我國的家庭習慣于只將一方作為房屋的權利主體加以登記，未登記在權屬證明上的共有人稱為“隱性共有人”。記者調查發現，“國五條”細則實施前的二手房交易“爆棚期”，部分市民作為“隱性共有人”的權益受到侵害。19日，前來交易大廳咨詢的唐先生就是其中之一。
樓市關乎國民經濟，房產關乎千家萬戶。為準確把脈濟南房產市場，服務泉城市民辦理房屋產權相關業務，濟南市住房保障和房產管理局房產登記中心聯合濟南時報將共同主辦房地產交易信息專版，此為首次試刊。
本房地產專版分為樓市成交分析、房產政策解讀、典型案例分析、集中問題答疑以及房管服務活動預告等多個板塊。通過房管局權威發布的每周二手房成交套數、限購證明開具量等數據，市民可以直觀地了解近期濟南二手房市場的走向、市民購房熱度；通過典型案例分析市民可在交易過程中避免眾多陷阱；房產政策解讀和市民咨詢問題答疑可為市民提供了解政策的途徑，方便業務辦理。
案件：房產有我的一份 憑什么瞞著我賣了
“我從外地剛回來，我哥哥竟然把父親留下來的房子給賣了。”市民唐先生表示，他哥哥已賣給其他人的房子是父親留下來的，父親去世時沒有任何遺囑。雖然房產證上并沒有他的名字，但他肯定占有一定的份額。
“這種房產‘隱性共有人’權益被侵的情況確實存在，大多會演變成民事糾紛。”市住房保障管理局登記中心法律事務科相關工作人員給記者翻閱了一個曾被留檔的典型案例：2000年，市民王慶國到市住房保障管理局辦理槐蔭區某處房產的所有權登記，取得登記在自己名下的房產證。2008年年底，王慶國的妻子去世后，王慶國將該處房產賣給二兒子王凱，雙方簽了房屋買賣合同，并到房管局申請辦理了房產過戶手續，王凱順利取得登記在自己名下的房產證。
2009年初，市房管局接到法院的傳票。原來王慶國的大兒子王明以買賣合同無效為由，起訴房管局，請求法院撤銷房管局為王凱辦的房產證。
王明認為，父親和弟弟買賣的房產應為其父母共有財產，母親去世后，自己享有母親所占房產份額的繼承權。父親和弟弟在未與自己分割財產的情況下，瞞著自己簽房產買賣合同，并辦理了過戶手續，取得房產證，侵害了其合法權益。
記者在記錄文檔里看到，此案在審理過程中，由相關法院作出行政裁定中止訴訟的審理。
訴訟：民事訴訟效果好于行政訴訟
“一般來說，房產糾紛實質多為民事爭議而非行政爭議。”山東眾英律師事務所鄒維高律師表示，上述案例中，原告王明先進行行政訴訟不如先進行民事訴訟。
據介紹，基礎民事法律關系決定房屋登記的最終命運。民事法律關系合法有效，則房屋登記結果合法有效，反之則應予以撤銷或確認違法。
行政訴訟審查的是房屋登記機構作為房屋登記的具體行政行為是否合法，具體說就是行政行為依據是否充分、程序是否合法、適用法律是否正確，但當存在民事爭議時，行政訴訟解決行政爭議的時機尚不成熟。涉案房產是否為夫妻共有財產，原告之父與原告弟弟之間的買賣行為是否有效才是應該弄明白的問題。
2010年11月18日起實施的《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第八條規定：“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事訴訟。”
分析：原告母親有沒有遺囑很關鍵
鄒維高律師表示，本案中有兩個關鍵點，其一原告父親王慶國的房產到底是不是夫妻共有財產，其二原告母親有沒有遺囑。如果王慶國在結婚之前全款購買該房，則房產為王慶國個人所有，可以自由買賣。如果房產為婚后夫妻購買，則王慶國的妻子為“隱性共有人”，妻子去世后，兩個兒子和王慶國作為直系親屬和配偶，對妻子所有的部分房產都有繼承權。當然，如果妻子有遺囑的話那就另當別論了。
夫妻婚后購房但登記為一人的隱性共有人情況非常普遍，這在實踐中給法院的案件審理帶來不少困惑。根據《物權法》的規定，配偶并非當然的房屋共有權人，房屋產權要以房屋登記機構登記為準，登記為一人的，產權人推定為一人。
（案例人名皆為化名）
政策解讀
房產證上變“隱性”為“顯性”有三種方式
防止“隱性共有人”權利被侵害的最好辦法就是把“隱性”變為“顯性”，即在房產證上“加名”。按照目前的法律法規規定，可以通過房屋贈與、買賣、析產三種方式辦理。
假設房屋產權人甲先生想在自己的房產證上加上兒子的名字，那么他可以選擇將房屋的部分產權贈與兒子。
步驟如下：先簽訂房屋贈與合同，然后到稅務部門辦理完稅或免稅手續(按照財稅部門規定，個人將房屋無償贈與給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、兄弟姐妹及承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或贍養人，暫免征收營業稅和個人所得稅；契稅按贈與部分房屋價值的3%繳納)。最后贈與雙方持贈與合同書、原房屋說有權證等材料，到房產交易大廳申請房屋贈與轉移登記，增加兒子為房屋共有人。
想在自己的房產證上加上其父母的名字，除了上述贈與的方式，還可以選擇將房屋的部分房產賣給父母。
交易流程按照二手房交易買賣手續進行，如果取得產權證或完稅憑證的時間不滿五年的二手房，賣方繳納營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅等。買方繳納契稅、印花稅等。但依據不同情況，有的稅率是可以減免的。
如果你想在自己的房產證上增加配偶的名字，除了可以選擇贈與、買賣方式外，還可以選擇房屋析產登記。以房屋析產方式增加房屋共有人的方法僅適用于夫妻之間。
辦理程序如下，夫妻雙方簽訂房屋析產約定書，約定房產為夫妻共有財產；夫妻雙方持婚姻關系證明如結婚證、房屋析產約定書等資料，到房產交易大廳申請房屋析產轉移登記，增加配偶為房產共有人。 (記者張曉莉)
市民咨詢問題集錦
1.開限購證明時，在省直單位繳社保的，如何提供社保證明？
答：單位開證明、加蓋單位行政公章，省社保辦蓋章。
2.法院判決離婚的單身人員開限購證明如何提交婚姻證明？
答：提交法院的判決書和戶籍所在地民政部門出具的婚姻證明。
3.王女士來電咨詢，已經開具了限購證明，網簽時單身證明已經過期了是否還可以用？
答：憑在有效期限內的單身證明開具了限購證明，網簽時單身證明已過期的，受理網簽和過戶時不受影響。
4.互換的房產是否還需開限購證明？
答：不用。
提醒：市民房產問題可通過房管局網站www.jnfg.gov.cn房產交易大廳場景式服務版塊查看，或撥打0531-82077114電話咨詢。（張曉莉 ）
