14.997萬億元，這是過去一年中國房地產行業(yè)商品房銷售額創(chuàng)造的新成績。與此同時，2018年全國房地產開發(fā)投資超過12萬億元，足以體現(xiàn)這一行業(yè)的投資規(guī)模之大。
伴隨中央“房子是用來住的、不是用來炒的”“堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”等定位，房地產行業(yè)進入了調整的相對深水區(qū)。
“今后，沒有競爭力的企業(yè)很難生存，沒有核心競爭力的企業(yè)很難發(fā)展。”近日在億翰智庫舉辦的中國房地產百強峰會上，中國房地產產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一就如是說。
58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，“15萬億”只是行業(yè)高點而非企業(yè)高點，這意味著行業(yè)存在某些不確定性，但高點之下企業(yè)則有機會從更大的“蛋糕”中分得更大的份額，機會猶存。
那么“15萬億”之后，房企的機會點到底在哪里？房企是選擇放慢速度還是繼續(xù)高周轉？是繼續(xù)急劇擴張還是精細深耕主業(yè)？
（圖片來源網絡）
規(guī)模之戰(zhàn)：房企的“收”與“放”
中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員秦虹近日在中國房地產百強峰會上指出，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進和中心城市引領的城市群發(fā)展，新經濟業(yè)態(tài)的發(fā)展和人們對文旅、健康、養(yǎng)老等方面的需求，使得房地產還有10年左右的發(fā)展期，這對企業(yè)仍然是發(fā)展的機遇期。
實事上，進入2019年以來，房地產行業(yè)的集中度繼續(xù)提高。今年上半年，銷售額超千億元的房企達到12家；而前7月，銷售額超千億元的房企則增至15家。
隨著房地產從短缺時代過渡到過剩時代，房企的發(fā)展戰(zhàn)略打法也在相應地進行調整。
以行業(yè)三強的碧桂園、恒大、萬科為例，碧桂園提出要“提質控速”并隨之放緩了在規(guī)模上的追求；恒大更提出要做到“三低一高”優(yōu)化財務結構；而萬科也提出“收斂聚焦”來應對行業(yè)的變化。
旭輝董事長林中指出，未來是精細化發(fā)展時代，傳統(tǒng)地產行業(yè)以粗放經營為主，尤其成本管理非常粗糙，這就需要房企轉變運營思路。
的確，僅從土地成本即可見，房企已經無法粗放生存。在2016~2017年“地王”頻出的時代，諸多在一、二線城市拿下“地王”的房企，本以為扛兩三年就能夠盈利了，但經過本輪市場調控，不少房企會發(fā)現(xiàn)風險越來越大。
近日網傳的富力地產內部文件就顯示，其2019年下半年原則上將暫停拿地，如遇有優(yōu)質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。
秦虹指出，伴隨著住房價格管制等原因，房地產開發(fā)利潤空間壓縮，利潤空間越來越小。再加上資金上的約束，房地產的杠桿率將會最終將得到控制。
但值得注意的是，目前房企表現(xiàn)出的“收斂”更多是對風險的把控和效率的提升，而非量的縮減。實際上，“要規(guī)模還是要利潤”是行業(yè)內并沒有發(fā)展到“二選一”的程度，如果生存規(guī)模已過，那么可以把眼光放在利潤上，但如果生存規(guī)模沒過，還是要做規(guī)模。
因此可以發(fā)現(xiàn)，不少規(guī)模仍待提升的房企，現(xiàn)階段無一不是加大步伐，保銷售、保回款。
（圖片來源網絡）
布局策略：一二線城市仍是重中之重
對于規(guī)模房企而言，一二線城市仍是布局重點。
中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，碧桂園累計拿地1086億元，位居拿地榜首位；萬科以總額1030億元占據(jù)榜單第二位；第三名融創(chuàng)拿地總額685億元。TOP10企業(yè)拿地總額6605億元，占TOP100企業(yè)的36.5%，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。
以萬科為例，其7月在土地市場繼續(xù)發(fā)力，單月拿地金額超280億元。而融創(chuàng)前7個月拿地金額是去年同期（142億元）的近5倍，從去年第34名躍升至今年的第3；拿地面積達到1188萬平方米，較去年同期幾乎翻番。
值得注意的是，這些頭部房企拿地多集中在一二線熱點城市。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1~7月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交額9229億元，同比增長14.8%，而2018年同期為8037億元。一二線城市仍然是房企投資拿地的重中之重，其中杭州以1672億元位列榜首；武漢、昆明、西安、鄭州等中西部城市土地市場成交日趨火熱。
從各城市群拿地金額來看，長三角仍是房企重點關注區(qū)域，1~7月，長三角地區(qū)土地市場持續(xù)火熱，TOP10企業(yè)拿地金額共計2721億元，位列首位；受產業(yè)轉移、人才引進等政策影響，中西部重點城市經濟發(fā)展加速，成為房地產企業(yè)的投資熱土，TOP10企業(yè)拿地金額達1951億元；珠三角和環(huán)渤海以1219億元和1217億元分列第三、第四位。
從城市群拿地企業(yè)來看，龍頭房企繼續(xù)堅持廣布局的策略，中小房企則集中于其深耕區(qū)域發(fā)展。如萬科、龍湖、碧桂園、綠地、保利、融創(chuàng)、中海等房企，多次出現(xiàn)在各城市群的拿地榜單；此外，京投發(fā)展、濱江集團、俊發(fā)集團等企業(yè)持續(xù)深耕大本營，在環(huán)渤海、長三角及中西部城市群榜單中出現(xiàn)，拿地較為集中。
再看貨值，億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，新增貨值破千億元的企業(yè)達15家。其中碧桂園、萬科分別以3576.9億元、2946.1億元穩(wěn)坐冠亞軍，而融創(chuàng)新增貨值是去年同期的3倍，以2808.9億元躍升至榜單第三位；保利和陽光城躍進前十位。而這些頭部企業(yè)的貨值大部分位于一二線城市。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向《每日經濟新聞》記者表示，頭部企業(yè)確實現(xiàn)階段拿地動作比較積極，當前土地市場回歸理性，在公開市場拿地還是比較好的機會。所以一些大企業(yè)進行積極補倉和布局，而部分中小企業(yè)市場反應能力比較弱，主動收縮了戰(zhàn)線，拿地也理性了。未來大型企業(yè)和中小企業(yè)在土地市場的做法還是不一樣的。
（圖片來源網絡）
跨界發(fā)展：向“生態(tài)圈”求紅利
值得一提的是，當下的“放”已經不同以往。如今的環(huán)境并沒有給房企太多“盲目沖動”的空間。在成本、資金、政策約束下，房地產業(yè)要持續(xù)長久的未來發(fā)展，必須要探索更多細分領域的轉型空間，強化資源有效整合、提升運營能力、重視風險評估、利用政策紅利和尋求金融支持。
秦虹認為，轉型要向產業(yè)細分方向轉，要向補短板方向轉，要向整合資源方向轉，每一個市場都有巨大的細分的市場，而每一個細分市場都有足夠大的規(guī)模。比如，針對人口結構的變化、產業(yè)結構的變化、消費結構的變化等，這涉及到教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文體、文化、旅游等。
金科股份董事長蔣思海表示，當單一地產業(yè)務發(fā)展遭遇瓶頸，變革與突破勢在必行。構建“從產品到機制到運營到融資”的產業(yè)生態(tài)鏈，既是護城河也是基業(yè)長青的必經之路。將來，頭部企業(yè)的競爭將是生態(tài)系統(tǒng)中的競爭。目前，金科就將主要心思用在產品線與產品標準化的構建上。
萬科、恒大、保利、碧桂園、華潤等頭部房企，都在已探索的跨界產業(yè)以外，更多考慮地產全產業(yè)鏈能輻射和鏈接的業(yè)務。
如推出了“華潤理想國”的華潤集團，2018年明確向“城市投資開發(fā)運營商”轉型的戰(zhàn)略，除原本的住宅、商業(yè)、寫字樓、綜合體開發(fā)業(yè)務外，新布局了養(yǎng)老、農業(yè)、長租公寓、影視、產業(yè)地產等板塊。
但無論是社區(qū)綜合服務、科技產業(yè)投資，還是文化旅游康養(yǎng)，每一項都要有資源支撐。如產業(yè)地產既要與政策相匹配，又要考驗企業(yè)的運營能力，被市場所接受。
億翰智庫董事長陳嘯天指出，頭部企業(yè)的競爭一定是來自于生態(tài)系統(tǒng)的競爭，不再是單一的產品力，運營能力，而是整個企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的競爭。
