租購并舉，短板在租。長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規模化、市場化的機構租賃者。美國的住房租賃企業占據市場份額的比例高達30%，而我國的這一比例尚不足3%。
大約五年前，一些互聯網創業者與地產中介開始將目光投向了長租公寓。隨后，部分地產商也涉足這一領域。今年以來，房地產傳統市場在調控之下企穩，租賃市場鼓勵政策密集出臺，讓一些業界人士感嘆，終于等到了長租公寓的春天！
市場風向、政策信號到底是如何轉變的？“放了長線”的長租公寓真能“釣到大魚”嗎？租賃市場發展還將面臨哪些挑戰？讓我們一道為“春天”把把脈。
入場者不斷增加
我國排名前30位的房地產商中，已有1/3以上涉足長租公寓
“以前我們就是三塊業務：地產開發、商業運營、物業服務，去年開始試水長租公寓，今年長租公寓正式成為我們的主營業務。”龍湖集團有關負責人告訴記者，截至10月底，龍湖已在14座城市布局了冠寓項目，預計年內開業房間數達1.5萬間以上。萬科、佳兆業、中駿置業……據統計，我國排名前30位的房地產商中，已有1/3以上涉足長租公寓。每家企業似乎都雄心勃勃，規模至少“5萬間起”。曾經習慣賺快錢的房地產商為何進軍新市場、做起長線生意？外部環境的轉變是主要動因。
一來，傳統開發迎來了“天花板”。同樣一塊地，用于建房銷售，周期短、融資易、回款快；用于自持出租，回款周期長、占壓大量資金。“在市場高增長的‘黃金時代’，住宅開發銷售更有利可圖，房地產商更傾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但現在新房市場規模已經遇到了‘天花板’，只要有微利、能持續，就是細水長流的好生意，租賃業務即屬此類。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。
二來，土地使用有了“硬杠杠”。為轉變“輕租重售”局面，不少城市在土地拍賣時開始加入全部或部分“自持”的條款，要求自持地塊所建住房或“多租少售”或“只租不售”。
三來，住房制度將告別“獨木橋”。在租購并舉、租購同權的導向之下，圍繞長租公寓的政策紅利還將持續釋放。
從內部看，開發商做長租公寓也有其理性考量。“冠寓是應時而生的產品，我們并非房子賣不動了才做租賃。”龍湖集團有關負責人表示，開發商做長租公寓可謂輕車熟路，“無論是獲取項目、規劃設計、融資建設，還是裝修改造、營銷推廣，對龍湖來說都不陌生，我們力爭到2020年租金收入超過20億元。”也有開發商期待著租賃與銷售形成互補，比如可將公寓租戶導入購房。
傳統開發商之外，市場上還存在大量專門從事租賃的新興企業。和其他企業主打集中式公寓不同，主打分散式房源。他們通過APP業主委托及線上渠道開發房源，與房東簽訂長期合同后，視房屋狀況的不同進行統一改造，然后通過租房平臺對外散租。此外，國有企業也有望逐漸成為長租公寓的新生力量乃至主力軍。
談盈利為時尚早
整個長租公寓市場仍處于前期投入期，短時間回本不容易
套內面積17平方米、挑高3米多，沙發、餐椅、衣柜、雙人床布設得淡雅清新，電視機、空調等電器一應俱全……北京勁松泊寓的一套大開間洋溢著青春氣息。這套公寓半年起租、最長一年，月租6000元，比鄰近小區60平方米一居室5500元的月租略高，但不用交中介費，租客還能免費使用閱讀區等公共空間。
記者走訪多家公寓后發現，排除促銷優惠等因素，長租公寓本身確實有其獨特優勢。比如房源真實、價格透明、合同清晰、租期穩定、遇到問題能快速處理等；又如房屋通過裝修改造后品質大為提高，即便是老舊小區中的分散式房源，其“一方小天地”也更符合年輕人的口味。
不過，長租公寓要想持續向好，關鍵在于贏得可觀的回報，這就得好好算算賬——
支出一端最大頭的，無疑是支付給產權擁有者的房租支出。萬科推出的泊寓項目中，有些房源為萬科自持，另一些則需項目團隊去市場上拿房。這類項目的月租支出，一般會占月收益的七成以上。“廣州、深圳相對還好，按月計算，每平方米的拿房成本為85—95元；北京、上海則‘奇貨可居’，成本在4—5元/日/平方米。”北京泊寓公司助理總經理金羽說，特大城市普通住宅庫存率極低，集中式長租公寓一般得選擇商業用房，“獲取房源時，我們還要面臨餐飲、月子中心、培訓機構、私立醫院等業態的競爭。”
另一個大頭是改造裝修。既然要長租，房屋壽命就不能太短，設備也不能更換過勤。泊寓在改造裝修時，參照了萬科精裝商品房的標準執行，即便能倚仗集團采購的便利，改造成本也不低，約在2000元/平方米左右。
支出多頭，收入則相對簡單——租金。有人認為，長租公寓抬高了租房價格，但在經營者看來并非如此：一來，租金高低是與居民收入水平相對而言的，租戶會根據自身財力選擇棲身之地；二來，長租公寓外還有大量分散房源，租戶可以用腳投票。“在紐約、香港、倫敦，租金占收入的比例超過了50%，而在北京、上海，這一比例尚在30%左右。”專家表示。
入住率的高低，同樣事關長租公寓營收狀況。據金羽介紹，從全國看，泊寓的入住率至少在90%以上，有些店鋪長年達到100%，“除非輪換的時候才會有空房間。”
總體而言，整個長租公寓市場仍處于前期投入期，談盈利還為時尚早。“我們今年運營到了第六年，才在北京實現了微利，算上其他城市的話，從全國看還屬于投入期。”北京自如公司總經理熊林表示，他們更加看重未來，“龐大的需求將產生萬億級的市場。”
“隨著居住觀念的升級和市場的調整，租金回報率會日漸樂觀。”專家判斷，集中式長租公寓的租期一般為10到15年，通常的回本周期是5到6年，如果運營得好，3到4年就可以開始盈利了。
均衡發展最重要
融資渠道與體制機制還需健全完善，要避免盲目擴張、一哄而起
長租公寓要能長久，既取決于各個項目單體的經營情況，也受制于競爭格局、融資渠道、體制機制等外部環境的制約。
上海200多家，深圳100多家……入場者的增多，撬動起長租公寓行業的變遷：存量物業價格被抬高，成本逐步上升；一些品牌受到熱捧，另一些小型公寓卻持續出現客源不足。“隨著政策利好的釋放、資金的進入、房企的轉型，長租公寓在今年有點從勻速轉向‘跳躍式’發展的意味。”專家提醒，在供給加快的同時，需求釋放速度卻很穩定，“未來應當保持均衡穩定的發展。”
當然，從業者也不乏風險意識。“在這個行業，盲目擴張會非常危險，一定要有定力。”熊林表示，雖然長租公寓看上去很“輕”，但服務卻很“重”，“現在自如每個月增加1萬套房源，相當于多管理一個大中型的小區，服務一定得跟上。”
從長遠看，長租公寓既非暴利行業，又需大量持續投入，融資就顯得十分重要。
“和開發商不同，許多租賃運營機構手中沒有房產這一核心資產，很難從銀行拿到貸款。”劉洪玉表示，要讓長租公寓獲得金融扶持，就必須創新融資方式。政府有關文件也曾提出，支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。目前，這類探索正在穩步推進。8月下旬，自如發行了租房市場首單房屋租金分期類ABS（資產證券化），首期發行規模5億元。此前，魔方公寓也已發行了公寓行業資產證券化產品。雖然“手無一間房”，但通過將租房分期消費貸款或未來的租金收益作為底層資產來獲取融資，將使租賃機構的“本錢”更足。此外，下一步，我國還將穩步推進房地產投資信托基金試點。
從外部來看，“身份不明”也一直制約著長租公寓的發展——在工商注冊時，有的被登記為物業服務，還有的被登記為生活服務、商業用房出租，由此也帶來了監管的不確定性。
比如稅收。去年，國務院出臺相關文件，明確給予住房租賃企業稅收優惠，對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務適用6%的增值稅稅率，一舉減輕了稅收負擔——在此之前，按照房地產出租業來算稅率為11%。即便如此，較少主動交稅的個人出租仍比機構出租有著不小優勢。據介紹，機構出租房屋所納稅種包括房產稅、增值稅、企業所得稅，整體稅率在17％左右。有企業建議，將商業房產稅由從價計征改為從租計征，即把稅收基數從全部的租金收入降為租金差額，減輕企業負擔、扶持住房租賃。
又如消防。經營過程中物業用途類似住宅，經營行為又類似商業，導致目前各地對長租公寓的消防驗收標準不一，有的參照住宅，有的參照商務辦公，有的參照酒店，還有的歸為“出租屋”不用驗收。企業建議，應盡快出臺專門針對長租公寓的消防驗收標準。目前，國家層面也已提出，各地要梳理新建、改建租賃住房項目立項、規劃、建設、竣工驗收、運營管理等規范性程序。
