9月,上海全市商品住宅訪客指數上升,同環比均大幅走高,但主城區環比漲幅超過新城。
對此,克而瑞上海區域總經理李振宇表示:“上海的限購調整可能會集中于五大新城為代表的近郊和一些遠郊,主要的原因是希望改善非中心城區目前整體市場的需求跟熱度不足的問題。”
關于預期落地的政策,李振宇認為,“上海非中心城區限購政策的調整大概分為兩個方向來考慮,首先,對于本地居民,之前可以購買最多兩套住房的限制被松動,未來可能會允許他們購買三套住房。這一變化看似提高了購房的靈活性,但對于五大新城的市場而言,并沒有直接帶來巨大的好處。本地居民更傾向于購買城市核心區域的住房。其次,對于非戶籍人士來說,限購政策的調整也分為兩個方向。首先,之前只有家庭才有權購買住房,但未來單身個人可能也會有上海購房資格。其次,之前需要在上海連續工作五年才能購房,但未來對于連續工作并繳納社會保險的年限可能會被縮短。”
鏡鑒咨詢創始人張宏偉同樣認為政策將是定向放松,“如果出五大新城的人才類的定向放松政策,比如人才認定的標準,我認為這是比較合理的。”
無論是“社保要求年限縮短”,還是“人才類的定向放松”其實都有跡可循。
9月7日,臨港發布了定向放松限購政策:在臨港重點支持單位工作的人才,原來工作6個月才能買房,現在只需要3個月。
前文提到的廣州限購松綁,政策當中也提及“在越秀、天河等城央板塊購房,非廣州戶籍的社保證明減少為2年”。
猜想二:若松綁,發展及配套更加成熟的新城會更加受益
“如果真的限購放松,我相對更看好嘉定新城和松江新城。”張宏偉認為,“房住不炒已經深入人心,當下的購房者更多是出于自住需求。因此他們會更傾向于選擇發展、配套更加成熟的區域。相比之下,青浦和奉賢距離主城較遠,各項配套還需完善;而臨港的購房政策已經是最寬松的了。”
正如張老師所言,近年來,購房者一直在用“真金白銀”投票。
去年嘉定新房累計推盤24次,就有10次觸發積分。
2023年,隨著網紅盤嘉悅云上、金地峯匯、嘉定北金地雙子等接連入市,嘉定新城的熱度甚至反超了大虹橋。
CRIC數據顯示,2023年至今,嘉定商品住宅成交均價49041元/平方米,較2020年上漲27.04%,較2018年上漲28.1%,無論是3年漲幅還是5年漲幅都位于五大新城之首。
這樣的強勢表現,與嘉定新城不斷提升的規劃能級和長久以來的產業布局密不可分。
2005年7月12日,嘉定新城建設拉開序幕。從“十一五”上海重點發展的三大新城之一,到“十二五”“一核兩翼”的空間布局,再到“十三五”城市副中心定位,嘉定新城逐漸從一個鎮,蝶變成城。
嘉定新城定位升級為城市副中心時,嘉定二手房價天花板金地世家項目正在開發
2021年,“五個新城”首次被寫入上海市政府工作報告,嘉定新城的定位更加強調“獨立的綜合性節點城市”。不難預見,新城定位升級后,更多的資源要素正向嘉定新城不斷集聚。
產業方面,嘉定可謂是見證了中國汽車產業的發展。早在2001年,嘉定在安亭正式開建“上海國際汽車城”,汽車生產、研發、貿易、金融、旅游、賽車場全面鋪開。
歷經燃油車、電動車、智能駕駛,20多年的深耕迭代,嘉定形成了較為完善的新汽車發展產業生態,集聚汽車“新四化”相關企業600余家。其中,既有地平線、禾賽光電等頂尖硬件設計制造企業,也有零束軟件、中科創達、東軟睿馳等頭部軟件企業,還有百度智行、AutoX、小馬智行等自動駕駛解決方案及示范運營企業。同時擁有200多個公共及企業研發平臺,形成了材料級、零部件級、系統級和整車級等全套的研發測試及檢測認證能力。
嘉定氫能港
2023年3月,嘉定發布了《關于嘉定區建設世界智能網聯汽車創新高地行動方案(2023-2025年)》,這是一個最新、最近的規劃布局,提出嘉定要打造智能網聯汽車完整生態圈,到2025年,其智能網聯汽車相關產業規模達到3000億元。
城市的發展,最好的資源還是要留給在當地生活的人。“20年前,這里還是傳統工業園區,像農藥廠、化肥廠等污染大、效率低的工廠很多。搬走之后,難聞的氣味沒了,綠化多了,越來越宜居了。”“老嘉定”眼中,嘉定新城歷經近20多年的發展,已經從“工園”變身“公園”,群眾滿意度和獲得感進一步提升。
遠香湖中央活動區
教育方面,先后引進上實嘉定新城分校、宋校嘉定實驗學校等一批優質教育資源,去年建成開辦18所優質學校,今年還將新建14所,實現學區化集團化辦學義務教育階段學校全覆蓋。
醫療方面,區內已擁有瑞金醫院、東方肝膽、市中醫醫院3座三甲醫院。
交通方面,嘉定擁有11/13/14三條軌交。雖然目前只有11號線通達嘉定新城,但未來已來。“運營在建+規劃中+概念研究”的軌交線路共10條,其中4條地鐵(11號線、13號線、14號線和22號線),6條市域鐵(嘉閔線、寶嘉線、嘉青松金線、南何支線,以及嘉定快線和安亭快線)。
圖源新城五加一
猜想三:若松綁,將放大上海對環滬樓市的虹吸效應
“環滬”這個樓市概念的出現,就是因為上海的限購政策以及相對較高的房價,出現了需求的外溢,進而有了“雙城生活”。
如果限購打開,對于環滬樓市勢必會造成沖擊。而對像嘉定新城這樣的區域,則將是一大利好。一條地鐵11號線,串起了上海、花橋、昆山市區和蘇州工業園區。據嘉定某樓盤銷售負責人介紹,目前已經有原本計劃購買花橋的客戶來咨詢上海郊區的購房政策了。
張宏偉指出:“如果政策不僅僅是針對人才,而是更大范圍的放開限購,上海對環滬樓市的虹吸效應將進一步加大。甚至蘇州、杭州乃至南京的客戶都有可能在這個窗口期里,以五大新城作為跳板,在城市能級更高的上海置業。”
