樓市進(jìn)入白銀時代之后，市場遭遇下行壓力。房企陷入利潤率下滑，融資難度增大的困境之中。房地產(chǎn)行業(yè)的種種變化，讓這習(xí)慣了高增長、高利潤的房企開始思考轉(zhuǎn)型的問題，紛紛將目光投向房地產(chǎn)以外的世界，覬覦多元化業(yè)務(wù)發(fā)展獲利。
而十九大“租購并舉”的表述更是奠定了未來五年乃至未來整個房地產(chǎn)的發(fā)展基調(diào)，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，未來發(fā)展格局的變化，開發(fā)商們將來到一個新的領(lǐng)域，存量房崛起、新業(yè)務(wù)興起、租售并舉成為白銀時代新的關(guān)鍵詞。在這一輪調(diào)整期內(nèi)，房企想要保持規(guī)模化的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)學(xué)會從多元化的業(yè)務(wù)模式中尋找更多的投資機(jī)會。
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一、市場主體由開發(fā)商到資產(chǎn)管理人的轉(zhuǎn)變
在過去，我國開發(fā)商是房地產(chǎn)的絕對主體和資源整合者。但是在未來，這一局面將會發(fā)生改變，從美國市場主體來看，我們發(fā)現(xiàn)了一個驚人的數(shù)據(jù)，開發(fā)商的市值才520億美元，大部分轉(zhuǎn)型成了房地產(chǎn)基金或者REITS，房地產(chǎn)基金和REITS的市值加起來接近18000億，是開發(fā)商市值的30多倍。這對我國來說意味著巨大的商業(yè)空間和機(jī)會。
但與此同時，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，具備物業(yè)增值和內(nèi)容賦能能力的合格資產(chǎn)管理人亟待成長。
二、金融工具從銀行貸款到“REITS/CMBS”的轉(zhuǎn)變
在過去，主要的融資工具都是銀行貸款、公司債等融資方式，核心依賴的是資產(chǎn)抵押和主體信用。而在目前整個經(jīng)濟(jì)杠桿的背景下，開發(fā)商遭受了嚴(yán)峻的資金挑戰(zhàn)，如何革故鼎新成為了新的問題。
未來，這種基于銀行貸款的間接融資模式，一定會由“REITS/CMBS”這種直接融資工具去轉(zhuǎn)型，換句話說，過去貸款看重主體信用，未來則更加注重資產(chǎn)本身質(zhì)量，資產(chǎn)的信用，資產(chǎn)的現(xiàn)金流能力，如果資產(chǎn)信用這一新的價值觀樹立起來，將給房地產(chǎn)廣大中小開發(fā)商帶來福音，因?yàn)樗麄兌际窃阢y行貸款，考察主體信用下的弱勢群體。如果中小開發(fā)商資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良的話，也可以獲得高評級。
三、從傳統(tǒng)“開發(fā)銷售”模式到“資產(chǎn)管理”模式的轉(zhuǎn)變
在過去，房地產(chǎn)的商業(yè)模式，就是高周轉(zhuǎn)、高毛利和高杠桿三駕馬車?yán)瓌酉碌脑鲩L，在土地紅利和房價上漲大趨勢下，開發(fā)商通過“利潤利息差”獲得了基于融資的“正杠桿”，進(jìn)而獲得了超額收益，成為社會資源的主要配置者和受益者。
但是現(xiàn)在傳統(tǒng)的開發(fā)銷售模式越來越面臨挑戰(zhàn)，這主要表現(xiàn)在三個方面：第一，房地產(chǎn)銷售“六限”嚴(yán)重制約了高周轉(zhuǎn)，尤其是開發(fā)自持要求更是沉淀了大量資金，嚴(yán)重拉了資金周轉(zhuǎn)效率的后腿，第二，土地成本不斷上升，加之價格備案管制給高毛利帶來雙殺，而政策的去杠桿要求，尤其2018年融資形勢的趨緊，更是讓高杠桿模式風(fēng)險凸顯。
從政策解讀層面來看，政府希望房地產(chǎn)從原來的“交易-流量”模式轉(zhuǎn)向“持有-運(yùn)營”模式，從依靠價差獲利轉(zhuǎn)為扎扎實(shí)實(shí)的運(yùn)營，租金獲利，并且通過REITS手段，解決租賃模式下持有運(yùn)營資金瓶頸問題，也讓具備專業(yè)運(yùn)營能力的輕資產(chǎn)管理公司有機(jī)會脫穎而出，借助社會化資本擴(kuò)大管理規(guī)模，獲得更高回報。
政策驅(qū)動資產(chǎn)證券化加速演講，而資產(chǎn)證券化將重塑房地產(chǎn)的商業(yè)模式。
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而對于陶瓷建材產(chǎn)業(yè)來說，習(xí)近平總書記在世界經(jīng)濟(jì)論壇2017年年會上指出：“我們必須在創(chuàng)新中尋找出路。只有敢于創(chuàng)新、勇于變革，才能突破世界經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的瓶頸。”從佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)的當(dāng)前發(fā)展來看，同樣存在瓶頸問題，作為佛山市的一個主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，也是佛山市實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)突圍的中堅力量，陶瓷的發(fā)展能有效帶動佛山整體產(chǎn)業(yè)的提升，是佛山市實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)突圍的重要一環(huán)。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下要實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的有效轉(zhuǎn)型發(fā)展，必然不能依循老路吃老本，必須順應(yīng)國際國內(nèi)的新形勢，有針對性的走出一條新路，這樣才能真正意義上的引導(dǎo)佛山產(chǎn)業(yè)騰飛。
一、市場呈高檔化、藝術(shù)化、多元化和個性化趨勢
近年來，在日用陶瓷國際市場上，受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，需求增速放緩，但高檔、精品日用陶瓷的需求增長仍逐年上升。隨著日用陶瓷行業(yè)的競爭加劇，日用陶瓷生產(chǎn)國也正把生產(chǎn)的重心向更具競爭潛力和高利潤率的高檔日用陶瓷、具有文化底蘊(yùn)和藝術(shù)氛圍的藝術(shù)陶瓷產(chǎn)品轉(zhuǎn)移。由于消費(fèi)者在生活水平、文化背景、藝術(shù)審美觀等方面存在差異，進(jìn)而對產(chǎn)品的需求也不完全相同，從而導(dǎo)致市場上單一品種的生產(chǎn)與銷售很難滿足不同消費(fèi)者的需求。未來國際日用陶瓷市場將發(fā)生一系列明顯變化，其主要特點(diǎn)表現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量好、功能全、花色多、造型新穎，也即是產(chǎn)品朝著多元化趨勢發(fā)展，同時，具有收藏、饋贈等功能的個性化產(chǎn)品越來越受到人們的喜愛和歡迎，并擁有較大的市場空間。
二、產(chǎn)業(yè)集群較為明顯，競爭較為激烈
近年來，以廣東潮州、廣西北流、河北唐山和福建德化等為代表的日用陶瓷產(chǎn)區(qū)發(fā)展迅速，新增產(chǎn)能逐年擴(kuò)大，各自形成了各具特色的產(chǎn)業(yè)集群。另外，我國日用陶瓷行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，且以中小企業(yè)為主，行業(yè)集中度低，市場化程度高，競爭較為激烈，競爭形式主要表現(xiàn)為產(chǎn)品價格的競爭，而中高檔市場主要通過品牌、設(shè)計及質(zhì)量等進(jìn)行競爭。
陶瓷產(chǎn)業(yè)要上規(guī)模上層次，推動產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展是必行之路，佛山需形成產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的良好態(tài)勢，走出了一條以資源發(fā)展產(chǎn)業(yè)、以產(chǎn)業(yè)引帶項(xiàng)目、以項(xiàng)目促進(jìn)發(fā)展的新型工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路。
三、色釉炻瓷作為最具有個性的日用陶瓷未來發(fā)展前景廣闊
色釉炻瓷為日用陶瓷細(xì)分產(chǎn)品，具有時尚個性、環(huán)保健康、實(shí)惠實(shí)用的特點(diǎn)，正日益受到年輕消費(fèi)群體的關(guān)注和青睞。對比分析國外日用陶瓷市場的歷史、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，隨著生活水平的不斷提高，國內(nèi)日用陶瓷市場已經(jīng)超越了實(shí)惠消費(fèi)的階段，呈現(xiàn)出時尚文化消費(fèi)和綠色環(huán)保消費(fèi)的趨勢，未來對色釉炻瓷的需求將進(jìn)一步增加。
①時尚個性化的需求，將引領(lǐng)日用陶瓷消費(fèi)升級
由于在生活水平、文化背景、藝術(shù)欣賞程度等方面存在差異，進(jìn)而對產(chǎn)品的需求也不完全相同，消費(fèi)者不再滿足于千篇一律、一成不變的杯碗盤碟，希望能有質(zhì)地優(yōu)良、格調(diào)高雅、具有文化藝術(shù)風(fēng)格的陶瓷用品，尤其是年輕消費(fèi)群體，對日用陶瓷在色彩、造型、寓意、文化內(nèi)涵等方面有著各種各樣的個性化需求，日用陶瓷產(chǎn)品正在由大眾化向個性化的趨勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，個性化產(chǎn)品有著巨大的市場空間。色釉炻瓷產(chǎn)品作為中低溫日用陶瓷的代表，是最具個性化的瓷種，能夠?qū)⑾M(fèi)者推崇個性元素有機(jī)結(jié)合，形成其他瓷種無法比擬的個性效果，滿足消費(fèi)時尚化、個性化需求，將受到市場份額龐大的年輕消費(fèi)群體的推崇。
②節(jié)能環(huán)保要求的提升，推動色釉炻瓷快速的發(fā)展
隨著人們對安全、健康和環(huán)保等問題的關(guān)注度不斷提高，消費(fèi)者對與食品接觸的陶瓷制品的要求不只是簡單的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，具備高品質(zhì)、健康、安全環(huán)保等生活元素的產(chǎn)品將成為消費(fèi)者選購陶瓷產(chǎn)品重要的參考指標(biāo)，高品質(zhì)日用陶瓷的市場需求將進(jìn)一步提升。色釉炻瓷作為中低溫日用陶瓷的代表，具有能耗較低、綠色環(huán)保、品質(zhì)高等特點(diǎn)，未來將擁有廣闊的市場空間。
③軟裝飾市場的廣泛需求
伴隨住房產(chǎn)業(yè)的升級和城市人群生活水平的提高，城市家庭、店面、寫字樓、廠房的室內(nèi)裝飾作為相關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到了前所未有的發(fā)展，市場容量急劇放大。與傳統(tǒng)的白瓷相比較，顏色豐富、裝飾感更強(qiáng)的色釉炻瓷已越來越成為軟裝飾市場的首選。色釉炻瓷產(chǎn)品作為兼具裝飾和實(shí)用功能，極大地豐富了房間的品質(zhì)感，滿足了人們時尚、文化、個性的需求。
2019年，正值改革開放下一個四十年的開端，在這個關(guān)鍵的時期，不論是中國經(jīng)濟(jì)還是中國建陶，都將邁入一個全新的發(fā)展階段。如今，市場需求在減少，消費(fèi)需求在升級，行業(yè)競爭很激烈，對廣大陶瓷企業(yè)來說，轉(zhuǎn)型升級已經(jīng)不是選擇，而是必然，我們需時刻保持警醒與澎湃激情，共同開拓更美好的新未來。
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