房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入“白銀時(shí)代”后，規(guī)模不再是衡量房企的唯一標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品品質(zhì)與資產(chǎn)運(yùn)營能力顯得更為重要。為了保持規(guī)模，開發(fā)商主動(dòng)或被動(dòng)地提升了持有型物業(yè)的比重。
房企加速提升自持物業(yè)比重
旭輝集團(tuán)副總裁、上海區(qū)域事業(yè)部總裁蔣達(dá)強(qiáng)近日在接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)透露，旭輝上海公司目前已經(jīng)成立了商用事業(yè)部，與原有住宅事業(yè)部形成獨(dú)立并重的狀態(tài)。
據(jù)悉，旭輝商業(yè)事業(yè)部的業(yè)務(wù)主要針對(duì)上海區(qū)域內(nèi)的酒店、商業(yè)、辦公、開發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù)，通過資產(chǎn)管理部門打通整條業(yè)務(wù)鏈。在旭輝今年啟動(dòng)的“二五戰(zhàn)略”規(guī)劃中，商辦項(xiàng)目將逐漸減少銷售比例直至完全持有，希望最終形成150萬平方米、500億元人民幣的資產(chǎn)管理規(guī)模，每年可獲取20億元人民幣的租金。同時(shí)，旭輝集團(tuán)的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品旭輝領(lǐng)寓，也在半年內(nèi)達(dá)到5000間，并提出5年內(nèi)達(dá)到20萬間集中式公寓的規(guī)模、進(jìn)入行業(yè)前三甲的宏大目標(biāo)。
與旭輝類似，多家大型房企以買入股份、收購項(xiàng)目等方式，增加了自己在房地產(chǎn)行業(yè)中投資組合的力度。
例如，最近幾年，龍湖地產(chǎn)不斷加持對(duì)資金、運(yùn)營要求更高的持有型商業(yè)。目前龍湖每年以集團(tuán)年銷售回款10%為上限用作商業(yè)投資，每年開業(yè)新商場(chǎng)2-3個(gè)。2017年，龍湖在全國將開業(yè)5個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，到今年底計(jì)劃在全國持有26個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。盡管聯(lián)合辦公產(chǎn)品“一展空間”還處于試水階段，但長(zhǎng)租公寓品牌——冠寓已經(jīng)升為龍湖的“主航道”業(yè)務(wù)。而在今年上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告中，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍稱未來居所、商業(yè)、社區(qū)、辦公、服務(wù)等場(chǎng)景將在不同空間互動(dòng)融合打通。
7月11日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)通過旗下遠(yuǎn)洋資本從中銀集團(tuán)手中收購了6個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)包，分別為位于北京、上海、沈陽、成都的商業(yè)、辦公項(xiàng)目，以及少量的公寓，總建筑面積約20萬平方米。遠(yuǎn)洋集團(tuán)高層向媒體表示，持有型物業(yè)是一個(gè)巨大的存量市場(chǎng)，遠(yuǎn)洋未來將通過專業(yè)化運(yùn)作加大持有物業(yè)力度。同時(shí)，融創(chuàng)、富力聯(lián)合收購萬達(dá)集團(tuán)文旅產(chǎn)品及酒店項(xiàng)目的事件也成了行業(yè)焦點(diǎn)。
存量時(shí)代資產(chǎn)管理考驗(yàn)加劇
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房企提升自持型物業(yè)的比重，關(guān)鍵在于拿地自持比例增加、存量市場(chǎng)來臨等客觀原因。
6月29日，馮侖在“第三屆中國房地產(chǎn)眾籌創(chuàng)智峰會(huì)”上指出，“2016年是一個(gè)分水嶺，之前我們叫開發(fā)時(shí)代，之后叫后開發(fā)時(shí)代”。其解釋說，在后開發(fā)時(shí)代，房企表現(xiàn)出對(duì)于持有型物業(yè)和存量市場(chǎng)的極大關(guān)注，產(chǎn)品模式也變得復(fù)雜起來，這一時(shí)期的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)不再是規(guī)模、成本、速度，而是營運(yùn)能力、財(cái)務(wù)能力以及講空間故事的能力。
業(yè)內(nèi)人士也有類似的看法：“房地產(chǎn)的大格局在悄然變化，增量市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)逐漸為存量資產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展所取代，從這個(gè)角度看，房企需要有業(yè)務(wù)方面的調(diào)整。”
第一太平戴維斯估價(jià)部董事甘啟善更是直言：“在存量時(shí)代還依靠新房開發(fā)和資金快周轉(zhuǎn)的開發(fā)商，最容易被市場(chǎng)淘汰。”
“房企提高物業(yè)比重很多是被動(dòng)性的，現(xiàn)在許多出讓的土地都要求一定比例的自持。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦坦率地說。
當(dāng)前，越來越多的熱點(diǎn)城市在土拍市場(chǎng)都實(shí)施了新政策，競(jìng)配建和競(jìng)自持成為主流。例如，6月5日，杭州主城區(qū)競(jìng)拍三幅宅地，獲得者金地、中冶與保利的自持比例分別達(dá)到41%、36%和36%；6月6日，萬科拿下佛山市南海區(qū)桂城C22街區(qū)地段逾5.5萬平方米地塊，條件就是“總價(jià)25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年”。除了競(jìng)爭(zhēng)自持面積和保障房面積外，一些地方還出臺(tái)了限制年限不得交易的措施。但盡管如此，正如蔣達(dá)強(qiáng)所言，房企不能放棄這些熱點(diǎn)城市，要想在這些市場(chǎng)保持占有率，就必須提高自持比例。
另一方面，對(duì)于房企而言，如何管理、運(yùn)營好大面積增加的持有型物業(yè)無疑是很大的考驗(yàn)。相比住宅開發(fā)，重資產(chǎn)的持有型物業(yè)的核心在于長(zhǎng)期持有，經(jīng)營模式為只租不售。除了前期的市場(chǎng)調(diào)研、選址、設(shè)計(jì)等問題，項(xiàng)目建成之后的運(yùn)營、改造、升級(jí)需要大量的專業(yè)人才、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及時(shí)間成本，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出住宅項(xiàng)目。
作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融資的重要性不言而喻，持有型商業(yè)則更需要長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金支持。蔣達(dá)強(qiáng)就強(qiáng)調(diào)，一定要嚴(yán)格控制商辦項(xiàng)目的比例，“不能被重資產(chǎn)拖累，防止資金壓力過大。”他顯得很謹(jǐn)慎，但希望未來可以打包資產(chǎn)以REITs（房地產(chǎn)信托基金）模式獲得更高估值，以獲得更好的收益。甘啟善說，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，歸根到底是融資、投資兩種行為方式的選擇，REITs在正式推出前需借鑒國際資本市場(chǎng)上經(jīng)驗(yàn)。
目前，在開發(fā)商眼中，自持型物業(yè)仍然算是一塊頗具吸引力的蛋糕。融信中國執(zhí)行總裁吳劍近日就表示，房地產(chǎn)企業(yè)在積極尋找潛在的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，持有一些優(yōu)質(zhì)的，可以持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè)，可以對(duì)沖部分銷售市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，增值到一定水平，還可以溢價(jià)轉(zhuǎn)讓。
“持有型物業(yè)對(duì)于品牌打造有積極的作用。”業(yè)內(nèi)人士顯得很樂觀：“此類項(xiàng)目較為充分地體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)和客戶管理的內(nèi)容，也有助于搭建穩(wěn)定和可持續(xù)的現(xiàn)金流。”
