今年7月，深圳進入住建部首批12個開展住房租賃試點的城市之列。隨后，在北京等13城開啟集體建設用地建設租賃住房試點的同時，深圳進一步推出城中村規模化租賃改造的相關政策。
“租賃市場一切都在變，而且是以我們難以想象的速度在變。”萬科深圳泊寓公司執行合伙人袁軍介紹，長租公寓一度頗受冷落，但此后一系列政策導致市場大為改觀，“10月份之后政府對長租公寓的認知讓我們有一種受寵若驚的感覺。”
最近幾個月，關于租賃方面的新聞迭出，可見深圳正積極響應構建“租售并舉”住房供應體系，形成住房供應的長效機制。“租售并舉”政策中，“租”這一端相對較弱，為此，從創新城中村發展模式、調整土地出讓方式到銀行率先引入租賃金融工具等，深圳不斷探索“租售并舉”住房供應體系下的新舉措。
城中村綜合整治引入開發商
10月10日，福田區南園街道辦與萬科合作，對轄內城中村玉田村進行企業化運營整治，希望走出城中村綜合治理發展新模式。
據了解，玉田村位于深圳市福田區上步南路以東，由祠堂村和向東圍兩個自然村組成，面積1.72萬平方米，地處繁華地區，人流量較大。這次合作的重點，是由萬科進行城中村“綜合整治+運營”，屬于租賃運營。玉田村通過將物業統一出租給深圳萬科旗下深圳市萬村發展有限公司進行統一經營管理，由其進行全方位的升級改造，整合并植入居住、商業、產業、文化等內容。
福田區住建局相關負責人認為，物業管理進村仍有一些難題需要攻克，一些安全隱患無法徹底消除，未來將對城中村私宅進行改造升級，徹底消除安全隱患后方可出租；萬科相關負責人則表示，作為政企合作的新模式，“玉田模式”包含“統租運營+物業管理+綜合整治”，將有望解決城中村安全隱患、市容環境、交通等市政配套設施問題。
深圳近年來公開招拍掛的土地極少，舊改成土地開發主要動力。隨著土地開發強度逼近50%，土地資源緊缺、城市更新進程緩慢等現實狀況正在加劇城市住房供應的結構性矛盾。深圳政府的土地開發政策也開始轉變。此次萬科提出“統租運營+物業管理+綜合整治”，說明開發商開始從增量市場向存量市場轉變。
深圳市規劃國土委8月底發布加快培育和發展住房租賃市場的征求意見稿，提出鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位開展規模化住房租賃業務。“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。
城中村是未來深圳租賃市場爭奪的主戰場。數據顯示，深圳的管理人口接近2000萬，而據11月鏈家一份租賃報告則指出，目前近八成深圳人租房住，其中一半住城中村。
面對如此龐大體量的租賃人口消費市場，萬科等房企在深圳發展長租公寓業務規模時，除了其自持存量物業，開始緊盯龐大體量的城中村物業，而綜合整治的模式是提升長租公寓規模的可行方式。除了玉田村之外，萬科還在龍華區新圍仔村設立了“綜合經營辦公室”，同時介入了龍華區景樂新村的綜合整治業務。
探索“只租不售”土地模式
11月10日下午3時，深圳市土地交易中心拍賣大廳。
深圳今年首個招拍掛土地項目、也是首個只租不售地塊，30分鐘，舉牌達27次。8家企業參與競拍，經過佳兆業與深圳市人才安居集團膠著競爭，最終后者競得，作價10.1億元+配建37860平方米人才住房。
相比以往出讓的居住用地，深圳此次推出的居住用地在住房用途、人才住房占比及競價方式等多個方面都有新變化。其中，項目建成后宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內須全年期（70年）自持，限整體登記，不得分戶登記、不得轉讓，這也是此次出讓居住用地最突出的特點。據悉，項目竣工驗收后方可租賃，租賃須符合市、區政府關于租賃住房的相關規定，每次簽訂房產租賃合同的租期最長不得超過20年。
在業內人士看來，此次出讓位于龍華民治街道的宗地，嚴格來說是深圳市今年出讓的首宗居住用地，更大的意義是，深圳正式拉開了“只租不售”方式招拍掛出讓居住用地的序幕。
成為焦點的深圳市人才安居集團2016年6月底才成立，為市屬國有獨資企業，注冊資本金1000億元。該集團成立的一個目的是在“十三五”期間為深圳籌集建設40萬套人才住房和保障性住房，這一數目相當于特區成立以來政策性住房的總和。
戴德梁行華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端接受媒體采訪時表示，可以看出深圳市人才安居集團勢在必得，其拿下這塊地顯然是響應國家號召的一步；另外，在當前租賃住房盈利模式尚不明朗的情況下，8家房企積極參與競拍，也是在未來租賃住房市場大發展的預期下做出的戰略部署，相信未來會有更多的房企積極地涉足租賃住房市場。
最后落敗的佳兆業也一直對于租賃市場雄心勃勃，其希望未來3年內打造長租公寓10萬間，聯合辦公卡位5萬個，以助推其多元化發展戰略。
去年11月，首創天恒中糧聯合體以總價57.6億元拿下北京市海淀永豐20號商業和住宅自持地塊，開創住宅全自持地塊先河。杭州、廣州、天津、上海等城市也先后推出相關地塊，中國指數研究院數據顯示，截至10月，全國共計推出與成交近80宗相關地塊。開發商競相參與自持物業，也有分析是有資產考慮，自持物業可以加大房企融資的籌碼，畢竟以資產抵押去融資成本會低很多。
金融機構發力長租公寓市場
相比城中村綜合整治與只租不售地塊拍賣，對深圳市民而言，影響最為貼近的是租賃市場變化。
11月17日，星河控股公布與建設銀行深圳分行簽訂住房租賃戰略合作的項目，位于寶安區沙井街道的全新樓盤星河榮御2687套面積從40—180平方米的全精裝修戶型用作長租公寓。長租社區可以向深圳建行申請“按居貸”個人住房租賃貸款，用于支付其本人的長租租金，租金一次性進入開發商賬戶，租戶分期向建行還貸，利率在3.63%－3.96%之間，低于目前的個人住房按揭貸款基準利率。
實際上，開發商現在拿租賃地塊開發租賃物業，很難算出投資回報率，對其商業模式也不夠清晰。“現在很多開發商都在嘗試，我認為現在沒有人能把這種商業模式想明白，只是說深圳的土地太稀缺，如果不做這個，可能你就沒有前途，可能就要離開深圳了。”星河控股集團總裁姚惠瓊說。
招商證券一份研究報告認為，目前租賃市場發展格局中，房地產服務商和率先布局長租公寓的地產開發商最為受益。據統計，我國排名前30位的房地產商中，已有1/3以上涉足長租公寓。
相比初步涉足租賃市場的星河，萬科的長租公寓市場布局早在2014年就開始，2016年成為集團戰略。
談及涉足長租公寓的初衷，袁軍介紹，萬科吸取美國房地美、房利美以及香港樓市的經驗教訓，很多年前就明確做經營性物業。“萬科做經營性物業是為了自己做百年老店，為自己基業常青，不是頭腦發熱。”
袁軍強調，萬科未來規劃三個產品線：泊寓、家庭式公寓、高端服務式公寓，但他認為，長租公寓薄利多銷，資金回籠時間很長。
深圳長租品牌公寓市場是從2014年開始的，2015年和2016年是爆發期。據統計，目前全市的公寓運營商已突破100家，自如、YOU+、微家公寓、Warm+公寓、窩巢夢公寓、貓寧公寓、V客、樂豆公寓、鑫海公寓、泊寓、冠寓等。
建行等金融機構對深圳租賃市場投入較大熱情和關注度，但其租房貸款方案效果還有待觀察。
“金融解決方案要是全方位的，包括前期投入、綜合整治均需要金融支持，目前各大銀行做不到。如果銀行能通過資金渠道把低成本的資金給到企業，企業不會把租金成本嫁接于租客。”深圳一名長租公寓品牌方負責人認為。
目前問題是，公寓運營管理方只有少部分自持物業，大部分系租賃物業，沒有房屋產權，在融資時沒法用房屋產權做抵押，銀行難以授信。當然資金實力強的運營商融資也會相對有優勢。
