萬科集團(tuán)總裁郁亮去年底曾向記者表示：“2013年最大的風(fēng)險(xiǎn)在于部分城市房?jī)r(jià)上漲過快。”
而最近北京、上海等一線城市持續(xù)放大的成交量，引發(fā)了購(gòu)房者對(duì)“房?jī)r(jià)是否會(huì)再度失控”的擔(dān)憂。與此同時(shí)，北上廣深政府高層針對(duì)樓市的頻繁喊話，以及二套房停貸等傳聞，使得調(diào)控政策收緊的風(fēng)聲再起。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果一線城市房?jī)r(jià)上漲過快，調(diào)控政策或?qū)⑸?jí)，而今年3月全國(guó)“兩會(huì)”召開前后，將是重要的政策窗口期。
房?jī)r(jià)失控隱憂
經(jīng)過了去年四季度的快速去化后，北京商品住宅的庫(kù)存降到了最近幾年的低點(diǎn)。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至1月28日，北京商品住宅庫(kù)存為74294套，達(dá)到歷史低位。按照目前的銷售速度，去化周期在7個(gè)月左右。
盡管北京市副市長(zhǎng)陳剛曾強(qiáng)調(diào)，北京樓市“供需還是平衡的”。但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在一線城市面臨較大的供需壓力。
一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士向記者表示，北京市商品房（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）7萬余套的庫(kù)存的確是一個(gè)相當(dāng)?shù)偷乃剑本鞘猩习肽甑墓⿷?yīng)缺口已成定局，這是從2011年開始不斷走低的房地產(chǎn)投資萎縮造成的必然結(jié)果。
華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)則反問：“2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這怎么能說供需平衡呢？”
REICO報(bào)告稱，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積同比減少19.5%，增幅減少22個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年名義增長(zhǎng)16.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%），增速比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增幅低4個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅完成投資同比增長(zhǎng)11.4%，增幅減少18.8個(gè)百分點(diǎn)。而去年，相比辦公樓和商業(yè)用房，商品住宅開發(fā)投資占比也下降近3個(gè)百分點(diǎn)。
與未來住宅供應(yīng)量息息相關(guān)的各項(xiàng)指標(biāo)的負(fù)增長(zhǎng)在北京、上海這樣的一線城市尤為突出，而由此引發(fā)的供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也使得今年1月份一、二手房（房源、代理、租房）的成交量一直維持在高位。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，1月1日至1月28日，北京市二手住宅成交量為16660套，環(huán)比上月同期上漲1.1%，同比去年1月同期上漲5.6倍。按照當(dāng)前成交趨勢(shì)來看，1月全月成交量將維持在1.9萬-2萬套。而純商品住宅（扣除保障房）成交10032套，比2012年12月同期上漲2.6%。1月份商品住宅成交均價(jià)突破2.3萬元/平方米，達(dá)到23259元/平方米，二手房均價(jià)則達(dá)到24962元/平方米。
同時(shí)，2012年，中國(guó)貨幣超發(fā)嚴(yán)重，引發(fā)萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石質(zhì)疑：“超發(fā)貨幣，如何有效調(diào)控房?jī)r(jià)？”
“實(shí)際上，每一次房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行的一兩年之后，就會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)的缺口，隨后帶來的就是房?jī)r(jià)的暴漲。如2008年的調(diào)控使得土地供應(yīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2009年房?jī)r(jià)便出現(xiàn)暴漲。”上述研究機(jī)構(gòu)人士表示。
“房?jī)r(jià)在去年四季度出現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)升的拐點(diǎn)出現(xiàn)后，已經(jīng)出現(xiàn)了一定幅度的上漲，不過漲幅與2009年相比還相差很多。今年房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。”任志強(qiáng)表示。
上述研究機(jī)構(gòu)人士則認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)暴漲的原因在于形成供應(yīng)缺口后，又有一些刺激政策推高了房?jī)r(jià)。而與2009年不同，今年不會(huì)有刺激政策，因此北京的房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲。
萬科總裁郁亮也稱：“雖然目前北京、上海等城市房?jī)r(jià)上漲比較快，但大部分城市房?jī)r(jià)在往下走，只是由于一線城市調(diào)整比較早，調(diào)整也比較深，所以復(fù)蘇比較快。”
事實(shí)上，去年四季度房屋交易面積增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅增加，土地購(gòu)置面積和新開工面積降幅收窄，房?jī)r(jià)上漲，國(guó)房景氣指數(shù)回升。一系列指標(biāo)的回升表明，在庫(kù)存快速去化之后，開發(fā)商開始“補(bǔ)倉(cāng)”，只是這些供應(yīng)最早也要在今年下半年才能入市。
3月將是政策窗口期？
某房地產(chǎn)研究院研究部長(zhǎng)表示，北京率先出臺(tái)量?jī)r(jià)齊穩(wěn)的調(diào)控目標(biāo)，并釋放調(diào)控升級(jí)的信號(hào)，也有提前穩(wěn)定樓市預(yù)期的意義，預(yù)計(jì)將成為樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，引起其他城市的示范，在此背景下，預(yù)期樓市調(diào)控將在今年3月份左右迎來新一輪升級(jí)。
實(shí)際上，對(duì)于開發(fā)商來說，自去年年底開始大漲的成交量，令其對(duì)今年的樓市充滿信心。
一位研究機(jī)構(gòu)人士向記者表示：“開發(fā)商向我們咨詢今年的銷售策略時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)的確有一些開發(fā)商看到市場(chǎng)比較好，想先少賣一些，慢慢銷售，這樣可以將價(jià)格提高得更多，以獲得更多的利潤(rùn)。”
“不過，我們建議開發(fā)商早推盤比晚推好，應(yīng)當(dāng)加快去庫(kù)存的速度，原因是政策存在變動(dòng)的可能性。”上述研究機(jī)構(gòu)人士表示。
最近一段時(shí)間，從國(guó)土部到北京市委書記郭金龍，再到北京市委常委、副市長(zhǎng)陳剛，政府部門密集重申房地產(chǎn)調(diào)控，北京市政府更是將矛頭直指開發(fā)商。一連串的喊話讓業(yè)內(nèi)人士感到調(diào)控加碼的跡象。有媒體報(bào)道，決策層對(duì)于房?jī)r(jià)的忍耐度不會(huì)超過10%。
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為：“今年有三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)可能會(huì)成為政策出臺(tái)的敏感時(shí)間。一是全國(guó)‘兩會(huì)’，二是十八屆二中全會(huì)，三是十八屆三中全會(huì)。”
至于儲(chǔ)備的調(diào)控政策，陳晟認(rèn)為，房產(chǎn)稅可能會(huì)是調(diào)控政策加碼的手段之一。
此外，陳晟表示，政府也可以通過管理預(yù)期來消除民眾擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)暴漲的心理預(yù)期，例如官方公布住宅用地供應(yīng)量，以及未來商品房的供應(yīng)量，以顯示市場(chǎng)供需平衡，不需要擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)暴漲的恐慌心理。
事實(shí)上，北京市政府已經(jīng)開始加大土地的供應(yīng)量。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2013年1月份北京共成交經(jīng)營(yíng)性用地?cái)?shù)量為14宗，全部土地出讓金為242億，僅次于去年9月份。而房企購(gòu)置土地的熱情也比較高，紛紛補(bǔ)倉(cāng)為后續(xù)發(fā)展做儲(chǔ)備。
不過，任志強(qiáng)卻認(rèn)為，即使有新政策出臺(tái)，也擋不住今年房?jī)r(jià)上漲。他表示，從歷年的數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)的上漲基本上與GDP走勢(shì)同步。
