在世邦魏理仕2012年的調查報告中顯示，香港的商業區年租金平均為每平方米2677美元，超過第二位和第三位的倫敦西區和東京銀座，是世界“最昂貴”的商業地產區。香港購物中心的開發策略比較高明，大多采取分階段開發的方式，不求一步到位，而為未來預留發展空間。

　　城市樣本

　　全球租金排行：香港 倫敦日本

　　香港很多購物中心是集寫字樓、酒店、購物中心于一體

　　香港購物中心開發策略大多采取分階段開發的方式

　　香港的購物中心相對集中，各大社區型購物中心全城鋪開

　　2013年6月5日，世邦魏理仕最近發布的2013年《零售業全球化進程》報告顯示，香港為全球最炙手可熱的零售市場，其新品牌入駐量位列全球第一。在世邦魏理仕2012年的調查報告中顯示，香港的商業區年租金平均為每平方米2677美元，超過第二位和第三位的倫敦西區和東京銀座，是世界“最昂貴”的商業地產區。

　　彈丸之地的香港如何成為東方之珠，香港的商業地產開發商具有怎樣理智的判斷和成熟的經驗，作為全球商業地產樣本的香港如何做到經濟效益和社會效益持續發展，中國商業地產城市樣本調查，為你介紹最昂貴的商業區——香港。

　　主推綜合體將商業資源充分利用

　　在香港，很少把購物中心簡稱純商業物業，香港的商業金三角包括購物中心、酒店、寫字樓合三為一，這樣做的好處是可以將商業資源互通互用，社區型購物中心和區域型購物中心都是如此，尤其是位于城市中心的區域型購物中心。香港的很多購物中心都是集寫字樓、酒店、購物中心于一體，比如海港城、太古廣場等。海港城是香港最大面積的購物中心，包括寫字樓、商場、3間高級酒店等。太古廣場總建筑面積21萬平方米，有4座塔樓，功能包括購物中心、五星極酒店、高級寫字樓。

　　有香港地產公司的高管人士認為，香港購物中心的開發策略比較高明，他們大多采取分階段開發的方式：現階段開發的購物中心面積適應當時的市場規模和容量，不求一步到位，而為未來預留發展空間，購物中心分地塊分期開發；同時在經營上，采取分散經營，分散風險，不建設巨型購物中心。面積巨大的購物中心一則增大了投資壓力，二則增加了開發風險。另外，當購物中心進入運營以后，巨型購物中心也會由于運營成本很高，而增加運營壓力。

　　商業選址既分散又相對集中

　　在選址方面，香港的商業地產可以說是既分散又集中。據了解，香港購物中心有個顯著的特點，就是社區型購物中心發達。在香港每個議會區都有自己的購物中心，社區型購物中心占到香港全部購物中心的80％以上。香港多數社區型購物中心，每到上下班后，或者到周未，都人流涌動，車水馬龍，證明香港的社區型購物中心相當成熟，發展程度很高，社區型購物中心有能力留住本區居民，并營造良好的商業氛圍。香港社區型購物中心占到香港全部購物中心的80%以上，所占比例更高。

　　與各大社區型購物中心全城鋪開的同時，香港的購物中心又相對集中。在香港可以看到檔次最高的購物中心，一般都開在甲級寫字樓及銀行最集中的地方。因為在此區域集中了全香港最高收入的人群，消費力強。香港的開發商都遵循一個基本的商圈法則：購物中心都信奉的一個基本商圈原則就是：20分鐘商圈之內的客源要做80％的生意，“二八原則”促使開發商在選址時更加看重周圍客源的消費能力。因此甲級寫字樓和銀行密集的地方肯定是這些開發商不愿錯過的黃金地段。其中最具代表性的有：置地廣場、太古廣場和IFC MALL。

　　追隨軌道方向充分利用地鐵

　　香港是地鐵物業發展得最好的城市之一。香港購物中心的開發，緊隨地鐵建設的腳步，地鐵到哪里，購物中心開發就跟到哪里，在香港購物中心的開發戰略中，“位置、交通”往往是最先要考慮的，也是最重要的因素，其重要性關系到購物中心建設的成敗。其商圈呈現典型的地鐵商圈特點，香港建在地鐵軌道交通線路上的購物中心，占到總數的70％左右。

　　香港購物中心這一選址策略的精明之處就在于最大程度上利用人流，并將人流迅速轉換為購買力。眾所周知，地鐵只是一種交通工具而已，如果購物中心只將地鐵視為一種交通工具，而地鐵在地底下快速通過，則地鐵對于購物中心的意義并不太大。利用地鐵使購物中心成為地面的人流和地鐵人流交匯的場所，購物中心就成為地鐵與地面交通工具的換乘站。

　　主體化服務是未來發展趨勢

　　香港商業地產的發展可以大致分為三個階段，從1966年海運大廈第一期開業以來至今，香港購物中心的發展經歷了啟蒙、娛樂化階段以及現在的主體化服務階段。早期的海運大廈、馬可波羅香港酒店商場等以單一的購物功能為主，購物中心設施比較簡單，雖然在環境打造方面已經超越傳統商業場所，但商場提供的服務仍然停留在單純的購物方面。進入上世紀80年代后，香港的商業地產開始迅猛發展，太古城中心、又一城等嫁接在地鐵軌道之上的新一代購物中心，不僅滿足了消費者購物的需求，也增加了消費者在娛樂方面的需求。

　　目前香港最主要的商業模式是主體化服務模式，以IFC Mall、朗豪坊、青衣城等作為代表的大型綜合體，以人為本，重視人的需求，創造獨一無二的主題符號，具有更強的個性特征和區別優勢。香港商業地產發展至今，經營的品牌、商場的定位等都不可避免出現重疊現象，如何在這種情況下突出特色，服務就成為當下各商業綜合體比拼的內容。主體化服務成為香港商業地產未來發展的大趨勢。