截至4月4日，房地產(chǎn)“3·30”新政正式出臺(tái)已滿一周。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政落地后，成都市房產(chǎn)中介明顯回暖，清明小長(zhǎng)假期間，無(wú)論是咨詢政策還是出現(xiàn)購(gòu)買意向的購(gòu)房者都有所增多；主要商業(yè)銀行也已經(jīng)陸續(xù)開始執(zhí)行新政，利率則主要執(zhí)行10%上浮的政策。
業(yè)內(nèi)人士表示，本次雙政疊加對(duì)購(gòu)房者心理和實(shí)質(zhì)影響都較為深遠(yuǎn)。而隨著二季度傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)成交量將在4月快速上漲。
清明小長(zhǎng)假二手房市場(chǎng)持續(xù)火爆
3月30日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)行了調(diào)整，營(yíng)業(yè)稅免征門檻由5年變?yōu)?年。成都市地稅局表示，個(gè)人購(gòu)買滿2年的普通住房對(duì)外銷售免征營(yíng)業(yè)稅的新政策已經(jīng)從3月31日起開始執(zhí)行，即3月31日起，成都交易的二手住房只要滿足條件，就能享受免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠。
這一新政被業(yè)內(nèi)視為2008年以來(lái)最大力度提振房地產(chǎn)的政策，其效果也是立竿見(jiàn)影。
成都市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小劉告訴記者，新政落地第二天開始到現(xiàn)在，前來(lái)咨詢新政，或直接表明購(gòu)買意向的客戶明顯增多。“今年利用清明小長(zhǎng)假期間來(lái)咨詢看房的客戶多了不少，特別是有購(gòu)房意向去看房的客戶明顯增加。我們感覺(jué)回暖跡象還是很明顯的。”小劉說(shuō)。
值得注意的是，營(yíng)業(yè)稅免征門檻從5年改為2年，受益的不僅僅是購(gòu)房者，售房者也獲益匪淺。另一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)何先生透露，二套房新政一出，不少已滿兩年未滿五年的二手房房東立即致電要求將掛牌價(jià)提高。“提高的幅度一般是以前要繳的營(yíng)業(yè)稅的一半左右。比如100萬(wàn)左右的房子，可能會(huì)提個(gè)2-3萬(wàn)。”何先生表示，除此之外，新掛牌的二手房房源也增加了不少。
房貸再松綁商業(yè)銀行全面執(zhí)行新政
除了營(yíng)業(yè)稅之外，房貸繼續(xù)“松綁”的政策也開始全面落地。根據(jù)央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合下發(fā)的通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)買二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
記者多方了解，成都范圍內(nèi)主要商業(yè)銀行，如中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、光大銀行、招商銀行等均已經(jīng)開始執(zhí)行新政。
從各家銀行的口風(fēng)來(lái)看，各銀行二套房貸的政策基本一致——即根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及借款人的資信狀況、還款能力等確定貸款首付比例，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次貸款購(gòu)房的，最低首付比例為40%。
至于二套房貸的利率，大多數(shù)銀行還是執(zhí)行上浮10%的政策。“資質(zhì)較好的客戶，可能有更大的機(jī)會(huì)獲得較低的利率，相反，資質(zhì)一般的客戶，利率可能出現(xiàn)上浮。”成都一家銀行信貸部門的工作人員透露。
記者粗略計(jì)算，若購(gòu)置100萬(wàn)元的房產(chǎn)，原來(lái)首付需要準(zhǔn)備60萬(wàn)元資金，但按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)僅需要40萬(wàn)，啟動(dòng)資金可省下20萬(wàn)元。
業(yè)內(nèi)視點(diǎn)
史上最寬松政策觸及樓市政策核心
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在近期陸續(xù)出臺(tái)的支持樓市的政策影響下，二季度樓市回暖預(yù)期強(qiáng)烈，并且未來(lái)一段時(shí)間政策持續(xù)支持樓市的預(yù)期也依然強(qiáng)烈。
國(guó)泰君安分析師侯麗科表示，雙政疊加，不僅延后購(gòu)房付款時(shí)間，而且降低總成本，有效提升房屋支付能力，心理和實(shí)質(zhì)影響都較為深遠(yuǎn)。
“二套房首付比例由6成降低至4成，相當(dāng)于首次付款金額降低33%，影響巨大。此舉主要影響的是改善性需求，而根據(jù)我們對(duì)中長(zhǎng)期需求的測(cè)算，改善性需求占比約40%，影響層面較為廣泛。營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)約占房?jī)r(jià)5.5%，可有效降低二手房成本，并一定程度上增加二手房供應(yīng)。”侯麗科表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，二套房貸款松綁政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，特別是首付比例降低到40%，這是歷史上最寬松的政策。
在他看來(lái)，首付從60%-70%降低到40%，起碼可以增加10%的直接有效購(gòu)買需求，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)成交量將在4月快速上漲。而值得注意的是，信貸政策一直是樓市政策的核心，如果二套房信貸政策松綁，各地方政府有望出臺(tái)更積極、激進(jìn)的政策。
