我國(guó)的家庭習(xí)慣于只將一方作為房屋的權(quán)利主體加以登記，未登記在權(quán)屬證明上的共有人稱為“隱性共有人”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施前的二手房交易“爆棚期”，部分市民作為“隱性共有人”的權(quán)益受到侵害。19日，前來(lái)交易大廳咨詢的唐先生就是其中之一。

　　樓市關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)關(guān)乎千家萬(wàn)戶。為準(zhǔn)確把脈濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)，服務(wù)泉城市民辦理房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)，濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)登記中心聯(lián)合濟(jì)南時(shí)報(bào)將共同主辦房地產(chǎn)交易信息專版，此為首次試刊。

　　本房地產(chǎn)專版分為樓市成交分析、房產(chǎn)政策解讀、典型案例分析、集中問(wèn)題答疑以及房管服務(wù)活動(dòng)預(yù)告等多個(gè)板塊。通過(guò)房管局權(quán)威發(fā)布的每周二手房成交套數(shù)、限購(gòu)證明開(kāi)具量等數(shù)據(jù)，市民可以直觀地了解近期濟(jì)南二手房市場(chǎng)的走向、市民購(gòu)房熱度；通過(guò)典型案例分析市民可在交易過(guò)程中避免眾多陷阱；房產(chǎn)政策解讀和市民咨詢問(wèn)題答疑可為市民提供了解政策的途徑，方便業(yè)務(wù)辦理。

　　案件：房產(chǎn)有我的一份 憑什么瞞著我賣了

　　“我從外地剛回來(lái)，我哥哥竟然把父親留下來(lái)的房子給賣了。”市民唐先生表示，他哥哥已賣給其他人的房子是父親留下來(lái)的，父親去世時(shí)沒(méi)有任何遺囑。雖然房產(chǎn)證上并沒(méi)有他的名字，但他肯定占有一定的份額。

　　“這種房產(chǎn)‘隱性共有人’權(quán)益被侵的情況確實(shí)存在，大多會(huì)演變成民事糾紛。”市住房保障管理局登記中心法律事務(wù)科相關(guān)工作人員給記者翻閱了一個(gè)曾被留檔的典型案例：2000年，市民王慶國(guó)到市住房保障管理局辦理槐蔭區(qū)某處房產(chǎn)的所有權(quán)登記，取得登記在自己名下的房產(chǎn)證。2008年年底，王慶國(guó)的妻子去世后，王慶國(guó)將該處房產(chǎn)賣給二兒子王凱，雙方簽了房屋買(mǎi)賣合同，并到房管局申請(qǐng)辦理了房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，王凱順利取得登記在自己名下的房產(chǎn)證。

　　2009年初，市房管局接到法院的傳票。原來(lái)王慶國(guó)的大兒子王明以買(mǎi)賣合同無(wú)效為由，起訴房管局，請(qǐng)求法院撤銷房管局為王凱辦的房產(chǎn)證。

　　王明認(rèn)為，父親和弟弟買(mǎi)賣的房產(chǎn)應(yīng)為其父母共有財(cái)產(chǎn)，母親去世后，自己享有母親所占房產(chǎn)份額的繼承權(quán)。父親和弟弟在未與自己分割財(cái)產(chǎn)的情況下，瞞著自己簽房產(chǎn)買(mǎi)賣合同，并辦理了過(guò)戶手續(xù)，取得房產(chǎn)證，侵害了其合法權(quán)益。

　　記者在記錄文檔里看到，此案在審理過(guò)程中，由相關(guān)法院作出行政裁定中止訴訟的審理。

　　訴訟：民事訴訟效果好于行政訴訟

　　“一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)糾紛實(shí)質(zhì)多為民事?tīng)?zhēng)議而非行政爭(zhēng)議。”山東眾英律師事務(wù)所鄒維高律師表示，上述案例中，原告王明先進(jìn)行行政訴訟不如先進(jìn)行民事訴訟。

　　據(jù)介紹，基礎(chǔ)民事法律關(guān)系決定房屋登記的最終命運(yùn)。民事法律關(guān)系合法有效，則房屋登記結(jié)果合法有效，反之則應(yīng)予以撤銷或確認(rèn)違法。

　　行政訴訟審查的是房屋登記機(jī)構(gòu)作為房屋登記的具體行政行為是否合法，具體說(shuō)就是行政行為依據(jù)是否充分、程序是否合法、適用法律是否正確，但當(dāng)存在民事?tīng)?zhēng)議時(shí)，行政訴訟解決行政爭(zhēng)議的時(shí)機(jī)尚不成熟。涉案房產(chǎn)是否為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，原告之父與原告弟弟之間的買(mǎi)賣行為是否有效才是應(yīng)該弄明白的問(wèn)題。

　　2010年11月18日起實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第八條規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買(mǎi)賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事訴訟。”

分析：原告母親有沒(méi)有遺囑很關(guān)鍵

　　鄒維高律師表示，本案中有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，其一原告父親王慶國(guó)的房產(chǎn)到底是不是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，其二原告母親有沒(méi)有遺囑。如果王慶國(guó)在結(jié)婚之前全款購(gòu)買(mǎi)該房，則房產(chǎn)為王慶國(guó)個(gè)人所有，可以自由買(mǎi)賣。如果房產(chǎn)為婚后夫妻購(gòu)買(mǎi)，則王慶國(guó)的妻子為“隱性共有人”，妻子去世后，兩個(gè)兒子和王慶國(guó)作為直系親屬和配偶，對(duì)妻子所有的部分房產(chǎn)都有繼承權(quán)。當(dāng)然，如果妻子有遺囑的話那就另當(dāng)別論了。

　　夫妻婚后購(gòu)房但登記為一人的隱性共有人情況非常普遍，這在實(shí)踐中給法院的案件審理帶來(lái)不少困惑。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，配偶并非當(dāng)然的房屋共有權(quán)人，房屋產(chǎn)權(quán)要以房屋登記機(jī)構(gòu)登記為準(zhǔn)，登記為一人的，產(chǎn)權(quán)人推定為一人。

　　（案例人名皆為化名）

　　政策解讀

　　房產(chǎn)證上變“隱性”為“顯性”有三種方式

　　防止“隱性共有人”權(quán)利被侵害的最好辦法就是把“隱性”變?yōu)?ldquo;顯性”，即在房產(chǎn)證上“加名”。按照目前的法律法規(guī)規(guī)定，可以通過(guò)房屋贈(zèng)與、買(mǎi)賣、析產(chǎn)三種方式辦理。

　　假設(shè)房屋產(chǎn)權(quán)人甲先生想在自己的房產(chǎn)證上加上兒子的名字，那么他可以選擇將房屋的部分產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與兒子。

　　步驟如下：先簽訂房屋贈(zèng)與合同，然后到稅務(wù)部門(mén)辦理完稅或免稅手續(xù)(按照財(cái)稅部門(mén)規(guī)定，個(gè)人將房屋無(wú)償贈(zèng)與給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、兄弟姐妹及承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人，暫免征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅；契稅按贈(zèng)與部分房屋價(jià)值的3%繳納)。最后贈(zèng)與雙方持贈(zèng)與合同書(shū)、原房屋說(shuō)有權(quán)證等材料，到房產(chǎn)交易大廳申請(qǐng)房屋贈(zèng)與轉(zhuǎn)移登記，增加兒子為房屋共有人。

　　想在自己的房產(chǎn)證上加上其父母的名字，除了上述贈(zèng)與的方式，還可以選擇將房屋的部分房產(chǎn)賣給父母。

　　交易流程按照二手房交易買(mǎi)賣手續(xù)進(jìn)行，如果取得產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證的時(shí)間不滿五年的二手房，賣方繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、印花稅等。買(mǎi)方繳納契稅、印花稅等。但依據(jù)不同情況，有的稅率是可以減免的。

　　如果你想在自己的房產(chǎn)證上增加配偶的名字，除了可以選擇贈(zèng)與、買(mǎi)賣方式外，還可以選擇房屋析產(chǎn)登記。以房屋析產(chǎn)方式增加房屋共有人的方法僅適用于夫妻之間。

　　辦理程序如下，夫妻雙方簽訂房屋析產(chǎn)約定書(shū)，約定房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)；夫妻雙方持婚姻關(guān)系證明如結(jié)婚證、房屋析產(chǎn)約定書(shū)等資料，到房產(chǎn)交易大廳申請(qǐng)房屋析產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，增加配偶為房產(chǎn)共有人。 (記者張曉莉)

　　市民咨詢問(wèn)題集錦

　　1.開(kāi)限購(gòu)證明時(shí)，在省直單位繳社保的，如何提供社保證明？

　　答：?jiǎn)挝婚_(kāi)證明、加蓋單位行政公章，省社保辦蓋章。

　　2.法院判決離婚的單身人員開(kāi)限購(gòu)證明如何提交婚姻證明？

　　答：提交法院的判決書(shū)和戶籍所在地民政部門(mén)出具的婚姻證明。

　　3.王女士來(lái)電咨詢，已經(jīng)開(kāi)具了限購(gòu)證明，網(wǎng)簽時(shí)單身證明已經(jīng)過(guò)期了是否還可以用？

　　答：憑在有效期限內(nèi)的單身證明開(kāi)具了限購(gòu)證明，網(wǎng)簽時(shí)單身證明已過(guò)期的，受理網(wǎng)簽和過(guò)戶時(shí)不受影響。

　　4.互換的房產(chǎn)是否還需開(kāi)限購(gòu)證明？

　　答：不用。

　　提醒：市民房產(chǎn)問(wèn)題可通過(guò)房管局網(wǎng)站www.jnfg.gov.cn房產(chǎn)交易大廳場(chǎng)景式服務(wù)版塊查看，或撥打0531-82077114電話咨詢。（張曉莉 ）