“一般來看，在香港上市的內地房企每年初都會在資本市場掀起一波海外發債潮”，某機構一位資深分析師向記者表示，“不過，2013年1月，從境外發債規模和發債房企的數量來看，都比以往更大且動作頻繁”。
事實上，據記者不完全統計，截至1月30日，1個月內，富力地產[簡介 最新動態]、雅居樂[簡介 最新動態]、越秀地產[簡介 最新動態]、世茂房地產、合生創展、綠城中國、龍湖地產、合景泰富以及寶龍地產等17家內房企集體出擊境外資本市場，融資總額達67.5億美元，合計約425億元人民幣。
值得一提的是，上述17家內房企中多數均表示，公司所得融資將用于現有債務的再融資或者購買土地。
對此，上述分析師認為，內房企趁融資難度和成本較低時大規模吸資，一方面可以“借新還舊”，另一方面則意在為擴張儲糧，準備在合適時機出擊內地土地市場的優質土地。
1月融資
占去年全年年融資額約70%
1月30日，合景泰富地產控股有限公司發布公告稱，公司及附屬公司擔保人已于1月29日與花旗、高盛、工銀國際、渣打銀行及UBS就票據發行訂立購買協議，發行2020年到期本金總額3億美元的8.625%優先票據。
1月29日，綠城中國控股有限公司發布公告稱，已于1月28日同德意志等銀行就該公司發行的本金總額為4億美元的票據訂立購買協議，該票據2018年到期年利率為8.5%。
而在1月中旬，越秀地產公布，根據20億美元中期票據計劃，公司擬發行共8.5億美元的票據，一筆為3.5億美元于2018年到期，另一筆為5億美元于2023年到期。此外，富力地產也宣布，公司全資附屬公司彩富控股有限公司作為發行人將發行2020年到期票據，本金總額為4億美元，年利率為8.75%。
實際上，據記者不完全統計，上述17家內房企共計發債67.5億美元，涉及資金約425億元人民幣。而據中指院最新報告指出，2012全年共有20家內房企發行了25筆海外債券，融資總額高達600億元人民幣，增長10.23%，但多數房企發債的利息保持在10%以下。
據此推算，2013年1月，上述17家內房企海外融資規模就達到了2012年20家內房企一年海外融資總額的70%左右。
“由于美國QE3的推出，熱錢流入香港的步伐有所加速，內地房企在香港融資的難度也大幅降低”，北京中原地產市場研究部總監張大偉向本報記者表示，“此外，房企對資金的需求依然很大，海外融資的低成本也是吸引房企繼續增加融資的關鍵因素”。
正如張大偉所示，上述17家內房企海外發債年利率多數要比2012年有所降低，以龍湖地產為例，繼2011年成功發行5年期票息為9.5%的7.5億美元優先票據、2012年發行7年期票息為6.875%的4億美元優先票據后，2013年1月初這次發行的10年期5億美元優先票據是龍湖地產上市至今債期最長、利率最低、規模最大的一筆優先票據，息率為6.75%，這也是近期民營房企所發行10年期優先票據的最低利率。
不過，個別內房企的海外融資成本依舊居高不下，寶龍地產、中駿置業、明發集團以及中國奧園等房企發債利率都超過了10.25%，而中國奧園發行的債券利率甚至達到了13.875%。
“借新還舊”為擴張儲糧
值得一提的是，雅居樂此次發行的7億美元利率為8.25%的債券屬于次級永久資本證券。據了解，這是一種有一定股票性質的債券，沒有確切的到期期限，是介于債券與股票之間的一種融資工具，有個別債券的投資者可以選擇讓企業還債，也可以選擇將債券換成股票。
此外，據標普分析師陸楓公開稱，相對于優先級債券，永久資本證券的融資成本即利息非常高。陸楓指出，10.5年后，上述證券的息率會向上加0.25%；20.5年后，息率再上加0.75%。
顯然，這將對公司的財務成本造成一定壓力。對此，雅居樂管理層向記者表示，“雅居樂一直堅持并貫徹審慎的財務策略，優化集團財務結構”，公司將“保持穩定且充裕的現金流，以適時把握投資機會”。
更值得注意的是，上述17家內房企發債的目的一般都是為了還舊債或者斥資圈地，因為手握大量現金，顯然可以在競爭優質地塊時獲得先機。
對此，合景泰富稱，擬使用票據發行所得款項將現有債務再融資，并投資其現有及全新項目，且或會因應市況變化調整上述計劃，因而重新調配所得款項用途；綠城中國表示，擬將2013年票據的所得款項用作為若干現有短期債項再融資，而余額則撥作一般公司用途；富力地產表示，擬使用所得款項凈額，為現有債務再融資、收購土地及作一般公司用途。
龍湖地產也向記者表示，公司預期所得款項凈額的大部分將用于再融資，而余下部分作一般公司用途。隨后，龍湖地產就在昆明耗資4.5億元人民幣低價摘得云南民族大學舊址用地。
“公司有意將證券發行的所得款項凈額用于購買新地[最新消息 價格 戶型 點評]塊、作再融資及一般營運資金用途”，雅居樂地產管理層也向記者如是表示。
“境外融資難度和成本同時降低，實際上與內地樓市持續回暖有關”，上述分析師向本報記者表示，“量價齊漲的市場預期增加了境外投資者對內地樓市的信心”。
實際上，國家統計局于本月18日發布的數據顯示，2012年12月，70個大中城市近六成新建商品住宅價格同比上漲，近四成二手住宅價格同比上漲，房價上漲壓力繼續加大，其中一線城市的強勢復蘇格外惹眼。
值得注意的是，這已是新建商品住宅價格環比連續七個月上漲。對此，有不少聲音稱，房價七連漲致使內房企集體出動，在海外資本市場動作頻繁，融資規模激增。然而，境外熱錢低息流入內房企或將抬高內地土地市場的成交溢價率，不排除催生地王誕生的可能性，同時引發調控政策加碼的可能性也將變大。
