剛剛過去的2016年,是房產(chǎn)交易量與房產(chǎn)交易價格快速增長的一年。無論是開發(fā)商還是業(yè)主,在回首這一年時,絕大多數(shù)都會感到滿意。在這皆大歡喜的時刻,我們想聊聊關(guān)于房屋的質(zhì)量問題,似乎有些不合時宜,可是我們不能不說。因為大家買的不是股票債券,也不是金銀珠寶,而是一個具有居住功能的長線產(chǎn)品,房屋的質(zhì)量將會影響到每一個人的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。
這一年房地產(chǎn)市場的異常火爆并不能掩蓋嚴(yán)峻的質(zhì)量拷問:從素以質(zhì)量聞名的萬科地產(chǎn),到中海地產(chǎn)、合生地產(chǎn)……這些著名的地產(chǎn)品牌2016年相繼出現(xiàn)質(zhì)量問題。據(jù)中國消費者協(xié)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,2016年1-6月份全國共收到房屋及建材類各類投訴超過10000件。綠城中國董事長宋衛(wèi)平甚至炮轟同行的低質(zhì)量,稱這些建筑影響了城市形象。
上世紀(jì)八九十年代的住房“大躍進(jìn)”留下了大量先天不足、后天失修的建筑。它們是那個“速度和利益”至上年代的存留和傷疤。浙江大學(xué)教授范柏乃曾感慨:“我們有5000年的歷史,卻少有50年的建筑。”科技的不斷進(jìn)步,技術(shù)的不斷更新,有些看上去應(yīng)該十分容易整治的房屋質(zhì)量問題,為什么在今天仍然成為房企的“頑疾”,難以得到真正有效的根治?我們不禁要問:為何房價一天天上漲了,而房屋的質(zhì)量沒有革命性的改變呢?
曾有人笑言,人沒死,房子倒了怎么辦?北京某開發(fā)商曾自嘲,70年產(chǎn)權(quán)的商品房挺過30年,這房子可以叫“樓堅強”了。可萬一住上“樓脆脆”、“樓歪歪”、“樓倒倒”怎么辦?就算政府出臺質(zhì)保措施,那管的是新建住宅吧?之前維修期已滿,一路檢驗合格的房子,又有誰來“保證”?我們不能否認(rèn),今天的房子越蓋越漂亮,房型結(jié)構(gòu)越規(guī)劃越合理。筆者一位好友,買了著名開發(fā)商一線望江樓盤,買樓時看到屋頂黃跡斑斑,知它漏雨,有過短暫猶豫。現(xiàn)場電話咨詢律師,回說,如今哪還有不漏的房子,真喜歡,買下來修就是。這套珠江北岸望江大宅,推窗觀景,眼界遼闊,回到房間卻糾結(jié),頂角線下一片潮濕的印跡,裝看不見也不行啊。為此屢屢交涉未果,可這套房子在口誅筆伐中房價卻一路攀升,如今已成千萬豪宅。不要說退房,高價賣都不舍得了。 還有一位朋友自己家裝修,裝修師傅一邊干活一邊數(shù)家珍:哪里哪里精裝修,漏得那叫深入廣泛,成片成片的邊裝邊修。物業(yè)管理卻事不關(guān)己:你們買的時候眼睛睜睜大,買到手了還有什么辦法,我們負(fù)責(zé)配合維修就是。物管人員還說,房子哪能沒有毛病,我們修好完全不影響房屋壽命的。最讓人難以接受的一種聲音:你有房子在啊,怕什么?此刻脫手試試,早漲了幾十上百萬啦。還有更雷人的話:沒什么好怕的,房子真倒了再去買新的。
今天談房屋的質(zhì)量,似乎成了一種笑話。等著降價抄底的、結(jié)婚剛需的、假離婚買了一套再拿指標(biāo)多買一套的,甚至還有房壞了重新再買的中堅力量……房子真的是不愁賣。可是房屋的質(zhì)量問題就那么雞肋嗎?我國是每年新建建筑量最大的國家,也是拆除速度最快的國家,平均建筑使用壽命只能持續(xù)25-30年,被稱為“短命建筑”。著名建筑師、普利茲克獎得主王澍說,我很憂慮再過50年,某些高層建筑會面臨特別嚴(yán)重的問題——全是建筑垃圾。混凝土到時酥掉,沒用了。拆掉它是極浩大的工程。
世界進(jìn)化,骎骎未有已焉。
下面這些問題
開發(fā)商不會承認(rèn)也不敢否認(rèn)
在房屋質(zhì)量革命性的改變來臨前,我們恐怕要關(guān)注以下幾個方面,這些問題不解決,房屋質(zhì)量的問題想必也不能真正解決。
首先,是優(yōu)質(zhì)高技術(shù)工人供不應(yīng)求。房地產(chǎn)作為一個高利潤行業(yè),吸引了眾多行業(yè)的資本涌入其中,各個地產(chǎn)公司為了迅速搶占市場,只是快速地進(jìn)行樓盤開發(fā),所需的高技術(shù)建筑工人也就越來越多,但是眼下大多數(shù)建筑工人流動于各個工地。由于流動頻率太高,對他們來說,更在乎的是建筑施工的速度,因為他們的收入是根據(jù)施工量來定的,干得越多越快,賺得也就越多。而目前建筑工人的工資不低,有些工種的工人,日工資達(dá)300元,月工資可以達(dá)到9000元,甚至比白領(lǐng)還高,但技術(shù)水平不一定比二十幾年前有進(jìn)步。綠城集團(tuán)總工程孫國梁證實,目前在施工領(lǐng)域,有技術(shù)的建筑工人比例在下滑。他說,在開發(fā)規(guī)模放大的背景之下,技術(shù)工人確實在減少。
其次,管理松散監(jiān)督乏力。與高技術(shù)的建筑工人相對應(yīng)的是有經(jīng)驗有能力的管理人員。沒有一個很好管理監(jiān)督環(huán)節(jié),即使有再多的高技術(shù)工人,那么房屋的建筑質(zhì)量還是難以得到保證的。在上世紀(jì)九十年代,建筑施工企業(yè)通常每一個施工環(huán)節(jié)就會配備一名專業(yè)的管理人員,對這一流程的施工質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。然而,在現(xiàn)在的房地產(chǎn)建筑施工領(lǐng)域,各大地產(chǎn)商在全國各地均有開發(fā)項目,在整個建筑施工的眾多環(huán)節(jié)中,往往僅是一兩名管理人員監(jiān)管。
第三,偷工減料之風(fēng)盛行。施工建材也是影響樓盤質(zhì)量的一個很關(guān)鍵的硬性條件,當(dāng)前施工項目的多層承包,多個施工隊就會用不同的品牌質(zhì)量的建筑材料,而建材領(lǐng)域的監(jiān)管是由監(jiān)理來實施,很多監(jiān)理本身的專業(yè)知識就不夠全面,再加上建筑施工隊有時會給一些小恩小惠,就會出現(xiàn)采用建筑材料比較差的問題。
第四,維權(quán)制度亟待完善。當(dāng)前的房屋銷售很多都是霸王條款,很多期房到交房的時候,很多方面與開發(fā)商之前給予的承諾不相符。房屋預(yù)售合同對于消費者權(quán)益的保障不足,目前版本的預(yù)售合同通常規(guī)定,房屋只有出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題,或者說房屋的質(zhì)量問題影響到購房者居住時,買房人才有可能退房。而對于一般的質(zhì)量問題,僅僅是以維修費用的一定比例作為賠償。而眼下市場上銷售的很多期房樓盤,甚至連賠償都不給。
