在一些城市的房價出現一輪大幅跳漲后，調控政策再次“出拳”，受到全球關注的中國樓市又走到了一個新的十字路口。

　　中國人民銀行行長周小川10月6日在美國華盛頓舉行的二十國集團(G20)財長和央行行長會議上表示，近期中國部分城市房價上漲較快，中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。

　　就在上述表態前后的一周左右時間里，二十多個城市密集出臺了樓市調控新政。國際貨幣基金組織(IMF)亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾在日前舉行的IMF亞太地區經濟展望新聞發布會上表示，近期中國一些地方政府出臺新的房地產市場調控政策，包括改變抵押貸款規定等，這些宏觀審慎政策措施對于抑制房價過快上漲是合適的。

　　羅德勞爾直言，中國一線城市房價暴漲的態勢是不可持續的，政府部門應采取謹慎的行政措施控制當前房價，建議中國推出房產稅。

　　第一財經記者調查走訪發現，新政密集出臺的約一周時間內，一些城市的房價仍居高不下，但一些城市的房產成交量已明顯下滑。從過去多次的樓市調控來看，限購、限貸等措施確實能遏制房價過快上漲，但如何更有效、持久地保持樓市健康，仍考驗著監管層的智慧。

　　“黃金周”變“調控周”

　　“十一”期間，新一輪樓市調控政策相繼在多個城市落地，政策密度空前。

　　據第一財經記者統計，9月30日晚間至10月8日晚間，共有二十多個城市出臺了樓市新政，分別是北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山、上海。

　　雖然各地出臺的調控政策各有差異，但“火力”主要集中在三方面：限購、限貸、加強對不規范銷售行為的管控。

　　本輪各地出臺的調控新政基本都涉及重啟或加碼限購。其中，合肥、南京的限購政策較為嚴格；蘇州涉及行政范圍最大。

　　限貸方面，最常見政策為提升二套房首付至四成或五成。蘇州力度較大，二套房首付(貸款未結清)提升到了八成；北京則進一步擴大了二套房認定范圍，提高了購買非普通住宅的成本。

　　專家總結了本輪樓市調控的特點：一線城市限購限貸最為嚴格；二線城市重啟限購限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍寬松；三四線城市更多聚焦在市場規范，以及對144平方米以下住房市場的限購。

　　專家對第一財經記者表示，多城接連重啟限購，并非跟風，是“集體舉動”，且以二線城市為主，基本都是前期房價漲幅較高的城市。

　　今年下半年以來，一線城市和多個二線城市的樓市開啟瘋漲模式，并快速向周邊地區蔓延，珠三角、長三角、京津冀等區域的二三線城市陸續接力上漲。國家統計局的數據顯示，今年8月，新建商品住房中，房價漲幅最高的廈門同比暴漲44.3%，合肥、南京也分別達到40.5%和38.8%。二手房情況也大體如此，同比漲幅最高的合肥達到了46.9%。

　　對于未來房價走勢，專家預計，此輪政策依然會使樓市成交快速下調，未來若疊加信貸收緊，房價可能從今年四季度開始調整。亞豪機構市場總監郭毅則表示，隨著政策落地，北京部分漲速過快的二手房價格將出現回落。

　　市場快速退燒

　　一層秋雨一層涼，“寒露”前后的密集調控如秋日的疾風驟雨，降溫效應明顯。

　　“十一”期間，北京、蘇州等早先房價快速上漲的城市，商品房成交量明顯下滑。統計數據顯示，10月1日~7日，北京新建住宅網簽216套，二手住宅網簽209套，共計簽約425套，為自2011年以來國慶假期同期的最低值，較2015年同期的543套下降21.7%。

　　天津和蘇州也有降溫趨勢。某研究院10月6日提供給第一財經的統計數據顯示，長假期間，天津區域某中介二手住宅交易量環比9月同期減少了50%。該研究院報告稱，新政對天津的非津籍客戶受限購影響較大，需求量預計比上月將減少20%~30%。蘇州的國慶期間二手住宅交易量也出現下降，有意愿出手購房的客戶大幅減少。

　　當下樓市的關鍵詞，已從恐慌轉向觀望。“今年看好的三四套房都在猶豫間被人買走了，東五環外3月份掛牌900萬元的房子，現在的報價已經是1200萬元，太瘋狂了。”8日下午，今年31歲、在北京一家食品企業供職的丁潔(化名)告訴第一財經記者，雖然她沒有趕上這波購房“班車”，但她發現，國慶結束后的二手房交易開始能談價了。

　　某研究院10月7日出爐的分析報告也表示，樓市新政使二手房短期內成交量明顯縮減，市場走向觀望，房源掛牌價格趨向平緩，客戶心態趨于穩定。

　　在未來的博弈中，不同資金實力的開發商可能在不同城市作出不同抉擇。一開發商營銷負責人對第一財經記者表示，如果資金壓力不大，在任務完成情況較好的前提下，開發商可能不會選擇將重點城市項目降價拋售。北京南郊正在熱銷的某樓盤置業顧問日前告訴第一財經記者，由于市場上同類房源供應較少，他們目前沒有降價計劃。

　　樓市需要什么樣的政策?

　　2008年12月，在全球金融危機的影響下，房地產全面“救市”開始，也使得2009年的全國樓市迎來暴漲。2010年4月，為抑制房地產投機，決策層重啟調控，提高首付比例、三套以上限貸等坊間成為“史上最嚴調控”的政策相繼祭出。

　　涼水澆下，立竿見影，樓市進入了3個月的低迷期。但令人意外的是，2010年8月從一線城市到三線城市，樓市又調頭向上，成交量大幅增長。由此，樓市的運行走出了一個上漲、壓制、下行、促進、上漲、再壓制的波浪式軌跡。

　　2011年，樓市限購登上歷史舞臺。當年四季度，樓市應聲下跌。然而，2013年春節前后房價掀起了又一波反彈，引來了更為嚴格的限購和限貸措施。隨后，全國樓市進入淡市，直到去年下半年開始，流動性釋放，一線城市及二線重點城市資產價格再次“起飛”，一直延續到了今年9月。

　　調控對樓市的干預作用有目共睹，但目前的政策手段多集中在對需求端的干預。瞭望智庫研究員慈冰9日下午接受第一財經記者采訪時指出，在房地產市場20多年的發展中，土地財政模式雖然為其發展起到了巨大推動作用，其各種弊端也愈加明顯。在他看來，根治房地產市場各種頑疾的藥方并不是沒有，問題在于是否有決心轉換發展方式，深化改革，探尋全新發展路徑。否則，房地產市場調控又將踏入“房價漲就調控，房價跌就刺激”的老路上。

　　當下，在輿論目光聚焦在房地產限購政策之際，中國未來的信貸政策也受到國際市場關注。羅德勞爾表示，近幾個月來中國房價漲勢很快，特別是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供給的市場因素，另一方面也反映出地方政府早些時候取消了一些購房限制措施以應對房地產市場下滑，為此銀行新發放了很多住房貸款。

　　根據中國央行披露的7月份貨幣信貸數據，今年7月人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門貸款(主要為住房按揭貸款)增加4575億元，占比幾乎超過99%，與之相對應的，是非金融企業及機關團體貸款減少26億元。

　　房地產價格能否堅挺，與人民幣的匯率也息息相關。央行是否轉而收緊流動性以保護外匯儲備，對樓市而言影響莫大。中國銀行國際金融研究所研究員周景彤9月13日曾對第一財經記者表示，資金資源“脫實向虛”，抬高了實體經濟的運行成本，惡化了收入分配，使得兩極分化問題更加嚴重。所以，在未來一段時間，宏觀政策需要把更多精力放在穩定增長和防范房地產泡沫方面。

　　事實上，周小川已在10月6日舉行的G20財長和央行行長會議上表示，去年中國資本市場出現一定波動，為維護金融穩定，當時階段性地出現了更多依賴銀行信貸融資的情況，但市場恢復穩定后已不再有大的增加。隨著全球經濟復蘇逐步正常化，中國也會對信貸增長有所控制。