租賃經(jīng)營還是產(chǎn)權(quán)銷售?
對于家居建材賣場而言，關(guān)于其物業(yè)經(jīng)營模式的思考從來不曾停止，租賃經(jīng)營方便統(tǒng)一管理，有助于統(tǒng)一賣場的品牌形象；產(chǎn)權(quán)銷售則能迅速回籠資金，并有利于維持商戶品牌的穩(wěn)定性。
前不久，陜西本土建材賣場品牌大明宮建材家居城三橋店于西安索菲特酒店召開了一場隆重的項(xiàng)目推介會(huì)。在此次推介會(huì)上，大明宮實(shí)業(yè)集團(tuán)公布的三橋店經(jīng)營模式成為了各經(jīng)銷商客戶共同關(guān)注的焦點(diǎn)。
不同于北郊店、南郊店、東郊店的經(jīng)營性租賃式商鋪，三橋店總經(jīng)理任戀在介紹賣場的基本情況、招商及開業(yè)籌備時(shí)透露，三橋店將采取產(chǎn)權(quán)銷售的投資性產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展模式。大明宮實(shí)業(yè)集團(tuán)運(yùn)營總監(jiān)戎長生在現(xiàn)場也表示，三橋店位于西咸新區(qū)灃東新城三橋商圈的核心商貿(mào)區(qū)域，北靠城市快速干道，面對目前市場經(jīng)營狀況及西咸新區(qū)灃東新城的發(fā)展、規(guī)劃情況，集團(tuán)進(jìn)行了充分的市場調(diào)研，最終決定推出新的合作發(fā)展模式，與廣大商戶、投資人共同發(fā)展、互惠互利。
事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)銷售就是發(fā)展商將大商場分割成若干個(gè)小面積，具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的商鋪，并將其全部或部分以物業(yè)公司或商場經(jīng)營管理公司的名義，承諾投資者買方在一定年限內(nèi)給予每年固定或保底加抽成的回報(bào)。這種模式也是最近幾年房地產(chǎn)業(yè)才開始興起的一種銷售方式，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，社會(huì)游資開始關(guān)注商鋪的高額回報(bào)率;或是一些小型開發(fā)商涉入該行業(yè)，其資金回收的要求緊迫，產(chǎn)權(quán)銷售就應(yīng)運(yùn)而生了。
對于這種資金回籠快、管理成本相對較低的發(fā)展模式，也不乏先例，西安的部分大型商業(yè)項(xiàng)目就做出了大膽嘗試，記者于去年11月份走訪西安華南城項(xiàng)目時(shí)了解到，該項(xiàng)目運(yùn)用的正是商鋪產(chǎn)權(quán)銷售模式，據(jù)銷售人員介紹，華南城的店鋪為客戶保有40年產(chǎn)權(quán)，如果客戶一旦買下店鋪，就可以自己轉(zhuǎn)租，或者委托華南城管理出租，商鋪業(yè)主則可以從中獲取一定的利潤。
華南城位于西安世園會(huì)舊址北段，從世園會(huì)舊址出發(fā)不到5分鐘的車程即可以到達(dá)其項(xiàng)目所在地，記者走訪發(fā)現(xiàn)，華南城在售的所有項(xiàng)目還未竣工，甚至還有項(xiàng)目尚未開工建設(shè)，另外，此項(xiàng)目周邊村落陳舊，公交車和出租車也很少見到。一般沒什么事，這地方司機(jī)都不愿來，華南城還沒建好，比較偏。記者搭乘的出租車司機(jī)曾抱怨。
看過華南城項(xiàng)目的工地之后，一些投資者也開始懷疑城區(qū)街道廣告牌上所宣傳的華南城前景，事實(shí)上，華南城所反映的則是產(chǎn)權(quán)銷售的一個(gè)特點(diǎn)概念炒作先行，通過向投資客戶描繪美好前景來消除大批投資客戶的后顧之憂，由于投資客戶分散，廣告就成了聯(lián)系投資客戶的主要細(xì)節(jié)，為了吸引到大量的投資客戶，廣告投放狂轟濫炸、鋪天蓋地。
然而，與華南城不同的是，大明宮建材家居城三橋店的廣告投放并沒有如此大規(guī)模，它的宣傳推廣依靠的則是北郊店、南郊店、東郊店三個(gè)已經(jīng)運(yùn)作經(jīng)營的賣場的客戶源。
客戶源的穩(wěn)定性以及各大經(jīng)銷商客戶對賣場的信任使得大明宮在去年招商初期就大獲成功，很多人為了進(jìn)駐大明宮建材城，連夜排隊(duì)拿號(hào)。在北郊店經(jīng)營一家拋晶磚的經(jīng)銷商姜先生對大明宮建材城的品牌及口碑表示認(rèn)可。
路易摩登西安總代理韓有志在接受記者采訪時(shí)也透露，去年交15萬元誠意金預(yù)訂店鋪的時(shí)候，僅瓷磚領(lǐng)域就達(dá)到了70多家。
然而，就在今年公布商鋪產(chǎn)權(quán)銷售模式之后，大多數(shù)交過15萬誠意金的經(jīng)銷商都表現(xiàn)出了猶豫，近兩年陶瓷建材市場寒冬還沒過去，市場不景氣，商家對買店鋪產(chǎn)權(quán)的方式謹(jǐn)慎一些確實(shí)也是情有可原的事情。另外，導(dǎo)致各經(jīng)銷商改變主意的還有其他方面的原因，大明宮建材城只銷售除了地下負(fù)一層和最高層這兩個(gè)樓層的商鋪，所以說銷售的店鋪只占整個(gè)賣場的60%，且參與產(chǎn)權(quán)售賣的商鋪基本都在300m2左右，這對做的稍微大一些的專賣店根本是不夠的。
同樣，記者了解到，大明宮建材家居城三橋店的商鋪產(chǎn)權(quán)與華南城同為40年，但預(yù)計(jì)在今年10月份開業(yè)的大明宮三橋店至今都沒有公布其招商方案以及售賣價(jià)格，賣場方面表示，價(jià)格因地制宜，商鋪位置不同價(jià)格差異也較大，商鋪將會(huì)采取一鋪一價(jià)上網(wǎng)方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售。目前，也有業(yè)內(nèi)人士猜測，其均價(jià)可能在12000元/m2至13000元/m2之間。
一般情況下，經(jīng)營性租賃式商鋪雖然在廣告宣傳、促銷活動(dòng)策劃方面對入駐商戶的扶持力度大，經(jīng)營管理投入成本也會(huì)相應(yīng)增加，但對于商戶統(tǒng)一管理及其品牌層次的限制、賣場品牌形象的維護(hù)等方面明顯要優(yōu)于投資性產(chǎn)權(quán)銷售式商鋪。產(chǎn)權(quán)商鋪有部分投資客戶是自營性經(jīng)營戶，自主選擇范圍較大，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營品種不統(tǒng)一，品牌層次分級(jí)嚴(yán)重等問題的出現(xiàn)，甚至有可能引起無序競爭的現(xiàn)象。
對于經(jīng)營管理方面可能出現(xiàn)的問題，大明宮建材家居城表示，與他們合作的商戶都會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范管理，賣場與投資商戶之間也將避免擾亂市場秩序的情況發(fā)生。
然而，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。但大明宮實(shí)業(yè)集團(tuán)的這一轉(zhuǎn)變是出于何種考慮，經(jīng)銷商韓有志及一些業(yè)內(nèi)人士猜測，這很可能是大明宮建材城穩(wěn)定商戶的一種方式，以防商戶退租出現(xiàn)商鋪空殼。
