近日，有媒體報(bào)道稱，面對(duì)租賃淡季，最近一個(gè)多月，多家長(zhǎng)租公寓及房屋租賃中介紛紛溝通房東協(xié)商降價(jià)，引發(fā)媒體和公眾關(guān)注。
對(duì)此，記者經(jīng)多方采訪和求證了解到，此一情況更多是市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)整的結(jié)果和市場(chǎng)供求變化的反映。事實(shí)上，相關(guān)企業(yè)及時(shí)主動(dòng)做出優(yōu)化調(diào)整，才有利于其長(zhǎng)期、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)整體的健康穩(wěn)定發(fā)展。
多家租賃中介機(jī)構(gòu)與房東協(xié)商調(diào)價(jià) 專家：市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)整結(jié)果
面對(duì)所謂長(zhǎng)租公寓、租賃中介機(jī)構(gòu)“倒逼”房東降價(jià)的傳聞，記者從業(yè)內(nèi)知情人士處了解到，一些長(zhǎng)租公寓、租賃中介確實(shí)出現(xiàn)因調(diào)整、優(yōu)化個(gè)別房源合同而與業(yè)主溝通協(xié)商降價(jià)或解約的情況，但部分媒體和評(píng)論稱之為“倒逼”甚至稱這是其“爆雷”前兆未免有點(diǎn)言過其實(shí)。因?yàn)椋瑩?jù)其了解，此次相關(guān)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)協(xié)商調(diào)整合同的范圍不超過北京整體房源的1%。
那為什么多家長(zhǎng)租、中介機(jī)構(gòu)都出現(xiàn)這一情況？其中重要的一個(gè)原因是年底淡季北京房屋租賃市場(chǎng)的整體下行低走，成交量和租金水平都出現(xiàn)較大降幅。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京租賃市場(chǎng)自9月份開啟傳統(tǒng)淡季回落模式后，成交量持續(xù)回落，11月北京鏈家租賃成交量環(huán)比下降1.9%，出現(xiàn)三連降。同時(shí)，11月北京月租金水平經(jīng)歷四連跌后跌至81.3元/平，環(huán)比下跌1%，同比下跌 2.8%。與去年淡季相比，今年租金下跌幅度更大，且當(dāng)前租金水平已降至2018年年初以來的最低位置。
整體市場(chǎng)下行之外，另一個(gè)原因是長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)部分房源在當(dāng)初收房時(shí)給的評(píng)估價(jià)有點(diǎn)過高，系統(tǒng)根據(jù)市場(chǎng)供需變化綜合評(píng)估做出調(diào)整，也就是，經(jīng)歷市場(chǎng)變化后，這部分房源出現(xiàn)了“出租價(jià)低于收房?jī)r(jià)”的情況。因此，對(duì)因價(jià)格沒評(píng)估準(zhǔn)、業(yè)主又不愿意降價(jià)、想解約的，租賃機(jī)構(gòu)會(huì)補(bǔ)償業(yè)主違約金解約。但如果業(yè)主同意調(diào)整價(jià)格，可以按協(xié)商好的價(jià)格重新簽約。
此外，城市規(guī)劃變更、商圈發(fā)展遷移，以及合約雙方個(gè)體計(jì)劃調(diào)整等因素也會(huì)影響到這一情況的出現(xiàn)。“作為合約雙方，就個(gè)別合同達(dá)成續(xù)約、變更、解約屬正常商業(yè)行為，當(dāng)然，租賃機(jī)構(gòu)在與業(yè)主協(xié)商解約時(shí)，需要做到依據(jù)合同約定，依法給予補(bǔ)償，保障好相關(guān)權(quán)益。”相關(guān)專家對(duì)此表示。
相關(guān)企業(yè)及時(shí)調(diào)整優(yōu)化 有利于市場(chǎng)整體穩(wěn)健發(fā)展
經(jīng)歷了早期粗放的摸索創(chuàng)業(yè)和所謂“風(fēng)口”階段，隨著行業(yè)逐漸發(fā)展進(jìn)化，長(zhǎng)租公寓行業(yè)開始呈現(xiàn)頭部企業(yè)大幅領(lǐng)先、經(jīng)營(yíng)不善的中小企業(yè)逐步淘汰出局的局面，因此，近一兩年來，多家行業(yè)中小機(jī)構(gòu)紛紛“爆雷”的消息常見諸于媒體。
對(duì)此，有行業(yè)專家表示，收房?jī)r(jià)格持續(xù)不合理地高出出租價(jià)格，是長(zhǎng)租公寓“爆雷”的重要原因。行業(yè)發(fā)展的初期，由于未建立起合理的收房?jī)r(jià)格評(píng)估機(jī)制和解約機(jī)制，致使一些匆匆入局的小企業(yè)、小機(jī)構(gòu)頻現(xiàn)“爆雷”，行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)不穩(wěn)定“亂象”。
對(duì)于此次多家長(zhǎng)租公寓、租賃中介與房東協(xié)商調(diào)價(jià)的情況，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，租房需求下降，租金價(jià)格自然會(huì)下跌，這是市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)整的結(jié)果，這次變化并沒有所謂的行政干預(yù)或者調(diào)控影響等。一兩家企業(yè)這樣做，可能說是經(jīng)營(yíng)不善的問題，如果整個(gè)行業(yè)或者是多數(shù)企業(yè)都這樣，就是市場(chǎng)供求變化的反映。
也就是說，相關(guān)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)供求變化和行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，為避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)、主動(dòng)地做出經(jīng)營(yíng)上的調(diào)整和優(yōu)化，只有這樣才有利于企業(yè)的長(zhǎng)期持穩(wěn)經(jīng)營(yíng)和整體市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析指出，長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展初期，由于對(duì)市場(chǎng)的了解不夠深入，對(duì)城市規(guī)劃變更、商圈發(fā)展遷移等影響供求與價(jià)格的諸多因素預(yù)估不足，導(dǎo)致部分企業(yè)對(duì)收房、出房?jī)r(jià)格未能做到精準(zhǔn)把控，從而出現(xiàn)其持有和留存部分收房?jī)r(jià)高于出房?jī)r(jià)的虧損房源的情況。
而經(jīng)歷了較長(zhǎng)階段的發(fā)展沉淀以及對(duì)行業(yè)、用戶、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的長(zhǎng)期積累，成熟的頭部企業(yè)必然會(huì)開始采取措施進(jìn)行包括房源結(jié)構(gòu)在內(nèi)的優(yōu)化和調(diào)整，也就是進(jìn)入所謂的“精耕期”。事實(shí)上，只有相關(guān)企業(yè)及時(shí)主動(dòng)做出符合市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)整，才有利于其長(zhǎng)期持穩(wěn)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)整體的健康穩(wěn)定發(fā)展。
