（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）
最近，一則“446家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)”的新聞登上了各大網(wǎng)頁(yè)的頭條，迅速成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
這篇新聞援引了來(lái)自人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)稱(chēng)，截至11月20日，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。
我國(guó)《破產(chǎn)法》指出，債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人可以向人民法院提出對(duì)債務(wù)人進(jìn)行重整或者破產(chǎn)清算的申請(qǐng)。企業(yè)法人已解散但未清算或者未清算完畢，資產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，依法負(fù)有清算責(zé)任的人應(yīng)當(dāng)向人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算。
“資不抵債”是企業(yè)破產(chǎn)認(rèn)定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、銷(xiāo)售和融資壓力增大的情況下，小房企往往會(huì)陷入資不抵債的情況。從人民法院公告網(wǎng)也可以看出，申請(qǐng)破產(chǎn)的多是三四線(xiàn)城市的，規(guī)模相對(duì)較小的房企，而且，部分房企還涉及民間借貸等債務(wù)糾紛。
446家房企乍一看數(shù)量眾多，加之還引用知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)“未來(lái)，80%房企要死掉”的觀點(diǎn)，這篇報(bào)道就得出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正的寒冬到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了“末日世界”。
那么，這個(gè)結(jié)論立得住腳嗎？
首先，單看破產(chǎn)房企的絕對(duì)值而不看我國(guó)房企的總量是沒(méi)有意義的。根據(jù)2018年全國(guó)工商局的統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一共9.7萬(wàn)家。按照此總量數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算，破產(chǎn)房企占我國(guó)房企的總量?jī)H僅為0.46%。
其次，從歷史對(duì)比來(lái)看，今年房企破產(chǎn)的數(shù)量并不是高峰值。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比2014年2000多家房企倒閉的慘烈歷史，當(dāng)下的數(shù)據(jù)并不值得吃驚。
而馬光遠(yuǎn)也發(fā)文指出：“即使在房?jī)r(jià)大漲的年份，房地產(chǎn)企業(yè)每年破產(chǎn)關(guān)閉的數(shù)量也在300家左右，今年相對(duì)于2018年同期，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的數(shù)量是有所上升，但總體而言，仍然屬于正常范疇。房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的情況很多，有些是殼公司，主動(dòng)關(guān)閉，有些是被重組，有些是項(xiàng)目爛尾。真正經(jīng)營(yíng)困難倒閉的并不多。不能因?yàn)榻衲暧?00多家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，就據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)的寒冬到了，這是純粹不懂房地產(chǎn)的表現(xiàn)。”
再次，我國(guó)房企發(fā)展的格局集中度越來(lái)越高，百?gòu)?qiáng)房企占據(jù)的市場(chǎng)份額逐步增大。從2018年全年的數(shù)據(jù)來(lái)看，以銷(xiāo)售金額計(jì)算，前10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。而到2019年上半年，銷(xiāo)售規(guī)模TOP10房企銷(xiāo)售總金額為21638.58億元，已經(jīng)占到全行業(yè)的30.6%，市場(chǎng)占有率超三成，行業(yè)集中度更加向大型房企傾斜。
那么，從破產(chǎn)的房企來(lái)看，多為三四線(xiàn)城市的小微房企，這些房企的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積相對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響較小，并不能撼動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的大格局。反觀百?gòu)?qiáng)房企，其銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積仍然在持續(xù)增長(zhǎng)中，頭部銷(xiāo)售額排名TOP10的房企市場(chǎng)占有率進(jìn)一步攀升，銷(xiāo)售額也在今年保持著穩(wěn)定的增速。
優(yōu)勝劣汰是企業(yè)發(fā)展的規(guī)律，在行業(yè)下行時(shí)期，小微房企由于銷(xiāo)售下降、資不抵債等原因破產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的“常態(tài)”。
不可否認(rèn)的是，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由“黃金時(shí)代”步入“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)業(yè)將變成一個(gè)門(mén)檻更高的行業(yè)，融資能力、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力、品牌能力都成為房企生存的考驗(yàn)，所以在整個(gè)行業(yè)洗牌的過(guò)程中，實(shí)力不足的房企自然會(huì)被淘汰，退出地產(chǎn)圈。
此外，馬光遠(yuǎn)也在公開(kāi)發(fā)文中稱(chēng)，前述新聞引用其“只有20%的開(kāi)發(fā)商可以活下來(lái)，80%的會(huì)死掉”的觀點(diǎn)，是誤讀了他的原話(huà)。馬光遠(yuǎn)指出，“我說(shuō)的80%房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)死掉，是一種市場(chǎng)趨勢(shì)，而不是這兩年要發(fā)生的事實(shí)，更不是今年要死掉這么多。即使死掉80%，中國(guó)還有2萬(wàn)-3萬(wàn)家左右的房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)量仍然是全球最多的。2萬(wàn)-3萬(wàn)家的房地產(chǎn)企業(yè)，完全可以滿(mǎn)足未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。”
最后，從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.3%，增速比前三季度小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資增長(zhǎng)14.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積增長(zhǎng)9.0%，增速加快0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)10.0%，增速加快1.4個(gè)百分點(diǎn)。
在事物的本來(lái)面目之前，任何唱衰和鼓吹都是偏離軌道的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)步入平穩(wěn)發(fā)展的階段時(shí)，房企確實(shí)面臨著銷(xiāo)售增速下滑，融資難度大的生存難題，但是，就此得出“崩盤(pán)論”“救市論”并不可取。
