目前銀行實(shí)際的房貸利率高于現(xiàn)行的房貸基準(zhǔn)利率(4.9%)，也高于即將實(shí)施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。
8月25日，中國央行發(fā)布公告調(diào)整新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，自2019年10月8日起施行。
調(diào)整是因?yàn)椋母锿晟瀑J款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制后，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR。
“專業(yè)術(shù)語太強(qiáng)，看不懂！”很多網(wǎng)友看完公告后紛紛表示，“有課代表出來解釋一下啥意思嗎？”
“房貸利率是變高了還是降了？”
這是網(wǎng)友關(guān)注度最高的問題。
根據(jù)公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
而2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)，與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。
資料圖：中國人民銀行。中新社發(fā) 楊明靜 攝
8月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心首次發(fā)布新的LPR，一年期LPR4.25%，比原來基準(zhǔn)利率降10個(gè)基點(diǎn)，比以前老的LPR降6個(gè)基點(diǎn)；五年期以上LPR為4.85%。
在上述新政實(shí)施前，目前房貸的貸款基準(zhǔn)利率是：一至五年(含五年)期限的為 4.75%，五年以上期限的為 4.90%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準(zhǔn)利率。
即，如果按貸款期限5年以上計(jì)算，新政實(shí)施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基準(zhǔn)利率降低了5個(gè)基點(diǎn)。
但是實(shí)際操作中，目前，按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，由此計(jì)算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。
自2016年“9.30”樓市調(diào)控收緊政策后，房貸利率折扣優(yōu)惠基本銷聲匿跡，更多是采取了利率上浮措施。融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)并監(jiān)測的35個(gè)城市房貸市場數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。
也就是說，目前銀行實(shí)際的房貸利率高于現(xiàn)行的房貸基準(zhǔn)利率(4.9%)，也高于即將實(shí)施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。
房貸利率未來會(huì)下降嗎？
LPR下降了，新房貸利率下限也比以前基準(zhǔn)利率低，豈不是房貸利率也下降？對(duì)此，日前央行副行長劉國強(qiáng)表示，房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。
此次央行公告也明確，為落實(shí)好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。
“根據(jù)央行的規(guī)定，如果LPR利率下調(diào)，首套、二套房貸的最低利率自然也會(huì)隨之下調(diào)。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦解釋，但這僅指最低利率，實(shí)際發(fā)放的利率還會(huì)受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響。
交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，一是新機(jī)制下新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率基本不變；二是央行各地分支行會(huì)結(jié)合各地情況，規(guī)定加點(diǎn)下限。因此，新的個(gè)人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會(huì)明顯增加利息負(fù)擔(dān)。該舉措避免房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，新機(jī)制下，房貸利率沒有變化，存量和增加都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動(dòng)，但主流是平穩(wěn)。
“預(yù)計(jì)執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。”李萬賦認(rèn)為，從短期的實(shí)際利率水平來看，新政僅會(huì)對(duì)極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對(duì)絕大部分購房人來說，影響不大。
有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，根據(jù)李萬賦的計(jì)算，執(zhí)行新政后，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%。諸葛找房副總裁苑承建認(rèn)為，未來一段時(shí)間二套房房貸利率可能會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢，對(duì)房地產(chǎn)市場銷售將會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從下半年的情況看，考慮到政策依然從緊，實(shí)際上具體的貸款利率只會(huì)上調(diào)，而不會(huì)下調(diào)。
未來房貸利率或呈現(xiàn)因人而異現(xiàn)象
嚴(yán)躍進(jìn)還表示，央行利率改革不能簡單理解為利率上升或下調(diào)，而應(yīng)該理解為未來貸款的定價(jià)將更具市場化。
根據(jù)央行公告，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
資料圖：售樓員為民眾推薦商品房戶型。 韋亮 攝
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，未來房貸的計(jì)算或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場而異的現(xiàn)象。在實(shí)際操作過程中，一些房價(jià)上漲過快的城市，未來將可以適當(dāng)在央行標(biāo)準(zhǔn)下，進(jìn)行基點(diǎn)的上調(diào)。此類上調(diào)最后也會(huì)影響到具體商業(yè)銀行房貸部門的貸款利率。
此外，根據(jù)新政，未來借款人申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，重定價(jià)周期最短為1年。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，明確購房者可約定利率重定價(jià)周期，其含義是未來房貸的按揭貸款利率計(jì)算，可以基于購房者的需要進(jìn)行微調(diào)，但需要提前約定定價(jià)周期，同時(shí)也需要明確定價(jià)的基準(zhǔn)利率。這一規(guī)定將有助于形成更多樣的貸款利率計(jì)算方式，后續(xù)也將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協(xié)調(diào)的地方。
