隨著近兩年房地產市場由賣方主導逐漸向買方主導傾斜，消費者越來越關注房屋的質量和使用功能，在此情況下，賣方視角導向下的房屋質量已經不能滿足消費者的使用要求，近期由于業主對房屋質量的不滿而引起的維權和群訴案件屢見不鮮，政府部門隨之也加大了對房產質量的把控力度。

　　作為第三方驗房機構的優嘉優筑（北京）房地產咨詢有限公司，在多年的驗房實踐中總結了各類消費者對房屋質量的視角，依據國家和地方各類規范標準，共100余項驗點，對2012年北京市所查驗的各類房屋進行交付質量分析。該報告主要從業主視角出發，對2012年北京部分房屋交付質量狀況進行明細，相對客觀地反映出2012年房屋交付質量在各個環節的優缺點。

　　一、北京房屋交付質量分析

　　1.精裝房問題多于毛坯房

　　該報告共采集樣本毛坯房、精裝房各3萬余平方米，以每100平方米的質量問題數進行分析，其中包含業主視角和工程問題成因兩大類。

　　從2012年全年驗房情況來看，精裝房的每百平方米問題數明顯要多于毛坯房，因為精裝房是在毛坯房的基礎上進行的再加工，對于觀感的要求會更高，因此精裝房的各工序把控需要進一步加強。毛坯房的觀感類問題和功能類問題分別占總問題條數的26.97％和73.03％，可見毛坯房出現的問題多會影響到業主后期的裝修使用；精裝房的觀感類問題和功能類問題分別占總問題條數的45.49％和54.51％，可見精裝房的觀感和功能問題較為均衡，業主對二者的要求都較高，因為二者皆直接影響業主后期居住的“舒適性”和“使用性”。

　　社會的進步，業主對生活質量要求的提高導致開發商與業主關注點的錯位，開發商多停留在房屋的“能用”階段，而業主卻更關注房屋的“適用”性。

　　2.工藝瑕疵占質量問題七八成

　　對所采集樣本的質量問題數據進行分析，由于施工不規范導致的工藝瑕疵問題毛坯、精裝分別占總問題的80.44％和74.67％；由于成品保護不足，現場管理不到位，工人施工造成的二次破壞問題毛坯、精裝分別占總問題的12.52％和18.56％；由于設計上存在缺陷，未統籌考慮所造成的使用不便、使用不人性化問題毛坯、精裝分別占總問題的5.85％和4.15％；由于材料存在個別質量問題造成的使用不暢問題，毛坯、精裝分別占總問題的1.18％和2.61％。

　　由上可以看出，毛坯房和精裝房的大部分問題都是由于施工不規范、工序工藝存在缺陷所導致的工藝瑕疵問題，此類問題是房屋建筑質量的通病，也是最能體現房屋質量好壞的問題；保護不足造成的破壞問題可以通過加強現場巡管，優化成品保護方案和提高工人保護意識得以解決；設計類問題最能體現房屋“適用性”和“舒適性”，前期需要做好統籌考慮和統籌安排施工等一系列工作；材料問題可以在采購環節不斷優選供應商得以系統解決，而材料進場的把控也尤為重要，例如可以把材料進場的驗收工作納入承包單位的監理驗收工作范疇，避免施工中使用存在瑕疵的材料。

　　二、各專項工程質量問題

　　1.毛坯房熱點：土建問題

　　精裝房熱點：板塊鋪貼

　　對所采集樣本的質量問題數據分專項工程進行分析（每百平方米問題數），可直觀的看出毛坯房和精裝房中各單項工程觀感類和功能類的問題情況，對單項工程出現問題較多的環節進行重點把控。

　　由上可以看出，在業主關注的觀感和功能質量問題中，毛坯房均是土建質量問題最多，精裝房均是板塊鋪貼質量問題最多；土建問題對施工的規范化要求較高，也是毛坯最具代表性問題，最能反映房屋整體情況，也是直接影響業主后期裝修使用的問題；板塊的鋪貼對工藝的要求相對較高，問題多為墻地磚、木地板的空鼓、松動，板塊鋪貼出現空鼓情況不僅影響后期使用，而且整改較困難，尤其高處的墻磚出現空鼓，長時期使用有脫落傷人的風險；門窗問題主要體現在安裝和保護不當，造成使用不暢和觀感上的瑕疵；水電是各工程中業主較為關注的一項，主要是管道的滲漏水和電氣的安裝，由于漏水造成室內裝飾被泡在很多小區均有發生，電氣問題出現接線錯誤較多，需要加以注意，這不僅會影響后期使用，還存在一定安全隱患；精裝房的潔具、器具安裝也是主控項目，出現問題較多，主要表現在衛生間和廚房內，設計上存在一定的使用障礙和不人性化，衛生潔具密封不到位，安裝造成破壞等；涂飾和裱糊工程造成的觀感瑕疵較多，例如墻面、頂面打磨不到位，色差、油漆流墜等，壁紙鋪貼前墻面處理不到位，出現開膠、起鼓、不平等情況，影響房屋的整體觀感，細節部位需加強。

　　2.重點環節分析

　　對所采集樣本的質量問題數據按成因進行劃分分析（每百平方米問題數），可直觀地看出毛坯房和精裝房中各單項工程問題成因的分布情況，可對重點環節進行有效把控

　　由上可以看出，毛坯房和精裝房在各單項工程的問題成因中工藝瑕疵造成的質量問題最多；土建工程中的抹灰、二次結構砌筑、墻地面找平等對施工的標準和工人的技術要求較高，這點需要加強技術交底，提高工人施工的規范化水平，同時加強現場巡查，做好問題記錄并及時整改，避免后期遺留到業主手里；板塊鋪貼對施工工藝和工人技術要求較高，墻地磚的鋪貼在施工時應隨時檢查空鼓情況隨時整改，木地板的鋪貼前期做好地面找平和清理工作，避免后期出現松動、冒灰情況，且整改難度較大；門窗方面，企業可對各廠家進行現場考察，了解其工藝水平，安裝時同樣加強監管，并做好保護工作；水電在交房前可統一做測試，避免給后期使用和安全帶來隱患。

　　房屋質量是開發企業體現自身社會責任的第一步，我國現行的房地產管理體系和竣工驗收備案制度較為嚴格，致使現階段房屋結構質量基本合格，但現實中與消費者糾紛較多的是工藝瑕疵問題，譬如滲水、空鼓、門窗型材密合度不高等，這些都與業主后期居住品質息息相關。