距離“9·30”樓市調(diào)控兩月有余，多地樓市調(diào)控步伐并未停止。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，11月份，有11個(gè)城市升級(jí)調(diào)控政策對(duì)樓市進(jìn)行收緊，上海超越北京、深圳，成為限購(gòu)限貸舉措最嚴(yán)厲的城市。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，12月份熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅將收窄，進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)回歸理性。

　　11城上月升級(jí)樓市調(diào)控政策

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，11月份，11個(gè)城市出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，或加碼調(diào)控，例如上海、天津、武漢、成都、杭州等；或出臺(tái)文件規(guī)范經(jīng)營(yíng)秩序，例如，西安、南京于11月14日夜間發(fā)文加強(qiáng)市場(chǎng)整頓。

　　“自從9·30開始，全國(guó)各地已有超過24個(gè)城市出臺(tái)了50多次樓市調(diào)控措施。”某機(jī)構(gòu)首席分析師張大偉稱。

　　從調(diào)控內(nèi)容來看，多數(shù)調(diào)控加碼的城市，都著眼于貸款政策的收緊和嚴(yán)格落實(shí)。例如，11月10日起，杭州進(jìn)一步實(shí)施住房限購(gòu)措施并上調(diào)公積金貸款首付比例；11月15日，深圳要求，職工家庭二套房公積金貸款最低首付比例從30%升至70%；隨后，東莞、福州出臺(tái)調(diào)控新政，提高職工公積金貸款的最低首付比例。天津也明確，非津戶籍家庭若在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房，最低首付比例為40%；其他區(qū)域最低首付比例30%。

　　從首付款比例來看，上海樓市的限貸政策已經(jīng)與北京“看齊”，但對(duì)于二套房的認(rèn)定，上海采取的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，較北京的“認(rèn)房不認(rèn)貸”更為嚴(yán)格。自11月29日起，上海居民家庭首次購(gòu)房，商貸首付比例不低于35%；購(gòu)買二套房(包括上海無房但有貸款記錄者)商貸首付最低50%，購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，上海房貸門檻之高，已躍升為北上廣深4個(gè)一線城市首位。“上海此輪調(diào)控直擊信貸、房?jī)r(jià)等核心問題，對(duì)于高杠杠買房等行為有一個(gè)較為明顯的管制影響。”業(yè)內(nèi)表示。

　　樓市成交量創(chuàng)近18個(gè)月新低

　　11月份，某研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1990萬平方米，環(huán)比減少10.5%，同比減少4.2%。

　　“今年5-7月份市場(chǎng)交易呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢(shì)，到了8-9月份有所上升，10月份受政策管控影響，市場(chǎng)交易出現(xiàn)下滑，而11月份政策調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，成交量繼續(xù)下滑。”專家表示，這一走勢(shì)體現(xiàn)了政策調(diào)控的有效性。

　　來自某機(jī)構(gòu)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月樓市全面降溫。11月，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)網(wǎng)簽量24.9萬套，環(huán)比下調(diào)11%。如果不計(jì)入今年2月份(因春節(jié)假期而處于成交谷底)的成交數(shù)據(jù)，11月成交量創(chuàng)下近18個(gè)月新低。

　　調(diào)控疊加未來市場(chǎng)有望持續(xù)降溫

　　“升級(jí)調(diào)控的都是房?jī)r(jià)前期漲幅較高的城市。”張大偉說，從10月房?jī)r(jià)走勢(shì)看，總體漲幅有所放緩，但部分依然在上漲中，升級(jí)調(diào)控是為了停止上漲；另外，11月市場(chǎng)成交開始明顯下調(diào)，疊加這些調(diào)控措施，市場(chǎng)有望持續(xù)降溫。

　　專家也預(yù)計(jì)，隨著政策效應(yīng)的繼續(xù)顯現(xiàn)，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)成交面積在12月份將有繼續(xù)下降的可能，房?jī)r(jià)漲幅也將收窄，進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性。

　　“第四季度市場(chǎng)相比第三季度有明顯降溫跡象，其背后一方面是調(diào)控不斷收緊，對(duì)市場(chǎng)各類限制干預(yù)所產(chǎn)生的政策效應(yīng)顯現(xiàn)；另一方面，市場(chǎng)供應(yīng)大幅萎縮，進(jìn)而對(duì)當(dāng)前及后市的成交水平帶來明顯抑制。”張大偉說。

　　銀行房貸全面收緊？分析稱個(gè)別銀行自主行為

　　張大偉說，此輪政策原則是“一城一策”、甚至“一城多策”，所以各城市力度不一，部分城市力度較大，也給很多政策力度不大的城市帶來壓力。

　　“石家莊、青島、長(zhǎng)沙、重慶等城市，總體上炒房需求較大，如果此類城市房?jī)r(jià)上漲節(jié)奏比較快，不排除會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的收緊政策。”在專家看來，后續(xù)還會(huì)有城市繼續(xù)加入到限購(gòu)限貸的行列。

　　一位地產(chǎn)中介人員向記者透露，“最近，北京個(gè)別銀行開始執(zhí)行‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，目前包括匯豐銀行、上海銀行等。”

　　記者先后致電上海銀行和匯豐銀行進(jìn)行核實(shí)，兩家銀行的房貸政策確已執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，目前，僅接受首套房商業(yè)貸款的申請(qǐng)；或者在已結(jié)清首套房貸款的情況下，再次申請(qǐng)商貸。

　　“這屬于個(gè)別銀行的自主行為，一般是出于年底攬儲(chǔ)或者其他方面原因，不會(huì)影響整體信貸政策。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅告訴記者，從11月北京樓市的成交量和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，調(diào)控發(fā)揮了“維穩(wěn)”作用，短期無需再加碼。

　　專家也認(rèn)同上述觀點(diǎn)，“從政策層面看，應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)對(duì)商業(yè)銀行全部房貸進(jìn)行收緊的指示或文件”，但有可能進(jìn)行窗口指導(dǎo)，或允許部分貸款額度較緊的商業(yè)銀行自我調(diào)節(jié)。(中新網(wǎng))

　　資金"見頂" 明年房企或入冬

　　隨著樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，進(jìn)入房地產(chǎn)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的各路資金迅速"退燒"。信托渠道融資規(guī)模"腰斬"，房企債券融資下降7成，美債提前贖回，讓2016年的"吸金王"年底慘淡收官。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，未來在緊縮性調(diào)控和監(jiān)管條件下，房企資金難如前期般寬松，房企2017年需要做好過冬準(zhǔn)備。

　　數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入四季度以來，房企通過信托渠道融資規(guī)模在9月達(dá)到高峰以后，迅速掉頭直下。用益信托網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月68家信托公司共成立45只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模僅為119.8億元，較9月65只214.9億元的體量，成立只數(shù)下降30.8%，規(guī)模上更是幾近"腰斬"。11月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更是僅僅成立27只，融資總額為62億元。其中，11月21日到11月30日10天時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)信托成立數(shù)量?jī)H3只，融資額度僅為2.9億元。

"　　除了今年2月份受春節(jié)因素影響外，11月在成立規(guī)模上，可以說達(dá)到全年的谷底。"用益信托分析師帥國(guó)讓表示，監(jiān)管部門相繼對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金進(jìn)行限制，信托出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的顧慮也進(jìn)一步收窄在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資；此外，財(cái)政部近日發(fā)布公告，明確表示政府違規(guī)出具的"擔(dān)保函"無效，這對(duì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托的發(fā)行造成了一定影響。

　　在信托收緊的同時(shí)，房企發(fā)債也同步收緊。某機(jī)構(gòu)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年截至目前，房企私募債、公司債、中期票據(jù)等融資達(dá)到了11156億，歷史首次突破萬億元，同比同口徑上漲幅度達(dá)到了25%。但值得注意的是，從10月來看，融資總額僅為685億元，11月融資額更是下降至288.3億元，較9月的1160.44億元、8月的1096.53億元、7月的1223.76億元分別下降75%、73.7%、76.4%。

　　某機(jī)構(gòu)首席分析師張大偉認(rèn)為，債券是房企融資成本最低廉的方式，今年對(duì)市場(chǎng)爆發(fā)做了有力支撐。但自9月底，地方政府和高層接連推出一系列緊縮房市政策措施，上交所、深交所相繼發(fā)文審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排，明確房企債券募集資金禁用于購(gòu)置土地，房企的債券融資難度明顯加大。

　　此外，值得一提的是，在美元走強(qiáng)態(tài)勢(shì)下，房企海外發(fā)債不但被遏制，更出現(xiàn)了大規(guī)模提前贖回。

　　11月28日，龍湖地產(chǎn)披露，其已于25日完成贖回2019年到期優(yōu)先票據(jù)，贖回金額相當(dāng)于票據(jù)本金額103.44%，此外加截至贖回日期(但不包括該日)的累計(jì)及未支付的利息的贖回價(jià)。11月15日,景瑞控股有限公司發(fā)布公告宣布,公司于11月14日以2190萬美元的總代價(jià)(包括未付應(yīng)計(jì)利息)購(gòu)買本金總額為2050萬美元的部分2018年票據(jù)。不久前，花樣年表示,公司近期于公開市場(chǎng)購(gòu)買本金總額分別為650萬美元及570萬美元的2019年票據(jù)及2017年票據(jù)的部分。

　　張大偉說，人民幣貶值突破6.9新關(guān)口，海外發(fā)債資金成本大幅高漲，房企加快贖回美元債步伐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅11月來，房企提前贖回美元債務(wù)已經(jīng)超過10億美元，隨著美元走強(qiáng)，房企贖回的速度還在加快。

　　而在涉房貸款方面，CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，前三季度個(gè)人住房貸款增加3.6萬億元，同比多增1.8萬億元，9月末增速為 34.9%，而在房地產(chǎn)政策收緊的背景下，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)季度人民幣涉房貸款余額同比增速將震蕩式收窄。

　　業(yè)內(nèi)表示，2016年三季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.58，保持在偏松區(qū)間，較二季度略有降低，這也是2016年以來首次告別"寬松區(qū)間"。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城房室副研究員高廣春表示，2016年房地產(chǎn)公司債異軍突起、明股實(shí)債繞開監(jiān)管、定增井噴，給予了房企充足資金。但是，未來在緊縮性調(diào)控和監(jiān)管條件下，房市降溫、房企運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)走低甚至惡化是大概率事件，房企2017年需要做好過冬準(zhǔn)備。

　　樂家棟也表示，貨幣環(huán)境發(fā)生變化,房企融資渠道受阻。市場(chǎng)景氣度下滑，將大大影響房企投融資訴求。

　　對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌直言，在去杠桿的背景下，對(duì)于房企來說，誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長(zhǎng)的錢，將是房企競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。但是如果企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)作能力都較差，那么高杠桿將使房企更快死亡。