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全國范圍內的房貸利率“換錨”正在有序推進
業內人士普遍認為，房貸利率改革可為房地產市場發展營造穩定的宏觀經濟環境，有助于促進房地產市場健康發展，促進房地產的市場化程度，有利于盡快建立房地產業的長效機制。
近期，央行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》（以下簡稱《公告》）稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（簡稱 LPR）為定價基準加點形成。這也被市場喻為房貸利率“換錨”。
在此之前，自2015年10月24日延續至今，我國房貸利率定價是采取基準利率上下浮動的方式。房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。
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“房住不炒”調控基調不變
新政策顯示，央行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據加點下限合理確定每筆貸款的具體加點數值。
各銀行實際發放的貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在貸款市場報價利率基礎上加點確定。
人民銀行副行長在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。副行長表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。
根據9月20日公布的新版LPR第二次報價顯示，1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR是4.85%。相比前值，1年期LPR已經連跌兩個月，五年期LPR環比上月持平。
“本次5年期以上LPR報價不變，進一步體現了當前利率求穩的導向。”專家表示，具體到房地產領域，LPR利率存在下行空間，但不排除各地在基點上依然有小幅提高，使得最終的定價利率有小幅上升。
對于居民家庭的影響，央行《公告》明確，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。
市場人士指出，2019年10月8日是定價基準轉換日，意味著房貸利率換錨下限得以明確。目前全國多地房貸利率“換錨”工作有序推進、進展良好，以確保新老政策轉換過程平穩過渡。
據了解，各地金融機構正加快系統改造，一部分地區房貸利率正在逐漸切換到“新版”，近期逐步落地。
據報道，自9月5日起，招商銀行已在深圳試水新版個人住房貸款利率。
此前，有媒體報道稱，據深圳某銀行個貸經理介紹，按總行規定，新利率下該行深圳地區首套和二套房貸利率分別在最近一個月相應期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）加30個基點和60個基點，利率分別為5.15%和5.45%。而此前首套利率為5.145%、二套5.39%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。
有消息顯示，北京也已給出貸款利率新算法執行后的加點情況，首套房利率不低于LPR加55個基點，二套房不低于LPR加105個基點。若按9月20日5年期以上LPR計算，北京地區個人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。而此前首套利率為5.39%、二套5.88%。改革前后首套房相差了0.01%，二套房相差0.02%。已有不少研究機構證實上述消息真實性，但還未官宣。
相關專家表示，從北京地區新政下的首套房及二套房貸利率相比之前房貸利率來看，新政下的房貸利率均有所上浮。這表明即使在新政房貸利率下，對房地產市場調控依舊從嚴，不會放松。
房貸對購房者新政影響不大 變化將因城而異
《公告》第四條規定，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
對此，相關報告稱，對于原來首套房貸利率有折扣的城市，如上海首套房貸利率 95 折，按 5 年期及以上算即 4.655%，在加點下限為 0 的情況下，利率實際至少上升 19.5bps，如果加點下限大于0，則利率實際上升得更多。
而對于原先首套房貸利率有所上浮的城市，如北京上浮 10%，為 5.39%，預計銀行大概率不會因為利率下限降低而降低實際貸款利率，因此實際利率不會有太大影響，只有極少數優質客戶會享受到利率下限降低帶來的優惠。
一位銀行從業者表示，房貸利率正式掛鉤LPR，意味著個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，體現出了更加明顯的市場化特征。
可以看到，LPR下限將因城而異，還需受到房貸款利率底線、當地LPR加點下限、銀行浮動加點三大調整因素制約。
有業內人士認為，應辯證看待LPR房貸新政與購房者的關系，此次房貸新政對于剛需購房者影響并不會很大，但是對于二套房的購房者影響比較大。
“最終計算的利率可能有微小上調，但本身對于購房者的利率不會帶來太多的負擔。”專家強調，相關購房者近期關鍵要注意銀行貸款額度和金九銀十降價促銷動作。
