3月9日,央行官員首次表態將整治地產中介金融業務,房地產企業、房地產中介機構若沒有資質,則不能跨界經營金融業務。在《21世紀經濟報道》報道的上海史上最嚴厲調控的可能措施中,就包括加強對首付貸、P2P等的資金杠桿監管。
《每日經濟新聞》記者近期調查了部分地產中介、P2P平臺以及小額貸款公司,更發現這些機構都已暫停首付貸業務。
如果,首付貸全面叫停,市場受到的沖擊會有多大?
占總成交量比重微乎其微
雖然首付貸可以將購房者的杠桿無限放大,被視作一線城市房價上漲首犯,但據《每日經濟新聞》記者摸查,與一線樓市萬億市場規模相比,首付貸力量有限。
目前,深圳對首付貸的初步摸底接近完成。深圳市互聯網金融協會秘書長曾光稱,協會此次摸底排查的企業有30家左右,根據不完全統計,投放的首付貸存量規模大致在25億~30億元。
深圳首付貸產品的放款額度一般最高是首付的50%,這意味著,30億元的首付貸存量可以撬動200億元房產。然而,去年全年深圳的總成交額是7500億元左右,占比不超過3%。
由于上述協會摸查范圍小、時間短,現有首付貸規模存在大概率低估可能。
首付貸主要有兩類:一類是信用貸,如世聯行的家圓云貸,納入征信系統,另一類是抵押貸,如平安的好房貸,可用房產抵押。
世聯行財報披露:去年家圓云貸面向全國3萬多新房購房者,發放首付貸僅29.9億元。類似的還有鏈家新房信用貸、搜 房天下貸、搜狐搜易貸、新浪樂居房金所等。據了解,世聯行等代理商的放貸范圍多是合作樓盤,非合作樓盤額度小、審查期限長,這些均導致其首付貸的拓展范圍有限。
平安好房的首付貸并未披露實際放款金額,不過已披露的申請金額達到了1190億元。然而,出于風控考慮、以及擔保公司注冊資金限制,如此大規模的首付貸申請是不可能全部獲批的。
對于房產投資客而言,消費貸額度更大,才是炒房利器。首付貸上限額度一般是50萬元左右,在深圳高房價面前只是杯水車薪,而消費貸動輒可達百萬元。
部分首付貸流向三四線城市
3月9日,全國政協委員、央行副行長潘功勝在全國政協小組會討論時稱,解決目前一線城市的房價上漲問題,需要一些綜合措施,央行正與住建部、銀監會等部門商量,準備開始對一些房地產市場、房地產企業、房地產中介機構參與金融業務進行治理。
雖然他認為,一線城市住房價格上升速度比較快,最基本的影響因素還是住房供求關系,投資炒房不是主要因素。但是,房地產企業、房地產中介機構在其中參與配資提供貸款以及媒體炒作等,影響了人們的心理預期,所以提出房地產企業、房地產中介機構若沒有資質,則不能跨界經營金融業務。
目前不少機構已暫停首付貸業務,然而事實上,首付貸的范圍不止是一線城市。在一線城市收緊金融政策,二三四線城市加大杠桿的大背景下,暫停橫跨全國的首付貸,是否會影響一些高庫存的城市去庫存?
3月10日,記者在世聯行P2P平臺世聯集金的散標系列中發現,仍有關于首付貸的項目在募集資金。雖然名為“家圓云貸XX家庭消費貸”,但在用途中指明是“用于剛需置業階段,家庭現金流補充”。
而且,這些借款人所在城市均位于三四線,如山東臨沂、安徽合肥等地。查及過往標的,借款方的背景也大抵相同。
這些標的借款期限3個月,年利率7.5%。借款金額最高可達7萬元,大部分集中在3萬元。這意味著,在一些房價較低的城市,二成首付、5倍杠桿,可以變成一成首付、10倍杠桿。
由于沒有首付貸大范圍分布情況的數據,難以評估監管層的“喊停”效果。但是,首付貸利潤相當高,比如過去兩年世聯行金融板塊的毛利率均在50%左右,部分資金的利差達到兩位數。
這意味著,如果不在全國范圍內喊停,這些首付貸產品將大概率流入風險較小的非一線城市。（白亞靜）
