12月1日，北京市國土局官網(wǎng)發(fā)布了首批“限房價、競地價”地塊出讓結(jié)果。萬科成為本場的最大贏家，獨(dú)自以及與住總聯(lián)合，一舉拿下海淀西北旺鎮(zhèn)兩宗地塊。根據(jù)要求，這些地塊須由開發(fā)商100%自持，建成的商品住房只能租賃不得銷售，持有年限為70年。
租賃市場
隨著出讓結(jié)果的公布，在業(yè)內(nèi)引起了廣泛的熱議，眾人困惑于萬科自持模式怎樣才能盈利。并沒有讓大家等很久，萬科方面很快做出回復(fù)：眾籌開發(fā)！
萬科眾籌模式應(yīng)對自持難題 效果有待驗(yàn)證
“眾籌方案很簡單。比如我們和海淀、中關(guān)村片區(qū)的企業(yè)共同開發(fā)，然后將房屋交給企業(yè)，由企業(yè)租給未來的核心員工。” 北京萬科總經(jīng)理劉肖說。
作為萬科破解自持難題的關(guān)鍵，北京萬科將會負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)，合作的企業(yè)進(jìn)行眾籌投資，同時向萬科提交項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)。項(xiàng)目完成后，企業(yè)員工可以租房，租金由眾籌平臺直接返回相應(yīng)企業(yè)，萬科負(fù)責(zé)為社區(qū)提供物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)。
萬科此次嘗試自持眾籌模式，是從傳統(tǒng)的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式”到“經(jīng)營服務(wù)模式”的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)政府、眾籌企業(yè)、開發(fā)商協(xié)同聯(lián)動，共同推動區(qū)域發(fā)展。
但也有不少業(yè)內(nèi)對此提出了質(zhì)疑。首先，有能力并且有意愿參與進(jìn)來的合作伙伴去哪里找？其次，眾籌模式本身就存在著爭議，政策層面對房地產(chǎn)融資日益趨緊，能否通過審核尚存變數(shù)；此外，無利不起早，參與者之間如何合理的分配收益，也是需要著重考量的問題。
做第一個吃螃蟹的人 萬科的底氣在哪里
就目前的情況來看，自持商品住房模式確實(shí)是我國房地產(chǎn)市場的空白點(diǎn)。本次萬科自持拿地，敢于做行業(yè)里的“第一個吃螃蟹的人”，并非一時的“心血來潮”。
針對外界質(zhì)疑的合作對象的選取，劉肖表示，北京萬科向符合京津冀一體化發(fā)展和海淀區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相一致的優(yōu)質(zhì)企業(yè)拋出了橄欖枝，在接觸的企業(yè)中，有70%的都樂意參與。
雖然最終能夠合作的企業(yè)數(shù)量是個未知數(shù)，但作為行業(yè)的標(biāo)桿房企，萬科所取得的成績及品牌影響力，也將成為這次創(chuàng)新嘗試的有利因素。
并且，有業(yè)內(nèi)指出，眾籌本身是很好的工具，要看房企怎么利用。萬科很早就是眾籌的實(shí)踐者，有成功案例，按照萬科對于自身城市運(yùn)營者的定位來看，可以引用非常多的資源來對后期的成本進(jìn)行平衡。
就本次拿下北京海淀100%自持地塊的開發(fā)，劉肖表示:“我們對海淀做過調(diào)研，大部分客戶的痛點(diǎn)不是租房貴，而是租不到好房子，找不到房子好、配套好、服務(wù)好的社區(qū)。我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)自持商品住房在海淀確實(shí)是一個市場空白點(diǎn)，非常適合承擔(dān)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)。”劉肖表示。
后房地產(chǎn)時代 房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)租賃市場
近期，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，其中稱，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。由此可見，租房市場的規(guī)模化和專業(yè)化發(fā)展是未來的大勢所趨。
租賃市場的潛在價值有多大？萬科前副總裁、優(yōu)創(chuàng)空間創(chuàng)始人毛大慶表示, 未來十年，中國整個租賃市場的租金GMV（租賃總收入價值）會超過3萬億元，整個參與租賃的業(yè)主（使用人口）會達(dá)到2.3億人；2030年，這個GMV數(shù)值會達(dá)到4.6萬億元，接近5萬億元，參與租賃的人口總數(shù)會達(dá)到3億人。
本次萬科自持拿地，也可以看做是公司在租賃領(lǐng)域的又一次嘗試。從2008年開始，直到今年5月長租公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)一品牌“泊寓”的推出，萬科在租房領(lǐng)域不斷探索、嘗試，所取得的成果有目共睹。
萬科泊寓的運(yùn)營方式是與合作方簽訂長期房屋租賃合同，一般是在10年以上，萬科方負(fù)責(zé)裝修改造及公寓運(yùn)營管理；或者萬科泊寓與合作方簽訂運(yùn)營托管協(xié)議，項(xiàng)目持有方負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)，泊寓負(fù)責(zé)公寓日常運(yùn)營；受眾服務(wù)對象是年輕的有固定工作的年輕人或在校學(xué)生。但在實(shí)際經(jīng)營過程中，也有一些難點(diǎn)，主要是成本高、利潤回收周期比較長、存在一定空置率。
現(xiàn)階段，雖然我國住房租賃市場仍處于初期階段，發(fā)展過程中有很多問題有待解決。但是，這樣一個萬億級的大市場，在后房地產(chǎn)時代，成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)、服務(wù)對象從客戶到用戶、從開發(fā)商到運(yùn)營商轉(zhuǎn)變的重要平臺之一，市場發(fā)展前景不容小覷。
在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代之后，也有像龍湖、金地、遠(yuǎn)洋、招商蛇口等房企也都同萬科一樣，進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域，探索租賃市場新藍(lán)海。
