在樓市調(diào)控政策收緊影響下，東莞樓市成交從去年的過度火熱轉(zhuǎn)向迅速降溫，特別是自“4·10新政”以來，東莞樓市成交量處于低谷。直至8月，在品牌房企紛紛加推新貨、合理定價的刺激下，成交量才有所好轉(zhuǎn)。
供需下降 樓市逐步回暖
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月東莞住宅供應(yīng)49.07萬平方米，環(huán)比小幅下降5.26%，同比大降32.75%,創(chuàng)2013年以來同期新低。此外，在成交方面，7月住宅成交48.88萬平方米，環(huán)比下降2.59%，同比下降44.47%，創(chuàng)近三年新低。據(jù)介紹，受政策調(diào)控持續(xù)以及淡季影響，許多項(xiàng)目成交依然較弱。
另外，合富大數(shù)據(jù)顯示，2017年1~7月東莞新建商品住房供應(yīng)252萬平方米，同比減少46%；簽約270萬平方米，同比減55%；均價16266元/平方米，同比上漲28%，漲幅較去年同期回落5個百分點(diǎn)。2017年1-7月簽約量僅占2016年全年的30%，由此可見，東莞限購給樓市成交帶來的影響較為深刻。其中，6月成交量略有回升，7月保持不相上下。8月份，在樓盤“以價換量”刺激下，樓市成交開始升溫，有望突破4000套。
相關(guān)人士認(rèn)為，東莞樓市成交已擺脫持續(xù)下挫的困境，正逐漸走出低谷，處于底部回穩(wěn)的態(tài)勢。
“金九銀十”臨近 開發(fā)商搶跑
隨著新政3個月的消化期過去，觀望中的開發(fā)商開始蠢蠢欲動，推貨熱情大增。下半年樓市潛在供應(yīng)量大，“金九銀十”旺季即將到來，開發(fā)商提前搶跑，8月供應(yīng)量將持續(xù)回升。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周有碧桂園信鴻嘉譽(yù)、萬科云城、陽光城MODO等8個項(xiàng)目新增住宅1957套，環(huán)比大漲36.91%，其中碧桂園信鴻嘉譽(yù)、陽光城MODO都是大批量入市，共1368套，占住宅總供應(yīng)量的69.90%，住宅新增供應(yīng)大漲。據(jù)介紹，由于七八月是傳統(tǒng)市場淡季，在市場成交相對冷淡以及開發(fā)商的業(yè)績目標(biāo)壓力等推動下，房企加快推貨節(jié)奏以刺激購房者入市。
不過，受到樓市政策調(diào)控持續(xù)加碼、外圍城市的成交降溫以及東莞首套房利率普遍回到基準(zhǔn)和上浮5%等因素影響，買家觀望態(tài)度加劇，市場調(diào)整態(tài)勢不改。相關(guān)人士認(rèn)為，買賣雙方持續(xù)僵持博弈,但市場已從過去的“賣方市場”轉(zhuǎn)為“買方市場”, 預(yù)計(jì)8月隨著市場供應(yīng)放量以及定價理性的項(xiàng)目走貨相對較好。
影響：
以價換量成為趨勢性策略
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周東莞新建商品住宅成交面積20.3萬平方米，環(huán)比上漲118.59%，成交套數(shù)1858套，環(huán)比上漲172.66%，其中多以洋房成交為主，占住宅總成交量的84.77%。在上周住宅新增供應(yīng)大幅上漲的情況下，成交量同樣喜人，主要是因?yàn)榍捌谌胧许?xiàng)目集中網(wǎng)簽，碧桂園信鴻嘉譽(yù)住宅成交量為585套，碧桂園森林里住宅成交量為425套，集中網(wǎng)簽拉動了全市住宅成交量的上升。
此外，東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)還顯示，上周住宅成交均價為16053元/平方米，環(huán)比下降0.03%，雖然價格有所回落，但依舊企穩(wěn)16000元/平方米。其中，上周新增供應(yīng)的項(xiàng)目碧桂園信鴻嘉譽(yù)定價相對市場預(yù)期較低，市場去化率效果理想，可以看出，開發(fā)商定價逐漸回歸合理區(qū)間，通過降低價格吸引購房者入市，以價換量將會成為開發(fā)商定價策略的趨勢所向。
業(yè)內(nèi)人士：
70~110平方米戶型成主力
受到樓市調(diào)控政策、樓盤定價和購房群體影響，未來東莞樓市片區(qū)表現(xiàn)兩極分化更為明顯。東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，臨深片區(qū)隨著深圳客退潮以及失去購房資格后,交易量極度低迷,在售項(xiàng)目走貨困難重重。東部、水鄉(xiāng)以及城區(qū)片區(qū)以本地購房群體為主,價格合理的項(xiàng)目走貨普遍較好,成為市場交易熱點(diǎn)。尤其是東部片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)作為全市價格洼地,購房者擔(dān)心未來房價仍然會上漲,“趕早”出手的心態(tài)強(qiáng)。
此外，在戶型方面，70~110平方米的首次置業(yè)戶型繼續(xù)成為市場成交主力軍,改善需求受到購買資格影響而受抑。此外,由于二手房入住快、居住氛圍相對成熟、配套更為完善等優(yōu)勢，分流了部分一手房需求。
