現象

　　房地產就像一座神秘之城，里面流傳著太多一夜暴富的神話。所以，盡管當前宏觀調控不斷，房地產洗牌在即，但是圈外巨頭還是紛至沓來，期望在這個眾所公認的高利潤行業中分一杯羹。

　　20個行業有18個涉及房地產

　　8月20日晚上十點，彭斌（化名）還在廣州市白云區彭氏皮具廠的辦公室里挑燈夜讀。桌上擺著的，除了幾本女士皮包雜志，全部都于房地產有關，豎在墻邊的英德、江門、韶關等區域的土地資料圖尤為扎眼。

　　“我身邊已經有好幾個老板在搞房地產了，現在市道不好，我也要想想法子才行。”彭斌一邊放下手中的土地紅線圖，一邊向記者解釋自己的“不務正業”，“實際上在內地一些城市的開發成本不高，拿地都是一兩百萬內就可以搞定。”

　　廣東省社會科學院科研處處長彭澎表示，在他的身邊已經有不少制造業的企業主紛紛涉足地產行業了。“只要是做企業的，現在都想做房地產了。”

　　一個不爭的事實是，近幾年家電、服裝、家具、零售、建材、IT等與樓市相關或不相關的眾多行業已經開始涉足或者轉型做地產，各路資金也前赴后繼，涌入到了這個領域，大有上演“72行變房企”的趨勢。

　　帕勒咨詢公司資深董事羅清啟在接受《新聞縱橫》采訪時表示，在一份調查中，被訪的500家非地產類企業，超過44%的企業計劃未來在房地產市場分得一杯羹。羅清啟稱：“有的企業相對比較健康，有現金盈余，進地產可能僅僅是一個湊巧，它是利潤率的一個表現，如果說現在還有一些利潤比較好的行業，那么這些企業也可能進入到那些行業�，F在房地產整個的利潤前景感覺不錯，大家都紛紛跳進去。”

　　在今年1月份發布的“第五屆中華電子企業品牌價值300強”名單中，記者發現其中就有一份“2010年度中華電子十大投資房地產的電子品牌”。其中，國美、中信國安、聯想、海爾、TCL、美的、格力、海信、長虹、春蘭等十家電子企業榜上有名。

　　在國內沿海地區，一些有實力的服裝品牌也都在做地產。服裝業圈內有一個出名的段子就是：在寧波天一廣場商圈能看得到的服裝牌子都在賣房子。細究發現，雅戈爾、羅蒙、杉杉、太平鳥、培羅成近些年都已經將觸角伸到了房地產行業。

　　雖然不斷有新的企業加入到房地產開發行業中來，雖然房地產的調控在不斷加劇，但是身處制造業的彭斌始終認為：“只要做房地產就能賺錢。”

　　對于彭斌的理論，記者在去年12月8日由中國社會科學院財政與貿易經濟研究所、社會科學文獻出版社聯合發布的2011年《住房綠皮書》中找到了依據。

　　綠皮書指出，按照深、滬兩市分類的20個行業中，除去房地產、金融保險以外的全部18個行業都有行業內公司涉及房地產業務。其中，通過股權投資和關聯企業直接涉足房地產業務的上市公司（含房地產業上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%.收入中有房地產貢獻的前三位是：綜合類公司最多，19家中15家涉足房地產業務，占78.95%；其次是35家建筑與工程業的公司中，24家通過銷售房地產取得收入，占總數的68.57%；批發和零售行業73家，占行業114家公司的64.03%，排在第3位。

　　三四線城市為試水首選

　　彭斌指著滿桌資料告訴記者，在這么多的地塊當中，他還是傾向于回老家進行首個項目的開發。彭斌的老家是湖南衡陽一個小縣城，房價從三四年前的800-900元一平方漲到了現在的2000多一平方米，增勢明顯。

　　“現在廣東這邊市場已經很規范，房價也很高，競爭的壓力大，回老家還能以招商引資的名義拿到很多政策。”彭斌笑著說，前幾天他跟著朋友去英德參加了一場土地拍賣會，結果160萬的起價被拍到650萬成交。

　　“外行做地生產，算是摸著石頭過河，還是要務實一點。從內地市縣級的三、四線城市著手，風險會小很多。”彭斌說。

　　據了解，作為浙江名企百強狀元的娃哈哈集團，在去年6月18日的一次河南———浙江投資合作洽談會上，娃哈哈集團董事長宗慶后突然高調宣布進軍商業地產，并宣稱5年內要建100個購物中心，而其選擇商業地產的第一個試點城市商丘，就是典型的三、四線城市。據接近宗慶后的人士透露，娃哈哈計劃的其他項目也傾向于在地級市、縣級市選址。

　　奧康集團的地產開發之路與娃哈哈如出一轍。五年前，奧康集團第一條商業步行街———湖北黃岡商業步行街開街時，奧康集團總裁王振滔就曾明確表示：“奧康要聯合100家品牌，以地級市為主，在全國打造百條商業步行街。”

　　相比一線城市在近兩年的歷次宏觀調控中所經歷的房價震動，三、四線城市的房地產，仿佛是被調控遺忘的角落。難怪彭斌和他的企業家朋友們現在經常往湖南、四川的一些小縣城跑。

　　在他們看來，現在的三、四線城市消費力其實并不差。在這些地方，經濟的發展和城市化的進程正在加快，居民生活水平明顯提高，包括購房、日常消費在內的沖動日漸增強。據CT R市場研究等多個機構近期完成的中國縣域市場研究報告顯示，中國有70%的人口分布在縣域，其G D P總值占全國的50%.

　　敏捷地產負責前期拿地開發的負責人曾對記者說過，現在內地很多小城市的招商部門壓力遠高于大城市，在進入的時候企業往往能以較低的價格拿到地皮。此外，三四線城市的地價、房價還處于低位，未被炒高，升值空間比大城市要高。所以，很多非房地產企業在憑借資金優勢和品牌影響到這些地方去開發就會很有優勢。

　　開發模式傾向抱團聯合

　　“投資公司提供資金，管理公司運營項目，專業公司提供服務。”從2005年開始，從非地產公司脫離出來的張維倫開始打造一種全新的地產開發模式，即“維森模式”，他告訴記者，這里面“投資公司提供資金”除了國內外的房地產信托基金之外，還有很大一部分就是非地產行業要進入地產行的資金。

　　“7年來，我們合作的對象大部分都是非地產公司，他們有的是單個企業，也有一些是行業協會。”張維倫告訴記者，目前他在清遠運作的一個項目就是由浙江商會投資，占地28平方公里的項目。

　　“企業之間聯合拿地、聯合開發將成為一種趨勢。”張維倫說，在2005及2006年的時候，這些非地產企業都是有資金有土地，但是沒有開發經驗，因此進入行業的時候都是找專業公司合作開發。后來有了資金，但是卻沒有地，因此就會找專業公司幫忙評估拿地。而現在房地產的門檻高了，這些企業意識到了行業競爭的激烈性，因此他們通過抱團的方式進入地產，就可以解決資金問題和技術問題。“去年我們在順德龍江操作過一個項目，就是由順德家具協會出資，由我們負責管理運營的一個項目。”

　　張維倫告訴記者，除了自身的抱團聯合之外，與房地產企業的強強聯合也成為非地產企業在房地產領域立足的一個方式。

　　“產能跟資金合作，這是非地產企業進入地產行業立足的根本。”韓桐（廣州）投資顧問有限公司總經理韓世同向記者表達了他的觀點。

　　據了解，去年雅戈爾置業牽手中海地產，共同開發位于江蘇的中海雅戈爾姑蘇公館項目。在此之前，雅戈爾置業在杭州的第一個名為“篁外”的項目也是與中海聯袂打造的。同樣，紙業龍頭玖龍紙業在地產方面的試水之作“龍湖居”也是聯合萬科共同開發。

　　維森置業董事長張維倫表示，龍頭企業強強聯合拿地、開發，實則是弱弱聯合，因為在某一個項目中，各自都有因為有短缺，所以必須聯合拿地或是聯合開發才能更有競爭力，在房地產行業只要企業能獨吞利潤，又何必與他人分享。日前，隨著房地產門檻越來越高，企業之間聯合拿地、聯合開發將成為一種發展趨勢。